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Pression inflationniste plus faible mais persistante après le relèvement du taux directeur
Bien que la Banque nationale suisse (BNS) ait une nouvelle fois relevé son taux directeur de 0,25 point de pourcentage à 1,75 % au 23 juin 2023, les pressions inflationnistes persistent, bien que plus modérées. La BNS prévoit un taux d’inflation moyen de 2,2 % pour les années 2023 et 2024 et de 2,1 % pour l’année 2025 [11].[1] Étant donné que ces prévisions se situent juste en dehors de la fourchette cible de 0,0 %-2,0 %, il est peu probable que la série de hausses de taux d’intérêt entamée en juin 2022 se termine déjà. Les acteurs du marché et différents instituts de la Confédération prévoient une inflation de 2,3 % en 2023 et un plus bas de 1,6 % pour 2024 [8]. Pour justifier ses prévisions de renchérissement à moyen terme, la BNS fait notamment référence à la persistance d’effets de second tour, à la hausse des prix de l’électricité ainsi qu’à la forte croissance des loyers des logements (nous y reviendrons plus tard). À cela s’ajoute que les pressions inflationnistes en provenance de l’étranger restent élevées.[2]
La croissance des économies occidentales continue de stagner. En Suisse, les experts prévoient une croissance (réelle) de 0,8 % pour 2023. Les prévisions pour 2024 sont de 1,6 % [11]. Dans la zone euro, divers experts prévoient une croissance (réelle) comprise entre 0,4 % et 1,1 % pour 2023 et entre 0,8 % et 1,6 % pour 2024. L’économie américaine devrait croître entre 1,4 % et 1,6 % en 2023 et entre 0,1 % et 1,0 % seulement en 2024 [73].
Un contexte favorisant la hausse des loyers résidentiels
Sur les douze derniers mois, l’indice des loyers résidentiels a enregistré une hausse de 1,3 %. L’évolution des loyers résidentiels affiche une tendance à la hausse de 1,6 % par rapport au trimestre précédent [25]. Les logements neufs (2,1 %) ont augmenté plus fortement que les logements anciens (1,3 %).[1] L’évolution des loyers s’aligne ainsi sur les modèles observés par le passé, alors que la croissance des loyers avait stagné au cours des deux derniers trimestres.
Cette fois, la tendance haussière devrait toutefois se poursuivre, voire s’accélérer, tant à court qu’à moyen terme. Non seulement, les effets directs de la première augmentation du taux d’intérêt de référence par l’Office fédéral du logement (OFL) au 1er juin 2023 ne sont pas encore perceptibles dans les données, mais le taux de référence devrait même être relevé une nouvelle fois d’ici la fin de l’année.[2] De ce fait, les loyers existants suivront une tendance à la hausse jusqu’au printemps 2024. Conformément à cette appréciation, les prévisions de prix des acteurs du marché indiquent également une forte augmentation des loyers au cours des douze prochains mois [30].
Une évaluation de Credit Suisse suggère que la pression sur le marché du logement locatif, tant pour l’offre que pour la demande, va augmenter non seulement à court terme, mais aussi à moyen terme. Au niveau de l’offre, les locataires suisses sont confrontés à une baisse de l’activité de construction. Le nombre de permis de construire accordés pour des logements est déjà en baisse depuis mi-2018, ce qui se traduira par une diminution de l’offre de logements dans les années à venir. Au cours des douze derniers mois également, 1700 logements de moins ont obtenu un permis de construire que durant les douze mois précédents.[3] Les prévisions concernant l’activité de construction pour les deux prochaines années tablent sur une stagnation, voire une très légère augmentation de l’activité de construction par rapport à 2023 [16]. L’évolution des coûts de la construction, qui s’est considérablement normalisée après le choc de la pandémie, pourrait favoriser une éventuelle reprise. Tant l’indice des coûts de construction que celui des coûts de production se sont stabilisés à un niveau prépandémique [17], [18].
Au niveau de la demande, l’immigration nette, qui a fortement augmenté au cours des deux dernières années, exerce une pression croissante sur le marché du logement locatif. Alors que le solde migratoire était encore d’environ 60 000 personnes en 2021, ce chiffre est passé à environ 80 000 personnes en 2022. Au premier trimestre 2023, le nombre d’immigrés a encore augmenté de 24 % par rapport à la même période en 2024, pour atteindre 26 900 personnes.[4]
Comme il y a peu de signes d'une détente de la situation sur le marché du logement locatif à moyen terme, que ce soit du côté de l'offre ou de la demande, la pénurie de logements qui prévaut actuellement, en particulier dans les grands centres, risque de s'étendre aux marchés immobiliers régionaux qui sont moins problématiques aujourd'hui. Ainsi, la durée de mise en vente dans certaines régions de l’agglomération zurichoise, comme les vallées de la Limmat et de la Glatt ainsi que les régions du Zimmerberg et du Pfannenstiel, a diminué de moitié au cours des quatre derniers trimestres par rapport à la moyenne à long terme. En moyenne, un logement y est désormais annoncé pendant 14 à 16 jours, soit la même durée que dans le centre de l’agglomération, la ville de Zurich.[5]
Les indices régionaux de Suisse romande et de Suisse alémanique ont tous enregistré une croissance des loyers résidentiels de l’ordre de 1,2 % à 2,2 % par rapport au trimestre précédent. Seule la Suisse méridionale a connu une croissance des loyers un peu plus faible, de 0,8 %. Par rapport à l’année précédente, la plupart des régions ont connu des évolutions similaires. La région lémanique, avec un recul des loyers résidentiels de -0,3 %, et l’espace alpin, avec une forte croissance de 4,2 %, représentent des exceptions [25].
Évolution hétérogène au niveau régional sur le marché des bureaux
À l’instar des deux trimestres précédents, une légère augmentation des loyers de bureaux a été observée dans toute la Suisse au deuxième trimestre 2023 (+0,8 %). En comparaison annuelle, l’indice est toutefois encore inférieur de -2,1 % à la valeur du deuxième trimestre 2022 [37]. Au niveau régional, on observe des évolutions différentes dans les grands centres économiques. Alors que la région de Zurich a suivi une tendance similaire à celle de l’ensemble de la Suisse, avec des variations de 0,4 % en comparaison trimestrielle et de -2,9 % en comparaison annuelle, le centre économique de la Suisse romande, Genève, a également enregistré des hausses de 0,7 % et 1,8 % respectivement.[1] Dans la région de Bâle, la progression de 2,1 % enregistrée au dernier trimestre a permis d’atténuer quelque peu le net recul du niveau des loyers du marché en comparaison annuelle, qui se situe toujours à -3,4 %.[2] À Zurich et à Genève, contrairement aux autres régions, les acteurs du marché anticipent une évolution positive des revenus [45].
Les prévisions pour l’ensemble de la Suisse restent prudentes en ce qui concerne l’évolution des loyers de bureaux. Une majorité des personnes interrogées anticipe une réduction des loyers de bureaux, même si l’on observe déjà une attitude moins négative que l’année dernière. On peut constater qu’au cours des dix dernières années, l’attitude envers l’évolution des loyers de bureaux a toujours été négative et rétrospectivement trop pessimiste. Comme pour le segment de la construction de logements, le marché des bureaux enregistre un plus bas sur dix ans en termes de nouvelles autorisations de construire, tandis que le nombre de demandes de permis de construire a dépassé le point bas de l’année précédente et s’est quelque peu redressé [48].
Pour évaluer la future évolution du marché des surfaces de bureaux, il est utile d’observer le marché du travail. L’indicateur de l’emploi du Centre de recherches conjoncturelles de l’EPFZ (KOF) montre les tendances des entreprises en matière de recrutement et s’est souvent révélé être un indicateur précoce de l’évolution du marché du travail par le passé. Après avoir atteint un pic en juillet 2022, la proportion d’entreprises ayant l’intention d’augmenter leurs effectifs n’a cessé de baisser. La dynamique de l’emploi reste toutefois clairement positive.[3]En conséquence, le taux de chômage a également baissé, passant de 2,0 % à 1,9 % par rapport au trimestre précédent.[4]
Du côté de la demande, les estimations portant sur le marché du travail semblent indiquer un contexte positif pour le marché des bureaux. Du côté de l’offre, les autorisations de nouvelles constructions à fin mars 2023 continuent d’afficher une tendance à la baisse. Pour la première fois depuis 2005, la moyenne mobile du volume des projets autorisés des douze derniers mois est passée nettement en dessous de CHF 1,5 milliard. En revanche, le nombre de demandes de permis de construire a légèrement augmenté au cours du dernier trimestre, et dépasse pour l’instant son plancher historique.[5] Cela pourrait indiquer un léger optimisme de la part des investisseurs. Toutefois, comme le nombre de permis de construire et le nombre de demandes de permis de construire restent faibles en termes absolus, l'évolution du marché des bureaux sera déterminée à moyen terme par des changements au niveau de la demande.
Rendements totaux négatifs dus aux rendements liés à l’évolution de la valeur
Après le renversement de tendance intervenu au deuxième trimestre 2022 dans le domaine des rendements attendus suite au retournement des taux d’intérêt, les taux d’actualisation minimaux ont continuellement augmenté sur un an, passant de leur niveau le plus bas de 1,71 % à 1,99 % au printemps de cette année. Actuellement, le taux d’actualisation minimal pour les immeubles collectifs à la mi-juillet 2023 est en moyenne de 2,03 % (net, réel) selon les principales sociétés d’évaluation [34, 35].
En raison notamment de l’évolution des taux d’actualisation minimaux, les valeurs de marché des immeubles collectifs ont chuté de 12,0 % par rapport à l’année précédente [27], tandis que les revenus nets ont augmenté de 1,4 %. Par rapport au trimestre précédent, le taux de variation des valeurs de marché est de -1,5 %, tandis que les revenus nets sont en hausse de 0,8 %. Le rendement total pour les immeubles collectifs est de -7,4 % en 2023 (depuis le début de l’année). Cela représente non seulement une correction considérable par rapport à l’année précédente (rendement total en 2022 : 5,5 %), mais c’est aussi la première fois que le rendement total du segment des logements collectifs sera négatif sur la période 2001-2023.
Le rendement lié à l’évolution de la valeur, qui s’élève à -10,3 % en 2023 depuis le début de l’année (2,6 % en 2022), est seul responsable de la forte baisse des rendements. Le rendement du cash-flow est stable à 2,8 % en 2023 depuis le début de l’année (2,9 % en 2022) et poursuit sa légère tendance à la baisse, constante depuis des années. Compte tenu des circonstances exposées au point 2, la tendance à la baisse des rendements du cash-flow devrait s’inverser à court et moyen terme et évoluer dans le sens contraire. Sur le plan régional, la situation est presque partout la même en termes de rendement. Toutes les régions de Suisse romande et de Suisse alémanique ainsi que la Suisse méridionale ont perdu des plumes et affichent une évolution de -7,0 % et -8,0 %. Il en va de même, dans une moindre mesure, pour la région alpine (-5,5 %). Dans toutes les régions, le rendement du cash-flow a apporté une contribution positive de 2,5 % à 3,9 % au rendement total.[1]
"On s'attend à ce qu'en 2023, les rendements totaux du segment multifamilial soient négatifs pour la première fois depuis plus de 20 ans."
Dans le segment des bureaux, on constate en 2023 (depuis le début de l’année) les mêmes évolutions que dans le secteur résidentiel. Le rendement lié à la variation de valeur est négatif (-8,8 %), tandis que l’évolution du rendement du cash-flow (3,2 %) s’inscrit dans la continuité des années précédentes. Le rendement total est donc de -5,5 % en 2023 (depuis le début de l’année). L’année précédente, il était encore de 12,1 % avec un rendement lié à la variation de valeur positif de 8,5 %. Les tendances sont également similaires au niveau régional, mais à des degrés divers. Dans les centres économiques de Zurich, Genève et Bâle, les rendements totaux 2023 (depuis le début de l’année) sont respectivement de -5,1 %, -2,9 % et -4,5 % (année précédente : 12,8 %, 17,1 %, 4,0 %). Il est intéressant de noter que les revenus n’ont pas suivi la même évolution. Alors qu’à Zurich, les revenus nets ont baissé de -4,0 % par rapport à l’année précédente, ils ont augmenté de 2,4 % à Genève. A Bâle, les investisseurs ont dû faire face à une réduction des revenus locatifs nets de -8,5 %. À Genève et à Bâle, les comparaisons des trimestres précédents montrent des tendances similaires, tandis qu’à Zurich, une évolution positive des revenus nets en comparaison trimestrielle laisse présager un renversement de tendance.[2] À Zurich, le taux d’offre est en outre resté stable autour de 3,8 % au cours des douze derniers mois, tandis qu’à Genève, le taux d’offre est passé de 2,8 % à 3,5 %. À Bâle, ce taux était de 5,9 % en 2022. Les données relatives à 2023 n’étaient pas encore disponibles.[3]
Hausse à nouveau plus forte des prix des logements en propriété dans tous les segments
Le volume des hypothèques en Suisse continue d’évoluer de manière stable. En mai 2023, le volume total des crédits hypothécaires s’élevait à CHF 1160,4 milliards, soit environ 3,8 % de plus que l’année précédente [24]. La forte volatilité de la dynamique de hausse des taux hypothécaires initiée par les hausses du taux directeur de la BNS l’année dernière semble s’être quelque peu stabilisée. Le taux d’une hypothèque fixe sur trois ans est passé de 2,70 % à 2,77 %. Les hypothèques à taux fixe sur cinq ans ont enregistré une baisse de 2,84 % à 2,77 % et celles sur dix ans une baisse de 2,96 % à 2,84 % [23]. Le taux d’intérêt SARON a lui aussi accusé une hausse, passant de 1,42 % à 1,71 % [21]. Pour les douze prochains mois, le taux d’intérêt SARON devrait légèrement augmenter pour atteindre 2,00 %. Ensuite, les taux devraient à nouveau baisser modérément.[1] Ces prévisions se reflètent également dans la baisse des taux d’intérêt hypothécaires pour une hypothèque fixe sur dix ans mentionnée plus haut.
Le marché des logements en propriété affiche à nouveau une hausse plus forte que les trimestres précédents depuis le printemps 2022. Alors que l’année précédente, les prix des maisons individuelles avaient augmenté de 3,4 %, l’indice est de nouveau en hausse de 1,3 % en comparaison trimestrielle. Ce sont les prix du segment inférieur qui augmentent le plus (4,4 %). Viennent ensuite les segments moyen et haut de gamme qui enregistrent respectivement des hausses de 3,4 % et 3,0 % [58].
Dans le domaine des appartements en propriété, on observe une dynamique similaire à celle des maisons individuelles. Par rapport à l’année précédente, l’indice a augmenté de 4,5 %. Toutefois, c’est le segment haut de gamme qui a connu la plus forte hausse (6,1 %). Viennent ensuite les segments inférieur et moyen avec 3,7 % et 2,7 %. En comparaison trimestrielle, la hausse des prix est de 1,4 % pour l’ensemble des segments. Le segment haut de gamme affiche la plus forte augmentation (2,4 %), suivi du segment moyen (0,8 %). Contrairement à tous les autres segments de propriété, le segment de prix inférieur a même baissé de 0,3 % [64].
Sur le plan régional, on a observé une hausse des prix des maisons individuelles dans la plupart des régions, avec des taux de variation de 1,6 % à 2,5 %. La région de Bâle affiche une évolution stagnante de 0,1 %. C’est la région de Zurich qui constitue une exception surprenante, avec une baisse des prix de -1,2 % au dernier trimestre. Le segment haut de gamme a notamment contribué à cette baisse en enregistrant un recul de 2,3 %. Les segments moyen et inférieur ont affiché des taux de variation de -0,4 % et 0,7 % respectivement. Dans le secteur des logements en propriété, les prix ont augmenté dans la plupart des régions de 1,0 % à 2,9 % par rapport au trimestre précédent, à l’exception de la région du Jura et de la Suisse méridionale qui ont enregistré des baisses respectives de -1,4 % et -0,2 %.[2]
1 BNS, Examen de la situation économique et monétaire (22 juin 2023)
2 BNS, Examen de la situation économique et monétaire (22 juin 2023)
3 FPRE, Indices de marché pour les biens d’investissement (Etat d. données: 30 juin 2023)
4 Banque Cantonale Zurichoise, Le cycle de hausse des taux d'intérêt de la BNS n'est probablement pas encore terminé, 22 juin 2023 (En allemand)
5 Credit Suisse, Moniteur immobilier / Juin 2023
6 Credit Suisse, Moniteur immobilier / Juin 2023
7 Credit Suisse, Moniteur immobilier / Juin 202
8 FPRE, Indices de marché pour les biens d’investissement (Etat d. données: 30 juin 2023)
9 FPRE, Indices de marché pour les biens d’investissement (Etat d. données: 30 juin 2023)
10 KOF, Indicateur de l’emploi / Juillet 2023
11 SECO, Chiffres du chômage, La situation sur le marché du travail en juillet 2023
12 Credit Suisse, Moniteur immobilier
13 FPRE, Données actuelles sur les loyers du marché (Etat d. données: 30 juin 2023)
14 FPRE, Données actuelles sur les loyers du marché (Etat d. données: 30 juin 2023)
15 JLL, L’immobilier de bureau en Suisse (Q2 2023)
16 UBS, Prévisions de taux (Etat d. données: 31 juillet 2023)
17 FPRE, Données actuelles sur la propriété du logement (Etat d. données: 30 juin 2023)
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