Immospektive Février 2024

Sebastian Zollinger

Director, Head Real Estate Advisory, PwC Switzerland

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Le cycle de hausse des taux d’intérêt semble pour l’instant toucher à sa fin en l’absence de nouvelle augmentation du taux directeur en décembre 2023 et en raison d’une évolution stable de l’inflation ces derniers temps. Aucune hausse du taux d’intérêt de référence n’est donc prévue cette année. Contrairement aux locataires en place, la situation devient cependant plus compliquée pour les nouveaux locataires. L’immigration nette record continue d’exercer une forte pression sur le marché du logement locatif. Du point de vue des locataires, l’absence persistante d’activités de construction dans le secteur du logement est particulièrement fâcheuse, car elle s’oppose à la forte demande. Bien que les coûts de production et de construction se soient fortement normalisés, aucune croissance n’est attendue dans le segment du bâtiment pour les deux prochaines années. Cela va non seulement augmenter la pression sur les loyers, mais aussi sur les acteurs de la vie politique. La situation du marché de la propriété reste inchangée. La rareté de l’offre fait encore grimper les prix. Dans le secteur commercial, on observe des évolutions différentes selon les régions, avec des fluctuations importantes.

Les références aux graphiques de FPRE sont indiquées dans le texte de la manière suivante : « [1] » etc.

Évolution stable du taux directeur et de l’inflation pour le moment

Le 14 décembre 2023, la Banque nationale suisse (BNS) s’est abstenue pour la deuxième fois consécutive de relever ses taux. Le taux directeur reste donc pour l’instant à 1,75 %. Cette décision était attendue avec moins d’impatience que l’avant-dernière en septembre 2023. En effet, les taux d’inflation se sont normalisés au cours du deuxième semestre 2023. Le renchérissement n'a finalement été que de 1,3% en 2023. Les perspectives de croissance en Suisse et dans les autres pays européens sont qualifiées de faibles, mais les risques macroéconomiques sont élevés.

Au moment d’annoncer sa décision sur le taux directeur en décembre 2023, la BNS a fait référence au taux d’inflation de 1,4 % en novembre 2023, mais a également souligné dans son communiqué que la situation économique restait incertaine. La hausse des prix de l’électricité et l’augmentation de la TVA au début de l’année 2024 pourraient notamment entraîner une reprise de l’inflation.¹ La BNS prévoit un renchérissement de 1,9 % pour l’année en cours et de 1,6 % pour l’année prochaine [11], tandis que d’autres offices fédéraux comme le Secrétariat d’État à l’économie (SECO) et le Centre de recherches conjoncturelles de l’EPFZ (KOF) prévoient une évolution de l’inflation de 1,9 % et 1,7 % pour 2024 et 1,1 % et 1,0 % pour 2025 [6]. Sans adaptation du taux directeur, ces instituts considèrent que le renchérissement se situera en dehors de la marge de fluctuation de la BNS, qui est comprise entre 0,0 % et 2,0 %.

La croissance économique est toujours considérée comme légèrement positive. Après une croissance d’environ 1 % en 2023, la BNS prévoit une croissance du PIB de 0,5 % à 1 % cette année.² Pour l’année en cours, le SECO et le KOF prévoient une croissance réelle de respectivement 1,5 % et 1,7 % [6]. Avec respectivement 0,8 %, 1,0 % et 1,2 %, les estimations des institutions Raiffeisen, Swiss Life et UBS pour la croissance du PIB en 2024 sont similaires à celles de la BNS [6, 73].^{3 4}

L’économie mondiale a connu une croissance plus forte que prévu en 2023, mais la BNS identifie néanmoins des risques importants dans son évaluation de la croissance future et cite notamment des taux d’inflation persistants dans certains pays, une éventuelle pénurie d’énergie et des tensions géopolitiques.⁵ Dans la zone euro, Swiss Life estime la croissance réelle à 0,4 %, alors que l’OCDE table sur 0,9 % et la Commission européenne prévoit même 1,2 %. Les institutions précitées prévoient des taux d’inflation de 1,9 %, 2,9 % et 3,2 % [71].⁶ L’institut bancaire J.P. Morgan et la Federal Reserve Bank (FED), la banque centrale américaine, prévoient une croissance réelle de l’économie américaine de respectivement 2,0 % et 2,4 % en 2024. Ces instituts tablent sur une inflation de respectivement 2,0 % et 2,1 %.^{7 8}

^{1 SNB, Geldpolitische Lagebeurteilung vom 14. Dezember 2023

2 SNB, Geldpolitische Lagebeurteilung vom 14. Dezember 2023

3 UBS Outlook Schweiz, Januar 2024

4 Swiss Life, Perspektiven Konjunktur, Februar 2024

5 SNB, Geldpolitische Lagebeurteilung vom 14. Dezember 2023

6 Swiss Life, Perspektiven Konjunktur, Februar 2024

7 J.P. Morgan Asset Management, 2024 Year-Ahead Outlook, Dezember 2023

8 Federal Reserve Bank Philadelphia, First Quarter 2024 Survey of Professional Forecasters, Februar 2024}

Hausse inexorable du prix des logements locatifs

La dynamique haussière des loyers sur le marché du logement locatif s’est poursuivie au dernier trimestre avec une croissance de +2,5 %. Le dernier trimestre de l’année a ainsi donné une nouvelle impulsion à la croissance annuelle totale, qui s’est à nouveau établie à +5,0 % [27].⁹ En attendant, les données économiques fondamentales n’incitent pas à l’optimisme quant à une future amélioration pour les locataires.

L’immigration nette élevée, qui a atteint de nouveaux sommets, entraîne une forte augmentation de la demande de logements en Suisse. En particulier au cours des deux dernières années, la dynamique de l’immigration s’est intensifiée [13]. Il est probable que l’année 2023, avec environ 100 000 personnes immigrées, atteigne un niveau d’immigration nette record depuis l’introduction de la libre circulation des personnes.¹⁰ Cette évolution s’explique notamment par la solidité de l’économie par rapport à l’étranger et par la demande de main-d’œuvre qui en découle.¹¹

La situation tendue sur le marché du logement s’accompagne d’une absence persistante de dynamique à la hausse de l’activité de construction dans le secteur du logement. Selon l’indice de la construction de la Société Suisse des Entrepreneurs, le volume des demandes de permis de construire dans le secteur de la construction de logements a encore diminué au cours du dernier trimestre. Le rapport souligne certes le potentiel à long terme de la construction de logements en raison du faible taux de vacance et de la forte demande. Toutefois, les volumes de construction devraient baisser au cours des deux premiers trimestres de 2024. L’attractivité réduite de la construction de logements pour les investisseurs suite au retournement des taux d’intérêt et les défis posés par les réglementations, ainsi que la pénurie de terrains à bâtir sont notamment cités comme raisons expliquant la faible croissance de la construction de logements à court et moyen terme.¹² Pour 2024, l’institut de recherche économique indépendant BAK prévoit une variation annuelle de l’activité de construction de logements de -2,6 %. Après une évolution stagnante pour 2025, ce n’est qu’en 2026 que l’on s’attend à une nouvelle croissance dans le segment de la construction de logements [14].

En ce qui concerne les coûts, l’indice des coûts de production montre à nouveau une tendance à la normalisation, avec -3,3 %, après un fort recul de -11,4 % dans le bâtiment/l’industrie par rapport à l’année précédente. Les taux de variation annuels dans la construction en maçonnerie et béton pour les immeubles et les maisons individuelles sont restés constants à respectivement +0,9 % et +0,7 % [16]. L’indice des prix de la construction, qui tient compte des prix du marché pour la réalisation de projets de construction de manière plus complète que l’indice des coûts de production, affiche également les taux de croissance les plus faibles depuis 2021, avec +1,5 % pour les immeubles de bureaux et +1,4 % pour les immeubles d’habitation [17].

La poursuite de la forte hausse des loyers dans le secteur du logement est inévitable à court et moyen terme. La série d’augmentations des loyers basée sur le taux de référence pour les contrats existants a certes pris fin pour le moment, mais la ZKB ne s’attend pas à de nouvelles augmentations du taux de référence avant 2025.¹³ Toutefois, les prévisions relatives à l’offre et à la demande de logements locatifs ne permettent qu’une seule conclusion : la pénurie de logements va s’accentuer et entraîner une nouvelle hausse du prix des logements locatifs. Comme le solde migratoire fortement positif ne peut pas être régulé à moyen terme, la NZZ souligne notamment le devoir des responsables politiques d’assouplir les contraintes réglementaires en matière de construction de logements.¹⁴

Pour les logements neufs, on observe une augmentation de +2,9 % en quatrième trimestre de 2023, alors que les loyers des logements anciens augmentent légèrement moins (+2,2 %). Les loyers des logements neufs ont considérablement augmenté à 6,0 % par rapport à l’année prochaine. Les logements anciens continuent leur forte croissance, à +3,9 %. La région de Zurich (2,9 %) et la région du Jura (+6,2 %) ont enregistré les plus fortes augmentations par rapport au trimestre précédent et à l’année précédente. De même, la région du Jura ainsi que la région de Bâle ont enregistré les évolutions de croissance les plus faibles avec une augmentation des loyers de marché de +1,9 % par rapport au trimestre précédent. En comparaison annuelle, c’est le cas de la Suisse méridionale avec une hausse de +2,7 % [25]. Au niveau régional, les taux de variation des loyers de marché sont homogènes. En comparaison avec le trimestre précédent, toutes les régions se situent entre +1,9 % et +2,9 %, Zurich étant en tête et Bâle et le Jura en queue de peloton. En comparaison annuelle, la plupart des régions ont enregistré des hausses comprises entre +4,1 % et +5,4 %. Seule la région du Jura se distingue par une croissance plus forte (+6,2 %) et seule la Suisse méridionale a connu une croissance plus faible (+2,7 %).¹⁵

^{9 FPRE, Marktmieten- und Baulandindizes von Renditeimmobilien, Februar 2024

10 Staatssekretariat für Migration, Statistik Zuwanderung, November 2023

11 Tagesanzeiger, Zuwanderung aus der EU steig rasant, November 2023

12 Schweizerischer Baumeisterverband, Bauindex, 4. Quartal 2023

13 Zürcher Kantonalbank, Prognosen, Februar 2024

14 Neue Zürcher Zeitung, Wohnen wird zum Luxusgut: Die Preise erklimmen Rekordhöhen – es fehlt an Bauland, Februar 2024

15 FPRE, Marktindizes für Renditeimmobilien, Februar 2024}

Des évolutions régionales différentes sur le marché des surfaces de bureaux

Une légère baisse des loyers de bureaux de -0,4 % a été observée au quatrième trimestre 2023. Sur l’ensemble de l’année, au niveau national, les loyers des bureaux ont toutefois augmenté de +4,5 %. Les centres économiques de Suisse alémanique, Zurich et Bâle, ont enregistré des taux de variation de respectivement +0,4 % et -0,2 % au cours du dernier trimestre. En comparaison annuelle, les loyers ont affiché des évolutions très robustes, avec des taux de variation de +7,8 % et +9,0 %. La situation est différente dans la région lémanique, où les loyers de bureaux ont diminué de 4,7 % et 4,9 %, tant en comparaison avec le trimestre précédent qu’avec l’année précédente.¹⁶

Dans les autres régions, seul l’espace Mittelland a connu un taux de variation positif par rapport à l’année précédente, avec une hausse de +8,5 %. La Suisse méridionale et la Suisse orientale ont enregistré des évolutions similaires à celles de la Suisse romande, avec respectivement -2,1 % et -4,8 %. Ainsi, les acteurs du marché s’attendent à une évolution positive des revenus uniquement pour la région de Zurich en 2024. L’évaluation du marché pour la région lémanique s’est assombrie, passant de positive à stable. Pour toutes les autres régions, on s’attend également à des évolutions de revenus stables, ou même négatives. Il est intéressant de noter que les acteurs du marché estiment que les valeurs de marché de l’immobilier de bureau ne connaîtront des évolutions positives qu’en 2025. C’est le cas de la région de Zurich, du Mittelland et de la région lémanique [43].

En ce qui concerne la demande sur le marché de l’immobilier de bureau, l’indicateur de l’emploi du KOF peut être utilisé comme indicateur avancé de l’évolution du marché du travail. Après avoir atteint un niveau record au deuxième trimestre 2022, la proportion d’employeurs envisageant d’augmenter leurs effectifs a diminué six trimestres sur sept depuis. Toutefois, le nombre d’employeurs désireux de recruter reste nettement supérieur à la proportion d’entreprises qui prévoient de réduire leurs effectifs et l’indicateur d’emploi se situe toujours au-dessus de la moyenne à long terme. En outre, les représentants de tous les secteurs, à l’exception de l’industrie manufacturière, ont un avis positif ou neutre quant à une augmentation de l’emploi au cours des trois prochains mois.¹⁷

Le taux de chômage est en hausse en Suisse. En octobre 2023, ce taux a atteint 2,0 %, en décembre 2023 2,3 % et en janvier 2024 2,5 %.¹⁸ Les prévisions du KOF et du SECO tablent sur un taux de chômage moyen de 2,3 % pour 2024 et de respectivement 2,4 % et 2,5 % pour 2025 [6]. La croissance du nombre de postes vacants est en baisse constante depuis la mi-2022 dans tous les secteurs, ce qui peut être interprété comme un signe de prudence de la part des entreprises quant à leur avenir [10].

Rendements globaux négatifs pour l’immobilier de rendement en 2023

Pour la première fois depuis 20 ans, les immeubles résidentiels locatifs en Suisse ont enregistré un rendement annuel total négatif de -7,7 %. Le rendement des flux de trésorerie est resté stable à +2,9 %, tandis que le rendement lié à l’évolution de la valeur a été de -10,6 %. Dans le segment des bureaux, le rendement total a également été négatif, à -4,8 %, mais cela s’est déjà produit trois fois au cours des dix dernières années. Le rendement des flux de trésorerie a contribué au rendement total à hauteur de +3,3 % et le rendement lié à l’évolution de la valeur à hauteur de -8,1 %.¹⁹

À partir du printemps 2022, lorsque les taux d’actualisation minimaux pour les immeubles résidentiels locatifs ont atteint leur plus bas niveau temporaire à 1,71 % (net, réel), les exigences minimales de rendement ont évolué rapidement dans l’autre sens pour atteindre 2,03 % à la mi-2023. Depuis, les chiffres n’ont pas changé de manière significative. Au quatrième trimestre 2023, ce ratio important était de 2,09 % [32].

En accord avec l’évolution des taux d’actualisation minimaux, les valeurs de marché des immeubles résidentiels locatifs ont évolué [25]. Depuis le pic du premier trimestre 2022 jusqu’au troisième trimestre 2023, les valeurs de marché des immeubles résidentiels locatifs ont baissé de -14,1 %. Au dernier trimestre 2023, une légère hausse de +1,6 % a été enregistrée, qui devrait être principalement due à l’augmentation des revenus permise par les hausses des taux de référence. L’évolution annuelle en 2023 montre un rendement total négatif de -7,7 %. Ce chiffre se compose d’un rendement des flux de trésorerie de +2,9 %, inchangé par rapport à l’année précédente, et d’un rendement négatif des variations de valeur de -10,6 %. C’est la première fois depuis plus de 20 ans que l’évolution annuelle globale des immeubles résidentiels locatifs est négative. Les variations régionales ont été peu importantes. La région de l’espace alpin est celle qui a le mieux terminé l’année, avec un rendement total de -4,8 %. Les centres économiques de Zurich, Bâle et la région lémanique ont fini l’année avec des rendements de -8,3 %, -7,8 % et -7,6 %. Les autres régions ont évolué entre -6,9 % et -7,9 %.²⁰

Le segment des bureaux a connu une volatilité accrue au cours de l’année 2023. L’année a commencé avec des tendances fortement négatives, mais s’est redressée au troisième trimestre avec des taux de variation positifs. Au dernier trimestre, le taux de variation a de nouveau été légèrement négatif, tant pour les revenus nets que pour les valeurs de marché. Alors que le taux de variation sur l’ensemble de l’année est resté négatif (-4,5 %), les revenus nets ont affiché un taux de variation positif (+4,5 %) [38]. En ce qui concerne les rendements, on a pu observer des différences plus importantes selon les régions. La Suisse orientale et la Suisse méridionale ont affiché les rendements négatifs les plus élevés, avec respectivement -13,3 % et -12,1 %. La région lémanique a enregistré un rendement global de -5,0 %, tandis que les autres régions, y compris les centres économiques de Zurich et de Bâle, n’ont eu à supporter qu’un rendement global légèrement négatif, compris entre -3,1 % et -3,8 %.²¹

^{16 FPRE, Marktmieten- und Baulandindizes von Renditeimmobilien, Februar 2024

17 KOF, Beschäftigungsindikator, Februar 2024

18 SECO, Die Lage auf dem Arbeitsmarkt, Januar 2024

19 FPRE, Marktindizes für Renditeimmobilien, Februar 2024

20 FPRE, Marktindizes für Renditeimmobilien, Februar 2024

21 FPRE, Marktindizes für Renditeimmobilien, Februar 2024}

Augmentations de prix peu spectaculaires dans le secteur du logement en propriété

L’évolution du marché de l’immobilier pour les logements en propriété a de nouveau enregistré une hausse des prix. Dans l’ensemble, les prix des logements en propriété ont affiché un taux de variation de +0,3 % par rapport au trimestre précédent et de +3,4 % sur les douze derniers mois. Au cours des cinq dernières années, les prix ont augmenté en moyenne de +27,6 % en Suisse.²²

La croissance du volume des hypothèques a perdu de son dynamisme vers la fin de l’année 2023. Entre mai 2023 et novembre 2023, le taux de croissance annuel est passé de +3,8 % à +3,1 %. Le volume total s’élevait à CHF 1173,8 mrd [22]. Le taux d’intérêt SARON a connu une évolution stable et se situait en décembre 2023 à 1,70 % [19]. De fortes réductions des taux d’intérêt ont été observées en 2023 pour les hypothèques à taux fixe. Le taux d’intérêt d’une hypothèque fixe sur trois ans est passé de 2,92 % au deuxième trimestre à 2,14 % en décembre. Les hypothèques à taux fixe sur cinq et dix ans sont passées respectivement de 2,89 % à 2,17 % et de 2,89 % à 2,32 % [21]. Pour l’année 2024, le KOF et le SECO prévoient une évolution stable du taux d’intérêt SARON à 1,70 %. Une réduction à une fourchette de 1,3 % à 1,5 % n’est pas attendue avant 2025 [18].

Les prix des maisons individuelles ont légèrement baissé de -0,2 % par rapport au dernier trimestre ou ont augmenté de +3,3 % sur les douze derniers mois. En revanche, le segment des appartements en propriété a enregistré des taux de croissance de respectivement +0,9 % et +3,6 % [56, 62]. Au niveau régional, pour la première fois depuis longtemps, des évolutions négatives ont été observées dans des zones non périphériques. Ainsi, la région de Zurich a affiché une croissance négative de -0,5 % par rapport au trimestre précédent. La Suisse orientale, l’espace Mittelland et la Suisse méridionale ont enregistré des taux de variation allant de -0,1 % à -1,0 %. Les autres régions ont connu une évolution positive par rapport au trimestre précédent. Par rapport à l’année précédente, les prix ont augmenté dans toutes les régions de Suisse. La région du Jura est en tête avec +6,0 %. Mais les régions de la Suisse orientale (+5,3 %), de l’espace alpin (+4,1 %) et du lac Léman (+4,0 %) ont également affiché une forte croissance. Les autres régions ont enregistré des taux de variation entre +2,1 % et +3,6 %, la région de Zurich affichant la plus faible croissance. En comparaison sur cinq ans, la région de Zurich se démarque toutefois nettement avec une hausse de +35,0 %. Seule la région Suisse orientale atteint quasiment ce niveau avec +30,2 %. À l’exception de la Suisse méridionale, les autres régions sont nettement à la traîne à +14,7 %. Elles affichent des taux de variation sur cinq ans compris entre +25,2 % et +28,6 %.²³

^{22 FPRE, Transaktions- und Baulandindizes für Wohneigentum, Februar 2024

23 FPRE, Transaktions- und Baulandindizes für Wohneigentum, Februar 2024}

Les informations sur les tendances du marché sur lesquelles se base Immospektive se trouvent dans la méta-analyse immobilière de FPRE.

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