Bailleurs

Contrairement au preneur, le bailleur doit continuer, même avec IFRS 16, de classer ses contrats en location-financement et location simple. L'idée d'une refonte complète de la comptabilisation de la location par le bailleur a été abandonnée et la plupart des dispositions d'IAS 17 ont été reprises.

IFRS 16 élargit seulement certains points des informations indiquées dans l'annexe pour les bailleurs qui, par exemple, devront expliquer leur stratégie de gestion des risques de valeur résiduelle résultant des objets loués. Le traitement différent des preneurs et des bailleurs peut poser un nouveau défi aux systèmes comptables existants – en particulier pour les contrats de location internes aux groupes.

Définition du contrat de location

Au sens d'IFRS 16, il y a contrat de location lorsque le bailleur accorde contractuellement au preneur le droit d’utiliser un actif pour une période donnée moyennant une contrepartie. Puisque les règles d'IAS 17 continuent de s'appliquer pour le bailleur et qu'IFRS 16 n'aura dans un premier temps pratiquement aucune incidence sur son modèle de comptabilisation au bilan, nous limiterons nos explications au preneur.

Modèle du preneur

Désormais, le preneur portera à l'actif un droit d'utilisation de l'objet loué et au passif l'obligation de paiement découlant du contrat de location. Ce montant correspond à la valeur actualisée des paiements locatifs minimums du preneur. Pour cela, il faut tout d'abord calculer la durée du contrat de location. L'actualisation se fait avec le taux d'intérêt que le bailleur demande au preneur. S’il ne connaît pas le taux d'intérêt, le preneur utilisera son taux d'emprunt marginal.

Lors de la comptabilisation initiale, la valeur du droit d'utilisation correspond à la valeur de l'obligation locative. De plus, les coûts directs du preneur, attribuables à la conclusion du contrat et ses paiements locatifs doivent être portés à l'actif avant le début de la location. Par ailleurs, les coûts estimés pour le démantèlement et la remise en état doivent être pris en compte dès lors que le preneur est tenu de réaliser ces mesures. Pour les coûts de remise en état, IAS 37 prévoit une provision correspondante distincte de l'obligation locative dans le bilan (cf. Figure 2).

L'évaluation ultérieure de l'obligation locative se fait sur la base du coût amorti en appliquant la méthode du taux d'intérêt effectif. Le droit d'utilisation est généralement amorti de manière linéaire sur la durée du contrat. La charge d'intérêts découlant de l'obligation locative et l’amortissement du droit d'utilisation sont inscrits au compte de résultat. Les charges présenteront donc une évolution dégressive pour tous les contrats de location (appelée effet de « front-loading »), similaire à l'actuelle location-financement au sens d'IAS 17. Les charges locatives linéarisées n'apparaîtront plus et les charges seront plus élevées au début du contrat de location.

Options de prolongation et d'achat

Selon les nouvelles règles d'inscription au bilan, la durée prévue de la location est déterminante pour la comptabilisation du droit d'utilisation, car d'elle dépend en grande partie le montant du droit d'utilisation et de l'obligation locative. La durée du contrat de location correspond à la période de location non résiliable. Il faut également tenir compte des options de résiliation, de prolongation et d'achat, dans la mesure où il est suffisamment sûr qu'elles seront exercées.

Paiements locatifs variables

Les paiements locatifs variables qui dépendent d'un indice ou d'un taux sont pris en considération lors de l'évaluation de l'obligation locative. L'évaluation au début du contrat de location est effectuée en appliquant l'indice correspondant ou le taux sous-jacent. Les autres paiements locatifs variables sont enregistrés directement dans la période concernée avec effet sur le résultat, par exemple les paiements qui sont fonction du chiffre d'affaires.

Composantes de location vs composantes de service

Pour un contrat complexe qui contient des éléments de location et des éléments autres que de location, IFRS 16 donne des indications pour distinguer la partie « services » de la partie « location ». Cela vaut par exemple pour le contrat locatif d'un immeuble avec service de nettoyage ou pour celui d'un véhicule assorti d'une assurance. Les preneurs peuvent choisir de comptabiliser les contrats entièrement comme un contrat de location et de renoncer à répartir les composantes de service. Cette solution entraîne toutefois un droit d'utilisation plus élevé dans le bilan puisque les composantes autres que de location sont également portées au bilan.

Simplification de l'application

Il est possible de s'écarter du modèle de base du preneur uniquement si l'une de ces deux simplifications s'applique :

• Short-Term Leases: le nouveau modèle de location ne s'applique pas aux contrats de location dont la mise à disposition ne dépasse pas 12 mois.
• Low Value Leases: les contrats de location pour les actifs de faible valeur ne dépassant pas une valeur neuve de USD 5000 en sont également exclus.

Aucune inscription au bilan n'est nécessaire en cas d'allègement. Au lieu de cela, la charge de location se répartit de manière linéaire sur la durée.

En ce qui concerne le processus de comptabilisation, l'entreprise devrait examiner si l'exercice des options représente réellement une simplification.

Exemple du locataire d'un immeuble

L'exemple suivant porte sur un contrat de location de cinq ans pour des locaux commerciaux. Le loyer annuel est de CHF 100'000. Le taux d'intérêt fixé dans le contrat se monte à 5 % par an. Les frais initiaux directs sont de CHF 10'000. Pour l'obligation locative, il en découle une valeur actualisée des paiements locatifs de CHF 432'948. Les frais initiaux directs doivent être ajoutés au droit d'utilisation qui se chiffre à CHF 442'948 (cf. Figure 3).

Pour le preneur, le fait de représenter les contrats existants de location simple en tant que transaction financière modifie la comptabilisation de la charge pour ces contrats, qui ne se fait plus de manière uniforme sur la durée du contrat, mais – comme jusqu'à présent pour la location-financement – suit une évolution dégressive. Car la charge d'intérêts est plus élevée au début du contrat de location que vers la fin. Ainsi, la charge de location de notre exemple est, avec CHF 110'237 la première année, nettement supérieure au loyer de CHF 100'000. En revanche, la charge de location de la dernière année du contrat est, avec CHF 93'351, inférieure au loyer. Cet effet de «front-loading» est encore accentué en cas de contrats de location à long terme.

Principales conséquences pour le preneur

Les nouvelles règles ont des conséquences importantes dans plusieurs domaines de l'entreprise. Outre la comptabilité, elles concernent notamment les indicateurs financiers et les décisions de gestion, par exemple lorsqu'il s'agit de choisir entre la location ou l'achat de l'actif.

L'effet de «front-loading» décrit ci-dessus et la comptabilisation au bilan des contrats de location simple existants peuvent, selon les cas, avoir un impact sensible sur les chiffres du résultat et du bilan du preneur. En effet, la charge du loyer étant remplacée par la charge d'intérêts et les amortissements, l'EBITDA (bénéfice avant intérêts, impôts et amortissements) est donc plus élevé. Le rallongement du bilan entraîne une modification de la part des fonds propres et du niveau d'endettement. Ce qui peut, à son tour, influencer les clauses du crédit (appelées «loan covenants»), les notations de crédit, les processus de budgétisation internes et les systèmes de rémunération. La nouvelle norme se répercutera en outre sur d'autres domaines de l'entreprise, par exemple les relations avec les investisseurs, l'informatique, le contrôle de gestion ou le service juridique.

Conséquences pour les différentes branches

PwC a examiné les conséquences de la nouvelle norme de location dans le cadre d'une étude mondiale. Elle portait sur 3199 utilisateurs des IFRS issus de différents secteurs. Les effets sur les principaux indicateurs financiers ont été déterminés à l'aide des informations en annexe selon IAS 17, dans les comptes annuels de 2014. La figure 4 montre une partie des effets sur les dettes financières et sur l'EBITDA. Pour le secteur du commerce de détail qui loue de grandes surfaces de vente, les passifs financiers vont presque doubler.

Recommandations pour le preneur

Si elle veut porter au bilan tous ses contrats de location concernés, l'entreprise doit, dans un premier temps, faire un inventaire de ses contrats et procéder régulièrement à d'importants ajustements de ses procédures et systèmes internes.

Elle devra d'abord recenser les contrats de location existants et enregistrer toutes les données importantes telles la durée du contrat, les loyers, les options de prolongation ou d'achat. Ce faisant, elle s'assurera que les nouveaux contrats soient, eux aussi, conclus conformément aux nouvelles dispositions.

D'autres services et fonctions, comme les impôts, l'informatique, les relations avec les investisseurs ou la trésorerie par exemple, devraient être informées de la nouvelle réglementation. Les stratégies et conditions contractuelles méritent également d’être examinées pour atteindre les objectifs opérationnels et financiers de l'entreprise.

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