Immospektive Août 2024

Sebastian Zollinger

Director, Head Real Estate Advisory, PwC Switzerland

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En 2024, la Banque nationale suisse (BNS) a abaissé son taux directeur à deux reprises : à 1,5 % en mars et à 1,25 % en juin. Par ces mesures, la BNS a réagi à la stabilité de l’inflation, à la croissance économique modérée et à la hausse du chômage. Ces réductions visent à renforcer l’investissement et la demande. En ce qui concerne le marché du logement locatif, les loyers ont continué d’augmenter au deuxième trimestre 2024, en particulier pour les appartements neufs. Malgré les baisses des taux d’intérêt, en raison de la pénurie de logements, il faut s’attendre à de nouvelles augmentations de loyer à l’avenir. L’analyse des investissements dans le secteur de la construction en 2023 montre une légère augmentation avec la croissance du génie civil et des transformations, tandis que les coûts de construction des bâtiments restent stables à un niveau élevé. Sur le marché des surfaces de bureaux, les loyers des bureaux ont légèrement baissé au dernier trimestre, mais ont augmenté par rapport à l’année passée. Et ce, malgré le fait que le taux d’inoccupation des bureaux est élevé. Sur le marché de l’immobilier de rendement, des résultats positifs sont à nouveau observés au deuxième trimestre 2024 après des rendements négatifs en 2023 pour les immeubles résidentiels locatifs. Les valeurs de marché et la demande d’immobilier résidentiel augmentent. Les prix des maisons individuelles et des appartements en propriété ont également augmenté par rapport à l’année précédente, mais les exigences élevées en matière de capacité financière et de fonds propres limitent les acheteurs potentiels. Néanmoins, les baisses de taux d’intérêt de la BNS pourraient à nouveau renforcer la demande.

Vous trouverez les informations sur l’évolution du marché sur lesquelles se base Immospektive dans la méta-analyse immobilière de FPRE. Les références aux graphiques de FPRE sont indiquées dans le texte de la manière suivante « [1] », etc.

Poursuite résolue du cycle de baisse des taux d’intérêt par la BNS

En 2024, la BNS a procédé à deux baisses notables des taux d’intérêt. En mars 2024, à la surprise générale, la BNS a abaissé son taux directeur de 0,25 point de pourcentage, passant de 1,75 % à 1,5 %. Il s’agissait de la première baisse de taux en neuf ans. Pour de nombreux analystes, celle-ci n’était pas attendue avant la mi-2024. Les principales raisons de cette décision étaient la stabilité de l’inflation et la situation économique générale.¹ Cela a été suivi d’une nouvelle baisse du taux d’intérêt directeur en juin 2024, cette fois à 1,25 %. Cette réduction est intervenue alors que les pressions inflationnistes continuaient de diminuer. En outre, le produit intérieur brut (PIB) de la Suisse n’a augmenté que modérément au premier trimestre 2024, sous l’impulsion du secteur des services, tandis que l’industrie stagnait et que le chômage augmentait légèrement.²

Les économistes estiment que la BNS a pris cette mesure en raison de l’inflation, qui semble être sous contrôle. Le taux d’inflation prévisionnel est de +1,4 % en 2024 et de +1,0 % en 2025 [6]. En outre, la croissance économique modérée actuelle de la Suisse a peut-être contribué à cette décision. Les prévisions de croissance du PIB réel de différents acteurs du marché sont de +1,3 % en 2024 et +1,5 % en 2025 [6]. La hausse des chiffres du chômage a peut-être également joué un rôle ; le taux de chômage projeté est de 2,4 % en 2024 et de 2,5 % en 2025 [6].

La BNS maintient elle-même son évaluation de la situation et anticipe une croissance du PIB d’environ +1,0 % en 2024 et de +1,5 % en 2025. Dans ce contexte, le chômage devrait continuer à augmenter légèrement et le taux d’utilisation des capacités de production devrait diminuer.³ La baisse du taux d’intérêt directeur contrecarre cette évolution négative en abaissant les coûts de financement pour les entreprises et les consommateurs, en encourageant l’investissement et en renforçant la demande. Cela soutient une croissance modérée et permet une amélioration progressive de l’économie grâce à une demande extérieure plus forte due à la dépréciation du franc suisse.

^{1 SNB, Geldpolitische Lagebeurteilung vom 21. März 2024.

2 SNB, Geldpolitische Lagebeurteilung vom 20. Juni 2024.

3 SNB, Geldpolitische Lagebeurteilung vom 20. Juni 2024.}

Pas d’arrêt en vue concernant les prix des appartements en location

La dynamique haussière des conclusions de contrats sur le marché du logement locatif s’est poursuivie au deuxième trimestre 2024, avec une croissance de +1,3 % par rapport au trimestre précédent pour les logements neufs. En comparaison avec l’année précédente, la croissance est de 6,7 %. Pour les logements anciens, les taux de variation sont respectivement de 2,0 % et 5,3 % [27].⁴ En raison de l’augmentation du taux d’intérêt de référence hypothécaire à 1,75 %, de nombreux locataires existants ont récemment été confrontés à d’importantes augmentations de loyer. Selon Raiffeisen, une ou deux adaptations de loyer ont été effectuées en 2023 dans environ la moitié des contrats de location, en particulier chez les propriétaires immobiliers institutionnels. Environ 12 % des contrats sont toujours à 1,25 %, ce qui va permettre des augmentations à l’avenir. Grâce aux baisses de taux d’intérêt de la Banque nationale suisse, l’augmentation de décembre 2023 pourrait être la dernière jusqu’à nouvel ordre, de sorte qu’aucune nouvelle augmentation à court terme n’est attendue après la série de hausses d’avril.⁵ Toutefois, pour que le taux d’intérêt de référence baisse, il faudrait que le taux d’intérêt directeur tombe bien en dessous de 1 %. De plus, de nombreuses hypothèques à taux fixe vont expirer et doivent être nouvellement souscrites à un taux d’intérêt nettement plus élevé, ce qui rend tout aussi improbable une réduction dans un avenir proche. Bien que les taux d’intérêt des hypothèques SARON baissent à la suite de la décision de la BNS, cela ne suffit pas à réduire significativement le taux d’intérêt de référence.⁶ Cependant, les loyers demandés continuent d’augmenter fortement en raison de la pénurie de logements, ce qui, à long terme, engendre des coûts de logement plus élevés pour les ménages locataires.⁷

Depuis 2017, l’immigration n’a cessé d’augmenter chaque année. Au deuxième trimestre 2024, l’immigration nette s’élève à 19’488 et reste à un niveau élevé. Cependant, les deux premiers trimestres de 2024 n’atteindront pas les chiffres nets d’immigration records des deux premiers trimestres de 2023 [10]. L’immigration nette devrait rester élevée, ce qui se traduira par une forte demande de logements. En revanche, en ce qui concerne l’offre, on ne note pas d’augmentation de l’activité de construction. Selon les prévisions de l’OFS, l’activité de construction diminuerait de -1,6 % en 2024, augmenterait légèrement de +0,6 % en 2025 et augmenterait à nouveau significativement en 2026 (+2,1 % par rapport à 2025) [14]. Le déficit structurel existant déjà entre le nombre de logements nécessaires et le nombre de logements prévus ne devrait pas diminuer à court ou moyen terme. Cet écart entre l’offre et la demande sur le marché du logement locatif permettra aux investisseurs immobiliers d’obtenir des loyers plus élevés pour les logements neufs et les relocations. En revanche, les locataires devront probablement dire adieu à l’espoir d’une stabilisation prochaine des loyers. Dans ses prévisions, Zürcher Kantonalbank (ZKB) table sur une augmentation des loyers demandés de +4,0 % en 2024 et 2025 à l’échelle nationale. Et même de +4,5 % au cours de chacune des deux années pour le canton de Zurich.⁸

Dans la région de Zurich, les loyers résidentiels ont enregistré une croissance de +1,1 % au deuxième trimestre 2024 par rapport au trimestre précédent. Sur les douze derniers mois, le taux de variation a même atteint +6,0 %. Les effets de la pénurie de logements sont particulièrement visibles en ce qui concerne le taux de variation annuel des nouvelles conclusions de contrats pour les logements neufs, qui est de +6,6 %. Dans la région lémanique, les loyers résidentiels ont augmenté de +1,5 % au dernier trimestre, contre une hausse de +5,1 % l’année précédente (nouvelles constructions : +5,9 %). Dans la région de Bâle, on a pu observer une croissance de +4,2 % par rapport au trimestre précédent et de +8,2 % par rapport à l’année précédente (nouvelles constructions : +8,5 %). La région du Mittelland a enregistré des taux de variation supérieurs à la moyenne à 1,4 % et 6,2 % respectivement (nouvelles constructions : +7,0 %). En comparaison trimestrielle et annuelle, les régions de Suisse orientale (+1,9 %, +6,0 %, nouvelles constructions : +6,7 %), de Suisse méridionale (-1,6 %, +4,8 %, nouvelles constructions : +4,8 %), des Alpes (+3,0 %, +6,3 %, nouvelles constructions : 6,7 %) et du Jura (+2,0 %, +5,0 %, nouvelles constructions : 4,6 %) ont également enregistré des taux de croissance des loyers positifs.⁴

^{4 FPRE, Marktmieten- und Baulandindizes von Renditeimmobilien Schweiz, August 2024.

5 Raiffeisen, Economic Research, Immobilien Schweiz, 2. Quartal 2024.

6 NZZ, Hypotheken, Mieten, Sparkonten: Was die Zinssenkung der SNB für Sparer, Wohneigentümer und Mieter bedeutet.

7 Raiffeisen, Economic Research, Immobilien Schweiz, 2. Quartal 2024.

8 Zürcher Kantonalbank, Prognosen zum Schweizer Immobilienmarkt, Juni 2024.}

Le génie civil et les pouvoirs publics soutiennent les dépenses de construction. Les coûts de construction des bâtiments restent à un niveau élevé

En 2023, les investissements dans la construction en Suisse ont légèrement augmenté, avec des augmentations dans le génie civil et les transformations, tandis que les nouvelles constructions et les investissements dans le bâtiment ont diminué. Les pouvoirs publics ont considérablement augmenté leurs dépenses, tandis que les clients privés les ont réduites. Les prix de la construction de bâtiments se sont stabilisés à un niveau élevé en raison de la baisse des coûts des matériaux et de la hausse des prix de l’énergie.

En 2023, les investissements suisses dans la construction ont augmenté de +0,2 % en termes nominaux par rapport à l’année précédente, comme annoncé par l’Office fédéral de la statistique (OFS) le 18 juillet 2024. Les investissements dans la construction de bâtiments ont diminué de -0,3 %, tandis que dans le génie civil, ils ont augmenté de +2,7 %. Les projets de construction neuve ont enregistré une baisse de -2,5 %, tandis que les investissements dans les projets de transformation ont augmenté de +4,4 %. Globalement, les dépenses totales de construction, qui comprennent les investissements dans la construction et les dépenses publiques d’entretien, ont augmenté de +0,3 %, bien qu’une baisse de -2,5 % ait été constatée après correction des prix. Les pouvoirs publics ont augmenté leurs dépenses nominales de génie civil de +3,9 % et de construction de bâtiments de +8,5 %. Les maîtres d’ouvrage privés ont réduit leurs investissements de -2,3 % dans le génie civil et de -1,9 % dans la construction de bâtiments. Le carnet de commandes des investissements dans la construction pour 2024 a augmenté de +0,4 %, tandis que le carnet de commandes des travaux de maintenance publique a diminué de -2,4 %.⁹

En considérant l’indice des prix de la construction d’avril 2024 publié par l’OFS le 22 juin 2024, on constate que la hausse des prix dans la construction de bâtiments a encore ralenti au cours des douze derniers mois et s’est récemment établie à +0,8 %, un chiffre modéré par rapport à l’année précédente.¹⁰ Après une forte hausse de +8,1 % en 2022, les prix de la construction se stabilisent désormais à un niveau élevé.¹¹ L’une des principales raisons du ralentissement de la hausse des prix est la baisse des coûts des matériaux entre mai 2023 et mai 2024. En particulier, l’acier d’armature et d’autres matériaux de construction sont devenus moins chers, tandis que les prix du sable et du gravier ont augmenté. Malgré la baisse des prix des matériaux, les prix de l’énergie et des carburants augmenteront à nouveau en 2024, ce qui aura l’effet inverse sur les prix de la construction.¹² Étant donné que divers facteurs tels que la hausse des coûts de l’énergie et des salaires continuent de provoquer une pression à la hausse, nous nous attendons à ce que les coûts de construction continuent d’augmenter légèrement et restent un niveau élevé.

^{9 Bundesamt für Statistik, Bauausgaben: Daten, Indikatoren.

10 Bundesamt für Statistik, Baupreisindex: Aktuelle Resultate April 2024.

11 Bundesamt für Statistik, Schweizerischer Baupreisindex im April 2022.

12 Bundesamt für Statistik, Materialpreisindizes KBOB.}

Des loyers élevés malgré un taux de vacance élevé sur le marché des surfaces de bureaux

Les loyers des bureaux en Suisse ont légèrement baissé au dernier trimestre, mais ont augmenté par rapport à l’année précédente. Et ce, malgré le fait que le taux de vacance des bureaux a atteint son plus haut niveau depuis plusieurs années. À l’exception de la Suisse méridionale et du lac Léman, la plupart des régions ont enregistré des augmentations de loyer. Les régions du Mittelland et de Bâle ont connu une évolution particulièrement positive. L'indicateur de l'emploi du Centre de recherches conjoncturelles (KOF) montre une légère hausse des perspectives d'emploi pour le troisième trimestre 2024, notamment dans l'industrie manufacturière et le secteur bancaire. En revanche, un recul est observé dans le commerce et l'hôtellerie-restauration. Le taux de chômage reste stable, mais a enregistré une légère hausse.

Dans l’ensemble de la Suisse, les loyers des bureaux ont baissé de -0,7 % par rapport au trimestre précédent, alors qu’une hausse de +4,2 % a été observée par rapport à l’année précédente. ¹³ La part estimée des surfaces de bureaux vacantes a considérablement augmenté au deuxième trimestre 2024 par rapport au premier trimestre 2024, marquant le taux de vacance le plus élevé depuis 2020 [41]. Si l’on considère les loyers des bureaux au niveau régional, ceux-ci ont augmenté dans toutes les régions, à l’exception de la Suisse méridionale et du lac Léman, par rapport à l’année précédente. Dans la région du Mittelland, les loyers des surfaces de bureaux ont évolué de manière très satisfaisante du point de vue des investisseurs, avec des taux de variation de respectivement +1,6 % et 10,5 % par rapport au trimestre précédent et à l’année précédente. C’est également le cas pour le deuxième centre économique de Suisse alémanique, la région de Bâle, avec respectivement +0,8 % et +8,0 %. La région de Zurich (resp. -3,0 % et +5,3 %) et la Suisse orientale (-1,2 % et +0,4 %) ont également enregistré un taux de variation positif d’une année sur l’autre.¹⁴ Aucune donnée n’était disponible pour les régions du Jura et des Alpes. Dans l’ensemble, ces tendances montrent que, malgré quelques fluctuations à court terme, la demande de surfaces de bureaux dans de nombreuses régions de Suisse reste stable. Dans certains cas, elle augmente, ce qui indique une évolution économique positive [35].

En ce qui concerne la demande sur le marché de l’immobilier de bureau, l’indicateur de l’emploi du KOF peut être utilisé comme indicateur avancé de l’évolution du marché du travail. Au troisième trimestre 2024, l’indicateur de l’emploi du KOF affiche pour la première fois depuis mi-2022 une légère augmentation par rapport au trimestre précédent. Les perspectives d’emploi se sont améliorées, en particulier dans le secteur manufacturier. Depuis son pic au deuxième trimestre 2022, l’indicateur avait baissé à chaque trimestre avant de remonter légèrement et de se situer au-dessus de sa moyenne à long terme. Les entreprises sont plus nombreuses à prévoir une augmentation des effectifs qu'une réduction. Dans le secteur manufacturier, une faible majorité d’entreprises considèrent maintenant que le nombre d’employés est adéquat et prévoient d’augmenter leurs effectifs, alors que des suppressions d’emplois étaient encore attendues au dernier trimestre. L’indicateur montre également une légère augmentation dans le secteur bancaire. Les indicateurs de l’emploi du KOF dans les secteurs du commerce de détail et du commerce de gros évoluent de manière contrastée, la majorité des entreprises prévoyant de réduire leurs effectifs. Dans le secteur de l’hôtellerie, l’indicateur est même tombé à son plus bas niveau depuis le troisième trimestre 2021.¹⁵

Le taux de chômage en Suisse a légèrement augmenté au cours des douze derniers mois, mais devrait rester stable à long terme. Le pic des dix dernières années a été atteint lors de la pandémie du coronavirus, avec environ 3,4 %. En 2023, le taux a même temporairement baissé à un peu moins de 2 % [7]. En juillet 2024, le taux de chômage était toujours de 2,3 %. Selon les prévisions du KOF et du SECO, le taux de chômage moyen s’élèvera à 2,4 % en 2024 et passera respectivement à 2,5 % et 2,6 % en 2025 [6].

^{13 FPRE, Marktmieten- und Baulandindizes von Renditeimmobilien Schweiz, August 2024.

14 FPRE, Marktmieten- und Baulandindizes von Renditeimmobilien Schweiz, August 2024.

15 KOF, Beschäftigungsindikator, August 2024.}

L’immobilier de rendement affiche des signes clairs de reprise

En 2023, pour la première fois depuis deux décennies, des rendements totaux négatifs ont été enregistrés en Suisse pour les immeubles résidentiels locatifs (-7,7 %). Au deuxième trimestre 2024, une performance annuelle fortement positive de +6,3 % a toutefois pu être réalisée. La performance annuelle du rendement du cash-flow a été de +3,4 % et celle du rendement lié à l'évolution de la valeur de +2,9 %. Le taux d’actualisation minimal moyen pour les immeubles résidentiels locatifs évolue latéralement depuis environ un an et s’élève à 2,03 % à la mi-juillet (trimestre précédent : 2,06 %) [32]. Un tel taux d’actualisation indique une demande stable et croissante pour des logements de haute qualité. Tous les segments, bâtiments anciens, bâtiments neufs de moyenne gamme et bâtiments neufs haut de gamme, bénéficient de conditions de marché stables et d’une hausse des bénéfices et des valeurs de marché en 2024. Alors que la valeur marchande des bâtiments anciens et neufs du segment moyen augmentera à nouveau, celle des bâtiments neufs haut de gamme devrait rester stable en 2025. Les différences régionales sont également importantes, les valeurs de marché augmentant dans la plupart des grandes agglomérations, alors qu’elles sont restées stables en Suisse orientale et dans le Jura pour le moment [30 ; 31]. Il y a également eu un renversement de tendance dans le segment plus volatil des bureaux. Alors que l’année précédente, il avait fallu faire face à un rendement global négatif de -4,8 %, un résultat intermédiaire positif de +6,6 % a déjà pu être obtenu au premier trimestre de cette année. Le rendement des flux de trésorerie a atteint +3,7 % et le rendement lié à l’évolution de la valeur a contribué au rendement total à hauteur de +2,8 %.¹⁶

Conformément aux taux d’actualisation minimaux, la valeur de marché des immeubles résidentiels locatifs a légèrement augmenté [25]. Depuis le pic du premier trimestre 2022 jusqu’au niveau le plus bas au troisième trimestre 2023, les valeurs de marché des immeubles résidentiels locatifs ont baissé de -14,0 %. Depuis, une tendance à la reprise se dessine. Les valeurs de marché ont augmenté de +1,3 % au dernier trimestre et de +4,0 % sur les douze derniers mois. Contrairement à la période précédant 2022, l’augmentation des revenus nets contribue davantage à l’évolution positive des valeurs de marché dans la phase actuelle. Les revenus nets ont augmenté de +1,3 % au dernier trimestre et de +5,7 % par rapport à l’année précédente.¹⁷

Dans les régions, on a pu observer des évolutions différentes, mais toutes positives, sur le marché des immeubles résidentiels de rendement. Dans les centres économiques de Zurich, du lac Léman et de Bâle, les valeurs de marché ont augmenté de respectivement +1,4 %, +0,6 % et +1,7 %, sur une base trimestrielle (par rapport à l’année précédente : +3.8 %, +2,7 %, +4,0 %). Dans les régions du Mittelland, de Suisse orientale et de Suisse méridionale, les taux de variation au deuxième trimestre 2024 étaient de +1,3 %, +2,0 % et -0,3 % (par rapport à l’année précédente : +4,4 %, +5,2 %, +3,9 %). Les régions périphériques du Jura et des Alpes ont enregistré des hausses de +1,5 % et +1,7 % par rapport au trimestre précédent (par rapport à l’année précédente : +4,4 %, +5,2 %).¹⁸

Tant pour les bâtiments anciens que pour les nouvelles constructions (segment moyen ou haut de gamme), une situation globalement stable et en partie croissante du marché se dessine. En 2024, la demande d’immeubles résidentiels locatifs anciens restera stable. L’offre et les rendements initiaux ne montrent pas non plus de fluctuations significatives, ce qui indique une situation de marché équilibrée. Malgré cette stabilité, les rendements devraient augmenter en 2024, tout comme la valeur de marché des immeubles résidentiels locatifs anciens devraient augmenter en 2024 et en 2025. La demande de bâtiments neufs du segment moyen reste stable, tout comme l’offre et les rendements initiaux. Cette stabilité du marché offre une sécurité aux investisseurs et aux propriétaires. Parallèlement aux bâtiments anciens, une augmentation des rendements est également attendue pour les nouveaux bâtiments du segment moyen en 2024 ainsi que pour les valeurs de marché en 2024 et 2025. Une image similaire se dessine dans le segment des nouvelles constructions haut de gamme. La demande, l’offre et les rendements initiaux resteront stables en 2024. Alors que les revenus et la valeur de marché devraient augmenter en 2024 dans ce segment, la valeur de marché devrait rester stable en 2025. Cela suggère que le marché de l’immobilier de luxe est saturé, mais continue d’offrir des rendements solides pour les investisseurs [30 ; 31].

Dans le segment des bureaux, les différences entre les régions sont plus marquées. Alors que les centres économiques de Bâle et de Zurich ont pu compenser les taux de variation négatifs de l’année dernière, à +2,6 % et -2,6 % (année précédente : (+10,7 %, +5,6 %) la région lémanique est confrontée à un renforcement du segment des bureaux (+4,3 %) par rapport au trimestre précédent, bien qu’un taux de variation négatif de -5,2 % puisse encore être observé par rapport à l’année précédente. Avec +1,9 % et +10,2 % par rapport au trimestre et à l’année précédents, la région du Mittelland a pu suivre l’évolution des régions de Zurich et de Bâle. Avec un chiffre de -0,5 % par rapport au trimestre précédent et un taux de variation de -0,7 % par rapport à l’année précédente, la Suisse orientale reste en territoire légèrement négatif. Avec -4,9 % et -4,0 %, la Suisse méridionale affiche une évolution négative inchangée, tant par rapport au trimestre précédent que par rapport à l’année précédente. Pour les régions périphériques du Jura et des Alpes, aucune donnée n’était disponible pour le segment des bureaux.¹⁹

^{16 FPRE, Marktindizes für Renditeimmobilien, August 2024.

17 FPRE, Marktindizes für Renditeimmobilien, August 2024.

18 FPRE, Marktindizes für Renditeimmobilien, August 2024.

19 FPRE, Marktindizes für Renditeimmobilien, August 2024.}

Les prix des logements en propriété continuent d’augmenter, le nombre d’acheteurs diminue

Sur le marché des maisons individuelles et des appartements en propriété, la tendance à la hausse des prix de transaction se poursuit. Par rapport au même trimestre de l’année précédente, les prix des maisons individuelles ont augmenté de +4,7 % et ceux des appartements en propriété de +1,2 %. La comparaison avec le trimestre précédent révèle une situation contrastée. Ainsi, les prix des maisons individuelles ont augmenté de +0,6 %, alors que ceux des appartements en propriété ont baissé de -1,1 %.²⁰

Selon les estimations de Raiffeisen, compte tenu de la hausse plus hâtive que prévu des taux d’intérêt, il est peu probable que les prix baissent, même légèrement, sur le marché des logements en propriété à usage personnel. Les prix devraient continuer d’augmenter, mais pas aussi rapidement que les années précédentes. En effet, les exigences en matière de capacité financière et de fonds propres limitent désormais considérablement le cercle des acheteurs potentiels.²¹

Le taux de croissance annualisé du volume des hypothèques en mai 2024 était de 2,9 %, ce qui représente une légère hausse par rapport à avril 2024, où il était de 2,8 %. Le volume total s'élevait à 1188,9 milliards de CHF en mai 2024 [22]. Le taux d'intérêt SARON a diminué par rapport à avril 2024, passant de 1,45 % à 1,21 % en juillet [19]. Pour les hypothèques à taux fixe, on a observé une évolution à la baisse. Le taux d'intérêt d'une hypothèque à taux fixe sur trois ans a baissé de 2,14 % à 1,76 % en août 2024 par rapport à mai 2024. Les hypothèques à taux fixe sur cinq et dix ans sont passées respectivement de 2,16 % à 1,78 % et de 2,30 % à 1,91 % [21]. Pour 2024, le SECO prévoit une évolution légèrement à la hausse du taux d'intérêt SARON de 1,40 %. Le KOF prévoit un taux SARON de 1,30 % en 2024. Une réduction à une fourchette de 1,0 % à 1,1 % est attendue par les deux institutions pour l’année 2025 [18].

Alors que, par rapport à l’année précédente, les prix de l’immobilier ont augmenté dans toute la Suisse, on observe des évolutions différentes selon les régions par rapport au trimestre précédent. Par rapport à l’année précédente, toutes les régions, à l’exception de la Suisse méridionale, ont enregistré une hausse. Par rapport au trimestre précédent, les régions de Zurich et du Mittelland ont affiché la hausse la plus élevée par rapport au trimestre précédent, avec +0,9 % et +0,4 % (trimestre de l’année précédente : +3,7 %, +5,1 %). Suivent les régions de la Suisse orientale avec +0,3 % (+3,1 %), du Jura avec -0,1 % (+4,0 %), de Bâle avec -0,3 % (+3,3 %) et des Alpes avec -0,5 % (+4,7 %). En queue de peloton par rapport au trimestre précédent, on retrouve Genève avec -0,5 % (+2,1 %) et la Suisse méridionale avec -2,3 % (-1,4 %).²²

Si l’on examine la stabilité des prix des logements en propriété, on constate que l’augmentation significative des taux d’intérêt hypothécaires après la pandémie du coronavirus a entraîné une réduction de l’accessibilité financière des biens immobiliers. Par conséquent, la demande a chuté et la tendance à la hausse des prix des logements s’est ralentie [55]. La pénurie de logements en Suisse a toutefois empêché une baisse globale des prix de l’immobilier. Aujourd’hui, des taux d’intérêt plus bas pourraient à nouveau stimuler la demande, ce qui rendrait une correction négative des prix encore moins probable à l’avenir.

^{20 FPRE, Transaktionspreis- und Baulandindizes für Wohneigentum, August 2024.

21 Raiffeisen, Economic Research, Immobilien Schweiz, 2. Quartal 2024.

22 FPRE, Transaktionspreis- und Baulandindizes für Wohneigentum, August 2024.}

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