Immospektive Février 2025

Sebastian Zollinger

Director, Head Real Estate Advisory, PwC Switzerland

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En décembre 2024, la Banque nationale suisse (BNS) a de nouveau abaissé son taux directeur de 0,5 point de pourcentage, à 0,5 %. D’autres baisses des taux sont possibles, notamment en raison de la diminution de la pression inflationniste et de la faiblesse persistante de l’économie, ce qui devrait continuer à avoir un effet positif sur le marché immobilier suisse. Sur le marché du logement locatif, les loyers se sont stabilisés, mais l’immigration et une offre limitée continuent de faire monter les prix. Une légère augmentation de l’activité de construction est attendue, même si elle devrait rester inférieure à la moyenne à long terme. L’immobilier résidentiel de rendement a poursuivi son redressement, soutenu par des conditions de financement plus attrayantes et une demande croissante. Sur le marché des surfaces de bureaux, les emplacements centraux ont connu une évolution stable, voire positive, tandis que les sites périphériques restent sous pression. Les prix des logements en propriété ont continué à augmenter, en particulier ceux des maisons individuelles, car la baisse des coûts de financement soutient la demande.

Vous trouverez les informations sur l’évolution du marché sur lesquelles se base Immospective dans la méta-analyse immobilière de FRPE. Les références aux graphiques de FPRE sont indiquées dans le texte de la manière suivante « [1] », etc.

Gros plan sur la politique monétaire : la BNS poursuit son assouplissement

La Banque nationale suisse (BNS) poursuit l’assouplissement de sa politique monétaire en abaissant une nouvelle fois son taux directeur de 0,5 point de pourcentage à 0,5 %¹. Depuis le début de l’année 2024, la BNS a baissé son taux directeur de 1,25 point de pourcentage au total². La BNS suit ainsi le recul persistant des pressions inflationnistes en Suisse. L’inflation a chuté plus que prévu, passant de 1,1 % en août à 0,6 % en novembre. Cela est dû à la baisse des prix tant des biens que des services. L’augmentation des prix des services nationaux continue d’alimenter l’inflation. La prévision d’inflation conditionnelle a été ajustée en conséquence³. On s’attend à un renchérissement moyen de 1,1 % pour 2024, de 0,3 % pour 2025 et de 0,8 % pour 2026 [9]. L’évolution économique actuelle laisse à la BNS une marge de manœuvre pour de nouvelles baisses des taux d’intérêt, ce qui devrait avoir un effet positif sur le marché immobilier suisse.

Comme prévu, la croissance économique en Suisse a été modérée au troisième trimestre 2024, avec un chômage en légère hausse et des capacités de production moyennement exploitées. L’industrie a notamment souffert d’une baisse de la valeur ajoutée. En revanche, le secteur des services s’est montré plus dynamique. Pour 2024, la BNS s’attend toujours à une croissance du PIB de 1,0 %⁴. Les prévisions moyennes de croissance du PIB réel suisse sont de 1,4 % pour 2025 et de 1,7 % pour 2026 [6]. Les perspectives économiques sont marquées par les incertitudes croissantes concernant la future politique économique des États-Unis. Une augmentation des tensions géopolitiques pourrait conduire à une évolution plus faible de l’économie mondiale⁵. Pour la Suisse, la faiblesse conjoncturelle persistante de la zone euro, en particulier de l’Allemagne, a un effet de frein sur sa propre croissance⁶. Le rapport conjoncturel du Centre de recherches conjoncturelles (KOF) a récemment abaissé ses perspectives conjoncturelles et, dans le contexte d’un nouveau recul de l’inflation, envisage une nouvelle baisse du taux directeur de 0,25 point de pourcentage en mars 2025⁷. On peut s’attendre à ce que la baisse des taux d’intérêt continue d’avoir un effet positif sur l’environnement de financement. Le marché immobilier gagnerait ainsi en attractivité, ce qui renforcerait la dynamique haussière du marché des transactions, présente depuis le second semestre 2024, et laisserait présager une poursuite de la hausse des volumes de transactions en 2025⁸.

^{1 SNB, Geldpolitische Lagebeurteilung vom 12. Dezember 2024

2 SNB, Geldpolitische Lagebeurteilung vom 21. März 2024

3 SNB, Geldpolitische Lagebeurteilung vom 12. Dezember 2024

4 SNB, Geldpolitische Lagebeurteilung vom 12. Dezember 2024

5 SNB, Geldpolitische Lagebeurteilung vom 12. Dezember 2024

6 Raiffeisen, Economic Research, Immobilien Schweiz, 4. Quartal 2024.

7 KOF, Konjunkturbericht Gedämpfte europäische Konjunktur belastet Schweizer Aussichten, Winter 2024

8 Julius Bär, Immobilienmarkt-Bericht Schweiz, 1. Quartal 2025}

Marché du logement locatif : stabilisation des loyers malgré une pénurie de logements persistante

Le marché du logement locatif en Suisse a poursuivi son évolution stable fin 2024. Par rapport au trimestre précédent, les loyers moyens proposés ont légèrement baissé (-0,4 %), avec une hausse significative de +2,0 % en comparaison annuelle, confirmant la persistance d’une demande élevée [23]. L’immigration élevée reste le moteur de la demande toujours élevée. Un arrêt de la tendance à la réduction de la taille des ménages a également été observé en raison de la pénurie persistante de logements⁹. L’examen de l’offre montre que l’activité de construction a augmenté, ce qui devrait alléger quelque peu la pression sur la forte demande. Comme le taux de construction de logements neufs (0,9 %) reste inférieur à la moyenne décennale de 1,1 %, l’offre de logements dans les centres urbains de Zurich, Genève et Bâle reste limitée et ne suffit pas actuellement à répondre entièrement à la demande croissante¹⁰. De plus, les réglementations qui se sont fortement accrues ces dernières années, notamment pour la construction de logements urbains, continuent d’avoir un effet négatif sur la création de nouveaux logements. Les assouplissements décidés par le Parlement à l’automne 2024 dans le domaine de la protection contre le bruit offrent une lueur d’espoir¹¹.

Au quatrième trimestre 2024, les loyers proposés ont baissé dans toutes les régions, même si des différences régionales peuvent être observées. Alors que les loyers proposés ont baissé de -0,4 % dans la région lémanique, de -0,6 % sur le Plateau et de -1,5 % en Suisse méridionale, l’évolution est restée stable dans les régions de Bâle et de Zurich (-0,1 %). Les loyers en Suisse orientale ont également baissé, avec un recul de -0,7 %. En revanche, la comparaison annuelle révèle des hausses importantes, notamment dans la région de Bâle (+5,7 %), en Suisse orientale (+2,8 %) et dans l’espace alpin (+2,8 %), alors que le Plateau (+1,7 %), la région de Zurich (+1,4 %), la région lémanique (+1,1 %) et la Suisse méridionale (+0,6 %) se situent en dessous de la moyenne [23].

L’examen des nouveaux contrats conclus pour des logements neufs et anciens met en évidence la stabilisation des loyers proposés. Ils ont ainsi baissé de -0,6 % par rapport au trimestre précédent pour les logements neufs et sont restés stables à -0,1 % pour les logements anciens. En comparaison annuelle, la hausse est nette, les loyers des logements neufs augmentant moins (+1,4 %) que ceux des logements anciens (+2,7 %)¹². En particulier dans les régions urbaines comme Zurich, Genève et Bâle, la forte immigration accentue la pression sur un marché du logement locatif déjà tendu. Avec un chiffre de 9800 personnes en novembre 2024, l’immigration nette était, comme pour les mois précédents, supérieure à la moyenne annuelle de 2023 (8200) et de 2022 (6800) [11].

Les prévisions d’augmentation de l’activité de construction sont porteuses d’espoir pour le marché du logement. La récente évolution négative de l’activité de construction, mesurée par l’indice SSE de la construction de logements, qui est en baisse depuis début 2024 (-5,4 % au T3 2024 par rapport au T3 2023), semble s’être améliorée. Ainsi, les prévisions pour la construction de logements sont passées de 3,4 % à 3,8 % pour 2025, de 2,7 % à 3,0 % pour 2026 et de 2,6 % à 2,9 % pour 2027. Cette évolution indique que l’activité de construction devrait se développer de manière un peu plus dynamique dans les années à venir que ne le prévoyaient les prévisions précédentes. L’offre créée ne devrait toutefois pas encore suffire à répondre à la demande toujours élevée [14,15].

La baisse attendue du taux d’intérêt de référence en mars ainsi que d’autres baisses possibles dans le courant de l’année devraient alléger les loyers existants¹³. En revanche, pour les loyers proposés qui ne sont pas concernés, on ne peut s’attendre qu’à une courte pause dans la hausse. Les prévisions de prix pour le quatrième trimestre 2024 continuent donc de tabler sur une augmentation des loyers résidentiels [28].

^{9 Raiffeisen, Economic Research, Immobilien Schweiz, 4. Quartal 2024.

10 Julius Bär, Immobilienmarkt-Bericht Schweiz, 1. Quartal 2025

11 NZZ, Real Estate, Ausgabe Februar 2025

12 FPRE, Metaanalyse Immobilien Schweiz Februar 2025

13 ZKB, Real Estate Funds: The Market Outlook for 2025, 7. Januar 2025}

Marché des surfaces de bureaux : une reprise visible, mais les défis persistent en périphérie

Le marché suisse de l’immobilier de bureau continue de présenter une évolution disparate. Alors que les loyers proposés pour les surfaces de bureaux ont augmenté de +0,7 % au niveau national au quatrième trimestre et de +1,2 % en comparaison annuelle, l’évolution reste variable selon les régions [35]. La demande est particulièrement forte dans les meilleurs quartiers de Zurich et de Genève, ce qui a entraîné une stabilité voire une hausse des loyers proposés. En revanche, de nombreuses surfaces de bureaux sont vides dans les zones périphériques, ce qui continue d’accroître la pression sur les loyers¹⁴. Cela s’exprime aussi dans les prévisions de prix pour les douze prochains mois, qui laissent entrevoir une poursuite de la baisse des loyers de bureaux dans toute la Suisse [46]. Le ralentissement du marché du travail ne devrait pas constituer un facteur de soutien. Le KOF a ainsi récemment abaissé ses prévisions conjoncturelles et parle d’une détérioration de nombreux indicateurs avancés du marché du travail¹⁵.

Le marché suisse des bureaux continue de présenter de nettes différences régionales. Ainsi, les loyers proposés dans la région lémanique ont augmenté de +2,8 % en comparaison trimestrielle et affichent la plus forte hausse en comparaison annuelle (+6,3 %). En revanche, les loyers proposés sur le Plateau, qui ont connu une forte croissance au cours des trois premiers trimestres, ont enre-gistré un recul de -2,1 %, mais ont encore progressé de +1 % en comparaison annuelle. À Bâle, les loyers proposés n’ont pas évolué en comparaison trimestrielle et ont augmenté de +2,3 % en comparaison annuelle [35].

Un aperçu du marché des bureaux dans la région de Zurich montre que les loyers proposés se sont redressés au quatrième trimestre. Avec une croissance de +1,2 % au quatrième trimestre, ils restent stables en comparaison annuelle (-0,1 %) et sont donc à la traîne des autres régions. Les loyers de bureaux en Suisse orientale ont poursuivi leur croissance au quatrième trimestre (+1,2 %) et ont également progressé de +3,4 % en comparaison annuelle. La Suisse méridionale enregistre à nouveau un net recul avec une baisse de -5,0 % en comparaison trimestrielle et affiche une chute extrêmement négative de -15,1 % en comparaison annuelle. Aucun chiffre n’a été communiqué pour les régions du Jura et des Alpes¹⁶.

La surface de bureaux disponible dans les grandes villes suisses de Zurich, Genève, Berne, Bâle et Lausanne a également augmenté de +9,0 % par rapport à l’année précédente à la fin 2024, atteignant ainsi pour la première fois une surface de bureaux libre légèrement inférieure à 1 million de mètres carrés, ce qui correspond à un taux d’offre de 5,0 %. On ne peut toutefois pas parler d’un effondrement de la demande de surfaces de bureaux à l’échelle nationale. Les surfaces de bureaux situées au centre et de grande qualité continuent en effet d’afficher une bonne croissance, tandis que les surfaces de bureaux périphériques et plus anciennes sont clairement sous pression¹⁷.

^{14 UBS, Switzerland Real Estate Outlook – Edition December 2024

15 KOF, Konjunkturbericht Gedämpfte europäische Konjunktur belastet Schweizer Aussichten, Winter 2024

16 FPRE, Marktmieten- und Baulandindizes von Renditeimmobilien Schweiz, 4. Quartal 2024

17 JLL, Büromarkt Schweiz, 2025}

Évolution des rendements : les rendements globaux négatifs appartiennent au passé

Les rendements globaux encore négatifs en 2023 appartiennent désormais au passé. En 2024, le marché immobilier suisse a affiché une nette reprise. Plus particulièrement, les biens immobiliers à usage mixte et les immeubles résidentiels locatifs ont enregistré une nette amélioration de leur rendement global, qui a nettement augmenté par rapport à l’année précédente. Le marché des surfaces de bureaux a également connu une évolution positive, du moins en partie, avec une forte augmentation des rendements de variation de valeur, en particulier dans les emplacements centraux. Des différences régionales restent toutefois perceptibles : alors que des régions comme le Plateau et Bâle ont enregistré des augmentations significatives, la région lémanique est restée à la traîne. Les rendements des flux de trésorerie ont légèrement augmenté dans tous les secteurs, ce qui indique une demande stable dans les emplacements centraux¹⁸.

Le rendement total des biens immobiliers à usage mixte était de 8,5 % en 2024. Il s’agit d’une nette augmentation par rapport au rendement total négatif de -6,6 % enregistré l’année précédente. Avec un rendement de variation de valeur de 4,9 % contre -9,6 % l’année précédente, le marché immobilier suisse montre clairement des signes de reprise. Le rendement des flux de trésorerie a légèrement augmenté, passant de 3,1 % en 2023 à 3,5 % en 2024¹⁹. D’un point de vue régional, le Plateau suisse a affiché le rendement total le plus élevé, avec 11,4 % (-5,6 % en 2023).

À la fin 2024, la région de Bâle affichait également un rendement global supérieur à 10 % (10,3 %), contre -6,1 % l’année précédente. Les régions de Zurich (7,9 %) et du lac Léman (6,2 %) ont également pu afficher un rendement global à un chiffre dans la partie moyenne de la fourchette, contre un rendement global négatif de -6,5 % (région de Zurich) et -6,6 % (région du lac Léman) [50].
Le rendement global des immeubles résidentiels locatifs a lui aussi nettement progressé en 2024 (8,7 %) par rapport à l’année précédente (-7,7 %). Le rendement de variation de valeur s’est largement redressé, pour s’établir à 5,3 % fin 2024, après avoir accusé un chiffre de -10,6 %. Le rendement des flux de trésorerie est passé de 2,9 % l’année précédente à 3,4 %. Le taux d’escompte minimal moyen (net, réel) pour les immeubles résidentiels locatifs s’élevait à 1,88 % à la mi-janvier, ce qui représente une nouvelle réduction par rapport aux deux derniers trimestres (2,03 % en août 2024 et 1,98 % en novembre 2024) [32].
En comparaison régionale, les rendements liés à l’évolution de la valeur des immeubles résidentiels collectifs continuent de présenter une image uniforme. En 2024, ils s’élevaient entre 4,4 % (région de Genève) et 7,3 % (région de l’espace alpin). La région de Zurich a pu afficher un rendement de la variation de valeur de 4,6 %, tandis que la région de Bâle se situe légèrement au-dessus, avec 5,7 %. Le rendement des flux de trésorerie a également augmenté de +0,5 % à +0,6 % dans toutes les régions, la région de Zurich affichant traditionnellement le rendement le plus bas (3,0 %) et la région de l’espace alpin le rendement le plus élevé (4,4 %)^.20.

Comme pour le marché des surfaces de bureaux, l’évolution du rendement global de l’immobilier de bureau en 2024 présente une image disparate. En effet, à l’échelle de la Suisse, celui-ci a augmenté, passant d’un rendement global négatif de -4,8 % l’année précédente à 8,1 %. Le rendement de la variation de valeur est passé de -8,1 % en 2023 à 4,4 % en 2024. Le rendement des flux de trésorerie a augmenté de 0,4 % pour atteindre 3,7 %. Au niveau régional, il existe des différences marquées dans l’évolution des rendements.

Dans la région lémanique, le rendement des flux de trésorerie est passé de 3,4 % en 2023 à 3,7 % en 2024. Le rendement de la variation de valeur s’est amélioré en comparaison annuelle, passant de -8,5 % à -0,3 %, ce qui s’est traduit par un rendement total de +3,3 %, contre -5 % l’année précédente. Dans la région du Plateau, le rendement des flux de trésorerie est passé de 3,8 % en 2023 à 4,4 % en 2024. L’augmentation du rendement de la variation de valeur a été particulièrement forte, puisqu’il est passé de -7 % à 9,3 %. Cette évolution positive a contribué à un rendement global de 13,8 %, contre -3,1 % l’année précédente. Dans la région de Bâle, le rendement des flux de trésorerie est passé de 3,2 % à 3,6 %, tandis que le rendement de la variation de valeur est passé de -6,7 % à +8,8 %. Cela s’est traduit par un rendement total de 12,3 % en 2024, contre -3,5 % en 2023.

Dans la région de Zurich, le rendement des flux de trésorerie a progressé, passant de 3,1 % à 3,4 %, tandis que le rendement de la variation de valeur est passé de -6,8 % à 4,9 %. Le rendement total s’est élevé à 8,4 %, ce qui représente une nette amélioration par rapport aux -3,8 % de l’année précédente²¹.
L’évolution des rendements observée jusqu’à présent au cours des trois premiers trimestres de l’année 2024 se poursuit au quatrième trimestre. Ainsi, les surfaces de bureaux attrayantes situées au centre du pays ont connu une évolution nettement plus favorable en 2024 que celles situées en périphérie, moins intéressantes. Le rendement de la variation de valeur diffère à cet égard très fortement d’une région à l’autre.

^{18 FPRE, Marktindizes für Renditeimmobilien, 4. Quartal 2024

19 FPRE, Marktindizes für Renditeimmobilien, 4. Quartal 2024

20 FPRE, Marktindizes für Renditeimmobilien, 4. Quartal 2024

21 FPRE, Marktindizes für Renditeimmobilien, 4. Quartal 2024}

Accès à la propriété : les prix des logements en propriété continuent d’augmenter

Le prix des logements en propriété en Suisse a continué d’augmenter en 2024, avec une hausse de +3,4 %. Au dernier trimestre 2024, la tendance à la hausse des prix des transactions pour les maisons individuelles et les appartements en propriété s’est poursuivie. La croissance plus forte des prix des maisons individuelles a été particulièrement frappante, avec une augmentation de 4,8 %²².

Le taux d’intérêt SARON, qui influence les taux hypothécaires, a continué de baisser et devrait rester bas en 2025 et 2026²³. Les différences régionales dans l’évolution des prix ont montré que c’est surtout dans l’espace alpin et sur le Plateau que l’on a enregistré de fortes augmentations des prix des maisons individuelles. Dans certaines régions, comme la Suisse méridionale, les prix sont demeurés stables ou ont légèrement baissé. Dans l’ensemble, en comparaison annuelle, les prix des maisons individuelles ont augmenté plus rapidement que ceux des appartements, ce qui indique que la demande de maisons individuelles reste élevée²⁴. La baisse des coûts de financement rend l’accession à la propriété plus attrayante et laisse présager une poursuite de la croissance des prix sur le marché de l’immobilier²⁵.

Au dernier trimestre 2024, la tendance à la hausse des prix des transactions pour les maisons individuelles et les appartements en propriété s’est poursuivie. Par rapport au même trimestre de l’année précédente, les prix des transactions pour les maisons individuelles ont globalement augmenté de +1,4 %, tandis que les prix des transactions pour les appartements en propriété ont augmenté de +1,2 % par rapport au trimestre précédent. En comparaison annuelle, les prix des transactions pour les maisons individuelles ont augmenté de 4,8 %, tandis que les prix des transactions pour les appartements en propriété ont augmenté de 1,6 %²⁶.

Le volume des hypothèques en Suisse a continué de progresser en novembre et s’élevait à 1'202,6 milliards de CHF. La croissance annualisée du volume des hypothèques s’est encore affaiblie en novembre 2024 (+2,54 %) par rapport à juillet 2024 (+2,8 %) [22]. La réduction significative du taux SARON se poursuit au début de l’année 2025. Le SARON est ainsi passé de 0,95 % à la fin novembre 2024 à 0,45 % à la fin janvier 2025²⁷. Les prévisions en matière de taux d’intérêt suggèrent qu’il continuera à baisser en 2025 et restera à ce niveau en 2026. Le SECO, le KOF et UBS tablent ainsi sur un SARON de 0,2 % à 0,3 % en 2025. Une stabilisation est également attendue pour 2026, avec une prévision comprise entre 0,2 % et 0,7 % [18].

Les taux de croissance régionaux pour les logements en propriété, tant pour les appartements en propriété que pour les maisons individuelles, continuent de présenter de nettes différences. Par rapport à l’année précédente, la plupart des régions ont enregistré une hausse. Dans le sud de la Suisse, les prix des appartements en propriété sont restés stables (+0,1 %), mais on a pu observer un recul du prix des maisons individuelles (-0,8 %). C’est dans l’espace alpin que les prix des maisons individuelles ont connu la plus forte croissance, avec un taux de +8,1 %. Alors que dans la région de Bâle, la hausse pour les appartements en propriété a été de -2,2 %, elle a été de +2,1 % pour les appartements en propriété et de +3,7 % pour les maisons individuelles dans d’autres régions, comme le lac Léman. Dans la région de Zurich, les prix ont augmenté de +2,8 % pour les appartements en propriété et de +6,4 % pour les maisons individuelles.

Le Plateau a notamment connu une forte évolution des prix des maisons individuelles, avec une hausse de +6,5 %. La région du Jura a enregistré un léger recul des prix des appartements en propriété (-1,1 %) et une croissance positive des prix des maisons individuelles (+3,2 %)²⁸.
L’évolution actuelle des taux d’intérêt laisse présager une poursuite de la croissance des prix sur le marché des logements en propriété, notamment en raison de la forte baisse des taux d’intérêt SARON. Cela se reflète également dans la hausse des prix attendus pour les maisons individuelles et les appartements en propriété au cours des 12 prochains mois depuis le trimestre précédent [59, 65].

^{22 FPRE, Transaktionspreis- und Baulandindizes für Wohneigentum Schweiz, 4. Quartal 2024

23 SNB, Current interest rates and exchange rates, Februar 2025

24 FPRE, Transaktionspreis- und Baulandindizes für Wohneigentum Schweiz, 4. Quartal 2024

25 Raiffeisen, Economic Research, Immobilien Schweiz, 4. Quartal 2024.

26 FPRE, Transaktionspreis- und Baulandindizes für Wohneigentum Schweiz, 4. Quartal 2024

27 SNB, Current interest rates and exchange rates, Februar 2025

28 FPRE, Transaktionspreis- und Baulandindizes für Wohneigentum Schweiz, 4. Quartal 2024}

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