Le Tribunal administratif de Genève a rendu très récemment un arrêt portant sur les conséquences sur le plan du droit d’enregistrement dans le cas d’un changement de direction de fonds. Il désavoue l’Administration fiscale genevoise qui y voyait un transfert soumis au droit d’enregistrement et confirme donc que cet impôt n’est pas dû dans cette situation.
Nous rappelons qu’il existe plusieurs formes de placement collectif immobilier. Si la plupart ont une personnalité juridique et peuvent être propriétaires juridiquement des immeubles (pour le compte des investisseurs), tel n’est pas le cas des fonds de placement contractuels. En l’absence de cette capacité de devenir propriétaires juridiques des immeubles, les placements collectifs de capitaux doivent déléguer ce pouvoir à leur société de direction. Autrement dit, c’est cette dernière qui est inscrite au Registre foncier avec une mention que l’immeuble est détenu pour le compte des investisseurs du fonds concerné.
Sauf dans certaines exceptions prévues dans la loi, le droit d’enregistrement est notamment prélevé sur les transferts immobiliers lorsqu’il existe un acte notarié qui modifie le propriétaire au sens du droit civil. Ce transfert implique l’inscription d’un nouveau propriétaire au Registre foncier.
La problématique
L’administration fiscale genevoise avait une approche très formelle en matière de changement de propriétaire au Registre foncier. En cas de changement de la direction d’un placement collectif immobilier contractuel, la nouvelle direction doit être inscrite en tant que nouveau propriétaire juridique (mais toujours pour le compte des investisseurs). Pour le fisc genevois, ce changement devait être soumis au droit d’enregistrement de 3 %, puisqu’il y avait un changement de propriétaire inscrit au registre foncier. Elle a donc rendu une décision dans ce sens, qui a été contestée. Le cas a été porté devant le Tribunal administratif de Genève.
Ce dernier a examiné la manière dont la société de direction est propriétaire. Il arrive à la conclusion qu’il détient les immeubles qu’à titre fiduciaire et donc ne dispose pas d’une liberté de disposer des immeubles comme un propriétaire ordinaire. Dès lors, le Tribunal arrive à la conclusion selon laquelle les opérations qui sont en lien avec la détention fiduciaire et dans lesquels les fonds, respectivement les investisseurs demeurent propriétaires économiques, ne doivent pas être soumis au prélèvement du droit d’enregistrement. Autrement dit, en cas de changement de société de direction, les propriétaires économiques ne changent pas et donc l’opération peut se faire sans être soumis au droit d’enregistrement.
Conclusion
La décision du Tribunal administratif de Genève est une excellente nouvelle. Elle va dans le bon sens et permet aux placements collectifs immobiliers contractuels de ne plus être captifs d’une société de direction et donc d’envisager d’en changer. Elle peut être mise en perspective avec une décision récente du Tribunal administratif vaudois qui avait indiqué dans un de ses considérants que le changement de direction ne devait pas générer la perception des droits de mutation vaudois.
