PwC-Immospektive

Interprétation de la newsletter « Méta-analyse immobilière FPRE février 2023 »

Les références aux graphiques de FPRE sont indiquées dans le texte de la manière suivante : « [1] » etc.

17 février 2023

Le marché immobilier suisse semble avoir surmonté la majeure partie des turbulences de 2022 provoquées par la guerre en Ukraine et le revirement des taux d’intérêt. Alors que les décisions des investisseurs restent empreintes d’incertitude, la tendance à la normalisation déjà amorcée au trimestre précédent se poursuit. Cela vaut en particulier pour les industries en amont de l’immobilier. Au cours du dernier trimestre, la fin de la politique chinoise du « zéro covid » a seule créé un choc inattendu de la demande sur les marchés de l’énergie. En outre, l’immigration nette élevée engendrée par la pénurie de main-d’œuvre, le faible taux de chômage persistant et l’accueil de réfugiés ukrainiens, exerce une pression sur les marchés de l’immobilier résidentiel. Alors que la situation actuelle sur le segment des bureaux semble moins évidente à évaluer pour les investisseurs en ce qui concerne la demande, un nouveau bond du taux directeur augmentera encore les exigences de rendement et aura une influence négative sur les valeurs de marché. La demande de logements en propriété reste élevée. Les premiers signes de baisse de prix sont toutefois visibles, notamment en ce qui concerne les appartements en propriété.

La tendance à la normalisation s’est poursuivie au 4e trimestre 2022

Si début 2022, la crise du coronavirus était encore le sujet dominant, ce thème semble s’être éloigné à la fin de l’année. À partir du printemps 2022, l’évolution économique a été dominée, par le choc des prix de l’énergie provoqué par la guerre en Ukraine et le revirement des taux d’intérêt suite à la hausse rapide de l’inflation. Les signes de normalisation apparus au 3e trimestre 2022 ont persisté au 4e trimestre 2022, devenant toutefois plus complexes d’analyser en raison de la fin de la politique du « zéro covid » en Chine.

Avec un taux de 3,5 % au deuxième trimestre 2022, l’inflation a pour l’instant atteint son niveau le plus élevé. Sur l’ensemble de l’année, la Suisse a enregistré un taux d’inflation de 2,8 %, un taux agréablement bas comparé à celui d’autres pays industrialisés.¹ Avec un taux directeur constant de 1,0 %, la BNS prévoit un taux d'inflation de 2,4 % et 1,8 % pour les années 2023 et 2024. En 2024, l'inflation devrait ainsi se situer à nouveau dans la fourchette cible de 0-2 % [11].² Les experts prévoient une croissance modeste du PIB (réel) de 0,7 % en 2023, tandis qu’une croissance modérée (réelle) de 1,8 % est à nouveau attendue pour 2024. Dans la zone euro, la croissance du PIB réel devrait être de 0,6 % en 2023 et de 1,1 % en 2024, tandis que le taux d’inflation devrait s’élever à 6,2 % et à 2,6 % respectivement, selon les estimations de Swiss Life. Aux États-Unis, les experts tablent sur une croissance économique corrigée de l’inflation de 0,4 % en 2023 et de 1,1 % en 2024. Le taux d’inflation devrait s’établir à 3,9 % et 2,5 % respectivement [8, 73].³ Les deux plus grands marchés intérieurs occidentaux ainsi que la Suisse devront donc s’accommoder de perspectives de croissance modestes au cours des deux prochaines années.

Poursuite de la normalisation de l’évolution des coûts de construction

L’indice des coûts de production a confirmé la forte tendance à la baisse observée au cours des derniers trimestres et se situe actuellement à nouveau dans la fourchette prépandémique de +/- 4,0 % par an. Au 4e trimestre 2022, l'indice pour la construction commerciale et industrielle a affiché une variation de -8,5 % par rapport au trimestre précédent, soit une variation de 2,8 % sur une base annuelle. Les prix des constructions en maçonnerie et en béton pour les immeubles résidentiels locatifs et les maisons individuelles ont baissé de 3,7 % et de 3,9 % respectivement par rapport au trimestre précédent. Dans ce segment, l’indice affiche une hausse de 3,6 % et 3,5 % respectivement sur une base annuelle [18]. En revanche, l’indice du prix de la construction, qui suit l’indice des coûts de production, n’a pas encore dépassé son plus haut niveau, bien que le taux de croissance ait sensiblement diminué. Au deuxième semestre 2022, l’indice pour les immeubles résidentiels locatifs a enregistré une variation de 3,4 % par rapport au semestre précédent, alors que sur une base annuelle, les coûts ont augmenté de 8,2 %. Dans le segment des bureaux, l’augmentation des coûts sur une base annuelle atteignait encore 9,5 %. La variation sur une base semestrielle était de 3,7 % [19]. Dans le domaine de la construction, la croissance devrait rester modérée et s'élever respectivement à 0,7 % et à 1,4 % pour les deux prochaines années [16].

Nouvelle hausse des loyers d’habitation en raison du relèvement du taux d’intérêt de référence

Le niveau des loyers pour les logements neufs a augmenté de 0,6 % au cours du dernier trimestre, tandis que les logements anciens ont enregistré une baisse de 0,3 %. Combinés, les loyers d’habitation sont restés constants par rapport au trimestre précédent, avec une augmentation de 0,1 %. Sur les douze derniers mois, l’indice des loyers d’habitation est en hausse de 0,9 %. Les logements anciens (+1,4 %) affichent une croissance plus forte que les logements neufs (+0,5 %) durant cette période.⁴ Comme au niveau national, la région de Zurich a connu un ralentissement des hausses de loyers. Alors qu’une croissance de 2,3 % a été enregistrée sur la période des douze derniers mois, les loyers ont augmenté de 0,4 % seulement au cours du dernier trimestre. Le même effet a été observé en Suisse orientale (comparaison par rapport au trimestre précédent : 0,5 % / par rapport à l’année précédente : 1,1 %), dans l’espace alpin (1,1 %/1,3 %), ainsi qu’en Suisse méridionale (0,0 %/0,3 %). Dans certaines régions, l’évolution a même été marquée par une croissance positive et une réduction du niveau des loyers. C’est le cas de la région lémanique (-0,3 %/1,1 %) et de la Suisse méridionale (-2,4 %/0,9 %). En revanche, les régions de Bâle (0,4 %/-2,1 %) et du Jura (0,6 %/-1,9 %) ont connu de légères hausses de loyers, après avoir affiché une baisse globale au cours des douze derniers mois [25]. Pour les mois à venir, la plupart des observateurs du marché anticipent une hausse des loyers [30]. Celle-ci devrait être notamment liée au relèvement du taux d’intérêt de référence prévu pour 2023. Selon les prévisions de la ZKB, un premier relèvement de 1,25 % à 1,50 % devrait intervenir au cours du premier semestre 2023, ce qui signifie une augmentation des loyers d’environ 3 % pour les contrats de location concernés.⁵

Le pic post-pandémique des loyers des surfaces de bureaux est dépassé

L’évolution négative des loyers des surfaces de bureaux, amorcée au 3e trimestre 2022, s’est encore accentuée au 4e trimestre 2022 avec une variation de -3,1 % (3e trimestre 2022 : -0,3 %). Sur l’ensemble de l’année, on note une légère croissance de 1,1 % grâce à une progression marquée au premier semestre. Des différences plus importantes apparaissent toutefois au niveau régional. Alors que la région lémanique a connu une baisse des loyers des surfaces de bureaux de 1,7 % au dernier trimestre, le niveau des loyers sur l’ensemble de 2022 a augmenté de 8,2 %. La Suisse méridionale connaît une évolution similaire avec -4,9 % au dernier trimestre et +6,6 % sur l’ensemble de 2022. Les régions de Bâle (-4,5 %/-7,7 %), de Suisse orientale (-4,4 %/-1,1 %) et du Mittelland (3,1 %/-0,2 %) ont toutes enregistré des baisses au dernier trimestre et au cours des douze derniers mois. La région de Zurich (-3,0 %/0,6 %) a connu une évolution stable, similaire à celle de l’ensemble de la Suisse, mais la forte interaction mutuelle ne doit pas être oubliée. Aucune évaluation n’a été produite pour les régions du Jura et de l’espace alpin [38].⁶ Selon les évaluations de FPRE, la majorité des investisseurs immobiliers interrogés s’attendent à un ralentissement du niveau des loyers des surfaces de bureaux au cours des douze prochains mois. Les estimations sont légèrement plus sombres qu’au premier semestre 2022, mais sont aussi les plus optimistes depuis le début de la crise du coronavirus [48]. Dans ce contexte, la réduction des surfaces de bureaux vacantes observée pour le troisième trimestre consécutif en Suisse semble présenter un contraste [43].

L’indicateur de l’emploi, important pour l’évolution du marché des surfaces de bureaux, a montré, après un léger recul au 3e trimestre 2022, des signes de stabilisation vers la fin de l’année et au début 2023, mais n’a pas encore retrouvé le niveau record du premier semestre 2022. Les enquêtes conjoncturelles du KOF ont révélé que, pour une majorité d’entreprises, le nombre actuel des salarié-e-s est trop bas. En outre, la part des entreprises qui ont l’intention de pourvoir des postes supplémentaires au cours du prochain trimestre est plus élevée que celle des entreprises qui prévoient de réduire leurs effectifs.⁷ En accord avec ce qui précède, le SECO table sur un taux de chômage constant et bas de 2,3 % pour 2023 et une légère augmentation à 2,4 % pour 2024 [8].⁸ Le nombre historiquement bas de projets de construction devrait exercer une certaine pression sur le marché des surfaces de bureaux. Dans la ville de Zurich, par exemple, les volumes de construction autorisés au cours des douze derniers mois se situent, avec CHF 112 millions, bien en dessous de la moyenne à long terme d’environ CHF 320 millions.⁹ Cela peut signifier que les investisseurs voient actuellement une grande incertitude dans l'évaluation des perspectives de développement du segment des surfaces de bureaux.

Évolution à la baisse des valeurs de marché des biens immobiliers de rapport

Après une nette augmentation des taux d’actualisation minimum au cours des 2e et 3e trimestres 2022, dans le contexte d’une forte hausse du taux directeur au cours de 2022, un ralentissement sensible a été enregistré au 4e trimestre. Selon les principales sociétés d’évaluation, le taux de rendement exigé en ce qui concerne les immeubles résidentiels locatifs situés dans des emplacements de premier ordre est passé de 1,86 % au trimestre précédent à 1,91 % actuellement (net, réel) [34, 35]. Cependant, l’évolution des valeurs de marché des immeubles résidentiels locatifs est toujours à la baisse. Une croissance négative de 2,8 % a été observée par rapport au trimestre précédent. Sur les douze derniers mois, on constate une évolution à la baisse des valeurs de marché de l’ordre de 4,5 % [27]. Dans le secteur commercial, les valeurs de marché des rendements de bureaux ont connu une évolution négative pour le deuxième trimestre consécutif, avec une baisse de 4,6 % au 4e trimestre 2022 [40].¹⁰ Ces chiffres confirment le retournement de tendance évoqué plus souvent dernièrement dans le secteur immobilier d’un marché vendeur en un marché acheteur.

En 2022, le rendement total (sur la base de la comparaison des moyennes annuelles du revenu net et de la valeur de marché de l'année précédente) pour les immeubles résidentiels locatifs s’élevait en moyenne à 5,5 %, ce qui correspond au niveau de rendement de 2021. Ainsi, une année qui avait commencé fort, mais qui a connu des rebondissements inattendus, s’est plutôt bien terminée. Comme en 2021, le rendement total s’est réparti à peu près à parts égales entre le rendement des flux de trésorerie et le rendement lié à l'évolution de la valeur, soit respectivement 2,9 % et 2,6 %. Au niveau régional, les régions de Zurich et du lac Léman se sont distinguées en 2022 avec des rendements totaux de 6,7 % (2021 : 6,8 %) et 5,7 % (2021 : 4,9 %) respectivement. Les régions de la Suisse orientale, du Mittelland et de Bâle ont également enregistré de bons rendements avec 5,0 % (2021 : 5,5 %), 4,8 % (2021 : 4,9 %) et 4,0 % (2021 : 5,1 %) respectivement. Les régions du Jura, de l’espace alpin et de la Suisse méridionale ont connu des évolutions plus modérées, avec 2,9 % (2021 : 5,2 %), 2,8 % (2021 : 3,4 %) et 2,5 % (2021 : 2,8 %) respectivement.¹¹

Le rendement total au secteur bureau a affiché l’an dernier une belle performance de 12,1 % (2021 : 6,7 %) en raison d'un premier semestre fort. Celui-ci se compose d’un rendement de flux de trésorerie de 3,6 % (3,6 %) et d’un rendement lié à l’évolution de la valeur de 8,5 % (3,1 %). La forte performance du segment des bureaux ne s’est pas limitée aux centres économiques du Lac Léman et de Zurich, lesquels ont affiché des rendements totaux de 17,1 % (2,0 %) et 12,8 % (11,2 %) respectivement. La Suisse méridionale, le Mittelland et la Suisse orientale ont également enregistré une forte progression des rendements, avec 13,4 % (9,1 %), 10,1 % (0,1 %) et 8,4 % (7,7 %) respectivement. En revanche, le troisième centre économique de la Suisse, la région de Bâle, a connu une évolution plus modeste, avec 4,0 % en 2022 (2,1 %). Aucun chiffre n’a été communiqué pour les régions du Jura et des Alpes.¹² Pour 2023, les enquêtes menées auprès des investisseurs immobiliers montrent, selon le FPRE, que les valeurs de marché de l’immobilier de bureau continueront à être sous pression, tant au niveau national que régional. Une stabilisation n’est attendue qu'à partir de 2024 [44, 45].

Les prix des logements en propriété continuent d’augmenter dans tous les segments

Indépendamment de toute évolution sur les marchés financiers, le volume des crédits hypothécaires en Suisse est en constante augmentation depuis dix ans et a atteint en novembre dernier un volume total de CHF 1’145 milliards, soit environ 3,9 % de plus que l’année précédente [24]. À la différence de l’évolution du volume des crédits hypothécaires, les taux d’intérêt hypothécaires ont connu en 2022 les turbulences les plus importantes de la dernière décennie. Suite au relèvement brutal du taux directeur par la BNS en 2022, le taux d'intérêt d'une hypothèque à taux fixe sur trois ans est passé de 1,82 % à la mi-2022 à 2,46 % à l'automne 2022 et se situe à 2,60 % en février 2023. Pour les hypothèques à taux fixe sur cinq et dix ans, on a enregistré des sauts de 1,99 % à 2,67 % en passant par 2,70 % et de 2,40 % à 2,86 % en passant par 3,08 % [23].

L’évolution globale du marché des logements en propriété n’a pas montré de changements notables au cours du dernier trimestre. L’indice des prix des maisons individuelles, qui avait augmenté de 1,5 % au cours de l’avant-dernier trimestre, a de nouveau progressé de 0,9 % au dernier trimestre. Au total, la hausse des prix dans le secteur des maisons individuelles s’est établie à 5,2 % sur les douze derniers mois. Les dynamiques au sein des différents segments de prix des maisons individuelles n’ont pas changé par rapport au trimestre précédent. Le segment de marché haut de gamme a connu la plus forte évolution sur un an, avec une augmentation de 6,2 %. Viennent ensuite les segments milieu de gamme et entrée de gamme, avec respectivement +4,2 % et +4,0 %. Aucun des segments n’a connu une hausse des prix supérieure à 1,0 % par rapport au trimestre précédent [58]. Malgré la forte hausse des coûts de financement, aucun renversement de tendance n’a (encore) été observé en 2022 en ce qui concerne les prix des maisons individuelles. Les résultats d'une enquête sur les attentes en matière de prix réalisée par HEV Suisse et FPRE sont toutefois intéressants. Pour la première fois depuis le début de l'année 2021, la proportion de réponses prévoyant une hausse des prix au cours des douze prochains mois a nettement diminué [61].

La dynamique des prix sur le marché des logements en propriété a même été plus marquée dans le domaine des appartements en propriété en comparaison avec le domaine des maisons individuelles. Tous segments confondus, la hausse des prix a atteint 7,0 % en 2022. L’évolution des différents segments se présente comme suit : En comparaison annuelle, le segment haut de gamme est en tête (+8,4 %). Viennent ensuite le segment milieu de gamme (+5,6 %) et le segment entrée de gamme (+5,5 %). La comparaison avec le trimestre précédent indique toutefois une tendance à l’affaiblissement de la croissance. Le niveau des prix a ainsi diminué dans les segments milieu de gamme et entrée de gamme (-0,7 % et -0,3 % respectivement), alors que le segment haut de gamme a de nouveau affiché une croissance positive de 0,9 % [64]. Comme dans les évaluations dans la catégorie des maisons individuelles, les acteurs du marché s’attendent, pour la première fois depuis cinq trimestres, à une hausse moins marquée des prix pour les douze prochains mois [67].

La hausse constante des prix des appartements en propriété, associée aux conditions-cadres fortement modifiées en 2022, soutient la thèse des économistes du Crédit Suisse, déjà évoquée dans le dernier numéro d’Immospektive de PwC, selon laquelle seul le déclin progressif de la génération du baby-boom permettra de détendre la demande sur le marché des logements en propriété.¹³ Dans la perspective actuelle, la situation devrait continuer à être tendue du côté de l’offre en raison des lois sur l'urbanisme. Selon un article de Swiss Life, les zones de constructions existantes devraient pouvoir loger une population de 10 millions d'habitants en Suisse. L’article indique toutefois que les maisons individuelles et mitoyennes devraient se raréfier pour être progressivement remplacées par des immeubles résidentiels locatifs.¹⁴

¹Federal Bureau of Statistics, Press release / Januar 2023

²SNB, Monetary Policy Assessment / December 2022

³Swiss Life Asset Managers, Perspektiven Konjunktur / Février 2023

⁴FPRE, Marktmieten- und Baulandindizes von Renditeimmobilien Schweiz (Données: 31.12.2022)

⁵ZKB, Immobilien Aktuell / Novembre 2022

⁶FPRE, Marktmieten- und Baulandindizes von Renditeimmobilien (Données: 31.12.2022)

⁷KOF, Beschäftigungsindikator / Février 2023

⁸SECO, Konjunkturprognose / Decembre 2022

⁹Credit Suisse, Büroflächenmarktstudie 2023 / Decembre 2022

¹⁰FPRE, Marktindizes für Renditeimmobilien (Données: 31.12.2022)

¹¹FPRE, Marktindizes für Renditeimmobilien (Données: 31.12.2022)

¹²FPRE, Marktindizes für Renditeimmobilien (Données: 31.12.2022)

¹³Credit Suisse, Resilienter Immobilienmarkt/ Septembre 2022

¹⁴Swiss Life Asset Managers, Real Estate to go / Janvier 2023

Kontaktieren Sie uns

Sebastian Zollinger

Director, Head Real Estate Advisory, PwC Switzerland

Tel.: +41 58 792 28 87

E-Mail