PwC Immospective Mai 2024

Sebastian Zollinger

Director, Head Real Estate Advisory, PwC Switzerland

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Le cycle de baisse des taux d’intérêt a démarré de manière étonnamment précoce avec l’abaissement du taux directeur en mars 2024, et avant les grandes zones monétaires que sont les États-Unis et l’UE. Une nouvelle hausse du taux d’intérêt de référence pour l’année en cours, encore anticipée l’année dernière, est donc provisoirement écartée. Cela va continuer à creuser l’écart déjà croissant entre les loyers existants et les loyers proposés. L’immigration nette toujours élevée exerce une pression à la hausse sur les prix du marché du logement locatif, en particulier dans les zones urbaines. L’augmentation de l’activité de construction dans le segment résidentiel se fait toujours attendre et reste nettement inférieure à la moyenne quinquennale. Sur le marché des bureaux, la demande de surfaces de haute qualité bien situées continue de se renforcer. Cela entraîne une hausse des loyers les plus élevés. L'évolution des prix sur le marché de la propriété continue d'être à la hausse. Cette tendance devrait se poursuivre, car l’offre reste inférieure à la demande et la baisse des taux d’intérêt rendra de nouveau plus attractif l’achat d’un logement.

Vous trouverez les informations sur l’évolution du marché sur lesquelles se base Immospective dans la méta-analyse immobilière de FPRE. Les références aux graphiques de FPRE sont indiquées dans le texte de la manière suivante : « [1] » etc.

Réduction surprise du taux directeur par la BNS

La Banque nationale suisse (BNS) a annoncé le 21 mars 2024 sa décision de baisser son taux directeur de 1,75 % à 1,5 %. Cette décision a été prise dans un contexte de stabilité de l’inflation, mais elle a tout de même surpris la plupart des observateurs et des participants du marché. Les autorités monétaires prévoient que l’inflation, qui était de 1,2 % en février 2024, s’établira à 1,4 % en moyenne annuelle en 2024. Pour les années 2025 et 2026, les prévisions sont de respectivement 1,2 % et 1,1 % pour un taux directeur inchangé [9].¹

Dans son examen de la situation, la Banque nationale poursuit en indiquant qu’elle s’attend à une croissance du PIB en Suisse de 1 % pour 2024. Alors que le secteur des services a connu une croissance modérée, l’industrie a stagné. Le chômage devrait continuer à augmenter progressivement. Selon la BNS, le principal risque pour l’économie nationale réside dans un affaiblissement de la demande étrangère.² Le SECO et le KOF prévoient une croissance de respectivement 1,5 % et 1,6 % pour 2024 et de respectivement 1,3 % et 1,4 % pour l’année 2025 [6], tandis que Swiss Life prévoit une croissance de 1,2 % pour 2024 et de 1,0 % pour 2025.³

Bien que la croissance de l’économie mondiale en 2023 ait été un peu plus forte que prévu, la BNS estime, comme dans son évaluation de février de cette année, que des risques importants subsistent en ce qui concerne l’estimation de la croissance future. Dans certains pays, les taux d’inflation ne sont pas encore entrés dans les fourchettes prévues par les banques nationales respectives, ce qui explique qu’une politique monétaire restrictive perdure. En outre, les tensions géopolitiques continuent de représenter un risque accru.⁴ Dans la zone euro, Swiss Life estime la croissance réelle à 0,3 % pour 2024, alors que l’OCDE table sur 0,9 % et la Commission européenne même sur 1,2 %. Pour 2025, leurs prévisions de croissance sont respectivement de 1,0 %, 1,5 % et 1,6 %. Pour 2024, les institutions précitées prévoient des taux d’inflation de 2,4 %, 2,9 % et 3,2 %, tandis que les prévisions pour 2025 sont de 2,0 %, 2,3 % et 2,2 % [71].⁵Au vu des prévisions de renchérissement, il est difficile de savoir quand la BCE donnera un tour de vis sur son taux directeur.

^{1 SNB, Geldpolitische Lagebeurteilung vom 21. März 2024

2 SNB, Geldpolitische Lagebeurteilung vom 21. März 2024.

3 Swiss Life, Perspektiven Konjunktur, Mai 2024.

4 SNB, Geldpolitische Lagebeurteilung vom 21. März 2024.

5 Swiss Life, Perspektiven Konjunktur, Mai 2024.}

Les prix des logements locatifs toujours en hausse

La dynamique haussière des loyers proposés sur le marché du logement locatif s’est poursuivie au premier trimestre 2024, avec une croissance de +1,5 % pour les logements neufs. En comparaison avec l’année précédente, la croissance est de 7,5 %. Pour les logements anciens, les taux de variation sont un peu plus faibles, à respectivement 1,2 % et 4,6 % [27].⁶ Un coup d’œil sur le solde migratoire et les prévisions d’activité de construction permet de conclure que l’évolution record des loyers de l’année dernière se poursuivra sans interruption au cours de la nouvelle année. De nouvelles augmentations du niveau des loyers, en particulier dans les centres urbains et leurs agglomérations, sont inévitables à court et moyen terme en raison du décalage entre l’offre et la demande.

Jusqu’à présent, l’immigration n’a cessé d’augmenter chaque année depuis 2017. L’immigration nette en 2024 reste très élevée, mais avec un solde migratoire positif de 21 500 personnes au premier trimestre, elle n’a pas suivi le rythme du premier trimestre de l’année record 2023 qui affichait un solde de 26 900 personnes [13]. On peut toutefois s’attendre à ce que l’immigration nette et la demande de logements qui en découle restent élevées dans un avenir prévisible. Du côté de l’offre, l’activité de construction de logements ne montre toujours pas de dynamique à la hausse. L’institut de recherche BAK prévoit un recul de l’activité de construction de -2,6 % en 2024, une évolution stable de -0,1 % en 2025 et une reprise de l’activité de construction de +2,6 % seulement en 2026 par rapport à 2024 [14]. Le déficit structurel existant entre le nombre de logements nécessaires et le nombre de logements prévus ne devrait pas être corrigé à court ou moyen terme. Les investisseurs immobiliers pourront profiter de l’écart entre l’offre et la demande sur le marché du logement locatif sous la forme d’augmentations de loyer lors de nouvelles locations ou de relocations. Quant aux locataires, ils doivent sans doute enterrer leurs espoirs d’un ralentissement prochain de la hausse des loyers.

En ce qui concerne l’augmentation des loyers, les données de FPRE confirment une prévision faite par Swiss Life en février dernier, qui prévoyait une croissance des loyers de +1 à 5 %. Et encore plus dans les villes.⁷ Dans la région de Zurich, les loyers résidentiels ont enregistré une croissance de +1,2 % au premier trimestre 2024 par rapport au trimestre précédent. Sur les douze derniers mois, le taux de variation a même atteint +6,6 %. Les effets de la pénurie de logements sont particulièrement visibles en ce qui concerne le taux de variation annuel des loyers proposés pour les logements neufs, qui est de +7,9 %. Dans la région lémanique, les loyers résidentiels ont augmenté de +0,4 % au dernier trimestre, contre une hausse de +5,5 % l’année précédente (nouvelles constructions : +6,8 %). Dans la région de Bâle, on a pu observer une croissance de +1,7 % par rapport au trimestre précédent et de +5,8 % par rapport à l’année précédente (nouvelles constructions : +7,6 %). La région du Mittelland a enregistré des taux de variation supérieurs à la moyenne à 1,6 % et 6,5 % respectivement (nouvelles constructions : +8,0 %). En comparaison avec le trimestre précédent et l’année précédente, les régions de la Suisse orientale (+1,4 %, +5,2 %), de la Suisse méridionale (+4,5 %, +7,4 %), la région alpine (+0,4 %, +5,0 %) et le Jura (+1,1 %, +5,2 %) enregistrent également toutes des taux de croissance des loyers positifs.⁸

^{6 FPRE, Marktmieten- und Baulandindizes von Renditeimmobilien, Mai 2024.

7 Swiss Life, Real Estate House View Schweiz, Februar 2024.

8 FPRE, Marktmieten- und Baulandindizes von Renditeimmobilien, Mai 2024.}

L'évolution des prix des logements locatifs à Zurich a un effet boomerang sur les investisseurs

Les investisseurs immobiliers devraient s’inquiéter de l’évolution du marché du logement locatif à Zurich. L’écart croissant entre les loyers existants et les loyers proposés, qui résulte de la pénurie de logements, incite de moins en moins les gens à changer de logement. Les possibilités limitées d’augmentation des loyers dans le cadre de la législation sur les baux d’habitation ont pour conséquence que les locataires restent plus longtemps dans des logements qui ne correspondent pas à leurs besoins. Faute d’alternatives adaptées, le taux de fluctuation diminue. Les investisseurs immobiliers n’ont donc plus la possibilité d’augmenter les revenus des bâtiments existants. De plus, cet effet entraîne un déséquilibre important dans l’allocation des ressources sur le marché du logement locatif et compromet le fonctionnement du marché, en particulier dans les centres urbains.⁹

Ces dernières années, en analysant la pénurie de l’offre, il a souvent été question des augmentations des coûts de construction et de financement. Celles-ci sont dues aux problèmes de la chaîne d’approvisionnement provoqués par la pandémie du coronavirus et les perturbations géopolitiques, ainsi qu’aux hausses des taux d’intérêt visant à lutter contre l’inflation, et se sont largement normalisées au début de cette année. L’indice des coûts de production pour la construction en maçonnerie et béton d’immeubles résidentiels locatifs a diminué de -0,7 % au cours des douze derniers mois [16]. L’indice des prix de la construction, qui reflète les coûts effectifs de réalisation, a augmenté de +1,4 % sur la même période, alors qu’il était toujours en hausse de 4 à 10 % sur la période 2021-2023 [17]. De même, la situation des taux d’intérêt s’est largement normalisée au plus tard depuis la réduction du taux directeur de la BNS en mars de cette année. Une hypothèque à taux fixe sur dix ans est actuellement assortie d’un taux d’intérêt de 2,30 %, après avoir atteint 3 % entre 2022 et 2023. Le taux SARON se situe à 1,45 % en avril 2024 et les prévisions du KOF et du SECO tablent sur une réduction à respectivement 1,0 % et 1,1 % d’ici 2025 [18].

Un autre facteur freinant les investissements prend de plus en plus d’importance : les réglementations gouvernementales. Les contraintes de toutes sortes liées aux permis de construire ainsi que la durée des procédures d’autorisation constituent toujours plus souvent des obstacles à la réalisation de logements. À l’extrême, le canton de Bâle-Ville illustre actuellement un niveau de réglementation qui, dans un avenir prévisible, paralysera pratiquement tous les projets d’investissement institutionnels.¹⁰ Cela inclut les dépenses qui auraient contribué à la décarbonisation du parc immobilier dans le cadre de rénovations énergétiques. Dans la ville de Zurich, particulièrement touchée par la pénurie de logements, les changements réglementaires à moyen terme constituent désormais un risque non négligeable lors de l’achat de biens immobiliers résidentiels à rénover. Après le dépôt, l’automne dernier, de l’initiative cantonale « pour la protection du logement », qui veut lier les permis de construire relatifs à la rénovation et au remplacement de bâtiments à des limites de loyer, « l’initiative pour le logement », également cantonale, a atteint les signatures nécessaires et a été déposée en février 2024. Cette dernière veut obliger le canton et les communes à construire davantage de logements à loyer ou à prix modérés, notamment par la création d’une coopérative d’habitation cantonale dotée d’un capital de départ de CHF 500 millions, qui, selon les initiateurs, doit devenir un acteur fort sur le marché immobilier.¹¹ Le secteur immobilier doit s'opposer plus fortement à la pression politique afin d'empêcher l'adoption de ces initiatives. Dans le discours public, les facteurs économiques et politiques qui ont conduit à la situation de pénurie actuelle, ainsi que les conséquences drastiques d'une forte réglementation, doivent être abordés de manière beaucoup plus approfondie.

^{9 Raiffeisen Economic Research, Immobilien Schweiz, 1. Quartal 2024.

10 Bajour, Investor*innen investieren nicht mehr, März 2024.

11 NZZ, Was in Zürich droht, hat Basel seit einem Jahr, Februar 2024.}

Différencier les évolutions du marché des surfaces de bureaux selon les régions

Sur le marché des bureaux, les investisseurs paraissent de plus en plus en mesure de réagir aux changements de modèles de travail induits par la pandémie de coronavirus. Ainsi, selon UBS, l’attrait des bâtiments offrant des surfaces de travail de qualité dans des endroits bien desservis se renforce, tandis que la relocation d’objets plus anciens dans des endroits moins bien desservis reste un défi.¹²

Dans l’ensemble de la Suisse, les loyers des bureaux ont augmenté de +1,8 % par rapport au trimestre précédent, alors qu’une hausse de +5,8 % a été observée par rapport à l’année précédente [34]. La part estimée de surfaces de bureaux vacantes a légèrement augmenté à la fin 2023 par rapport au troisième trimestre de l’année, mais reste nettement inférieure à la moyenne pluriannuelle depuis 2018 [41]. Dans la région de Zurich, les loyers des surfaces de bureaux ont évolué de manière très satisfaisante du point de vue des investisseurs, avec des taux de variation de respectivement +3,1 % et 9,0 % en comparaison avec le trimestre précédent et l’année précédente. C’est encore plus vrai pour le deuxième centre économique de Suisse alémanique, la région de Bâle, avec respectivement +3,8 % et +9,4 %. Avec +11,8 %, la région du Mittelland a enregistré le taux de croissance le plus élevé sur une base annuelle. En revanche, dans la région économique du lac Léman, des taux de variation négatifs de -2,3 % et -5,9 % ont été observés [36]. La région de la Suisse méridionale a également connu une évolution peu réjouissante pour les investisseurs, avec respectivement -5,0 % et -2,1 %. La région Suisse orientale a suivi une évolution stable, avec respectivement +2,4 % et -0,1 %. Aucune donnée n’était disponible pour les régions du Jura et des Alpes.¹³

En ce qui concerne la demande sur le marché de l’immobilier des bureaux, l’indicateur de l’emploi du KOF peut être utilisé comme indicateur avancé de l’évolution du marché du travail. Après avoir atteint un niveau record au deuxième trimestre 2022, la part des employeurs qui prévoient d’augmenter leurs effectifs au cours du trimestre de référence diminue de trimestre en trimestre. Cependant, il y a toujours davantage d’employeurs qui souhaitent recruter que d’employeurs qui veulent réduire leurs effectifs. L’indicateur de l’emploi se rapproche de la moyenne à long terme. La détérioration des perspectives dans l’industrie manufacturière et le secteur bancaire pèse notamment sur les résultats.¹⁴

Le taux de chômage en Suisse a légèrement augmenté au cours des douze derniers mois, mais il évolue de manière stable sur le long terme. Le pic des dix dernières années a été atteint lors de la pandémie du coronavirus, avec environ 3,4 %. Pendant une courte période, le taux était même légèrement inférieur à 2 % en 2023 [7]. En avril 2024, le taux de chômage s’élevait à 2,3 %.¹⁵ Les prévisions du KOF et du SECO tablent sur un taux de chômage moyen de 2,3 % pour 2024 et de respectivement 2,4 % et 2,5 % pour 2025 [6]. Cependant, le nombre de postes vacants a continué de diminuer par rapport au trimestre précédent, avec une baisse de 9,0 %. Cette évolution se poursuit depuis plusieurs trimestres et doit être considérée comme le signe d’une phase de ralentissement de la conjoncture qui se profile à l’horizon [10].

^{12 UBS, Schweizer Immobilien Outlook 1H24, April 2024.

13 FPRE, Marktmieten- und Baulandindizes von Renditeimmobilien, Mai 2024.

14 KOF, Beschäftigungsindikator, Mai 2024.

15 SECO, Die Lage auf dem Arbeitsmarkt, Mai 2024.}

Augmentation des revenus dans l’immobilier de rendement

Après avoir enregistré en 2023, pour la première fois depuis 20 ans, des rendements globaux négatifs (-7,7 %) pour les immeubles résidentiels locatifs en Suisse, le résultat est redevenu positif au premier trimestre 2024 (+5,6 %). Le rendement des flux de trésorerie est passé de +2,9 % à +3,3 %, tandis que le rendement lié à l’évolution de la valeur s’est stabilisé de -10,6 % à +2,2 %. Le taux d’actualisation minimal pour les immeubles résidentiels locatifs évolue latéralement depuis environ un an et s’élève à 2,06 % à la mi-avril (trimestre précédent : 2,08 %) [32]. De même, la tendance s’est inversée dans le segment plus volatil des bureaux. Alors que l’année précédente, il avait fallu faire face à un rendement global négatif de -4,8 %, un résultat intermédiaire positif de +6,7 % a déjà pu être obtenu au premier trimestre de cette année. Le rendement des flux de trésorerie a contribué au rendement total à hauteur de +3,7 % et le rendement lié à l’évolution de la valeur à hauteur de +2,9 %.¹⁶

Conformément à l’évolution des taux d’actualisation minimaux, les valeurs de marché des immeubles résidentiels locatifs ont légèrement évolué à la hausse [25]. Entre le pic du premier trimestre 2022 et le creux du troisième trimestre 2023, les valeurs de marché se sont dépréciées d’environ -14 %. Depuis, on observe une tendance à la reprise des valeurs de marché des immeubles résidentiels locatifs. Le taux de variation des valeurs de marché a été de +1,8 % au dernier trimestre et de +1,1 % sur les douze derniers mois. Contrairement à la période précédant 2022, l’augmentation des revenus nets contribue davantage à l’évolution positive des valeurs de marché dans la phase actuelle. Ainsi, les revenus nets ont évolué de +1,3 % au dernier trimestre. En comparaison annuelle, les revenus nets ont même augmenté de +5,2 %^.17

Dans les régions, on a pu observer des évolutions différentes, mais toutes positives, sur le marché des immeubles résidentiels de rendement. Dans les centres économiques de Zurich, du lac Léman et de Bâle, les valeurs de marché ont augmenté de respectivement +2,0 %, +1,2 % et +2,1 %, sur une base trimestrielle (par rapport à l’année précédente : +0,3 %, +0,9 %, +0,7 %). Dans les régions du Mittelland, de Suisse orientale et de Suisse méridionale, les taux de variation au premier trimestre 2024 étaient de +1,6 %, +1,7 % et +2,7 % (par rapport à l’année précédente : +1,8 %, +2,0 %, +2,7 %). Les régions périphériques du Jura et des Alpes ont enregistré des hausses de +1,5 % et +1,0 % par rapport au trimestre précédent (par rapport à l’année précédente : +1,8 %, +3,5 %)^.18

Dans le segment des bureaux, les différences entre les régions étaient plus marquées. Alors que les centres économiques de Bâle et de Zurich ont presque pu compenser les taux de variation négatifs de l’année dernière avec des hausses respectives de +4,6 % et +5,7 % par rapport au trimestre précédent (par rapport à l’année précédente : +6,7 %, +8,0 %), la région lémanique reste confrontée à des taux de variation négatifs par rapport au trimestre précédent et à l’année précédente, avec respectivement -2,7 % et -10,4 %. Avec +2,6 % et +10,7 % par rapport au trimestre et à l’année précédents, la région du Mittelland a pu suivre l’évolution des régions de Zurich et de Bâle. En Suisse orientale, avec +2,8 % en comparaison trimestrielle, le taux de variation par rapport à l’année précédente, pour l’instant encore négatif (-4,7 %), a commencé à s’inverser. Avec -5,5 % et -5,4 %, la Suisse méridionale affiche une évolution négative inchangée, tant par rapport au trimestre précédent que par rapport à l’année précédente. Pour les régions périphériques du Jura et des Alpes, aucune donnée n’était disponible pour le segment des bureaux.¹⁹

^{16 FPRE, Marktindizes für Renditeimmobilien, Mai 2024.

17 FPRE, Marktindizes für Renditeimmobilien, Mai 2024.

18 FPRE, Marktindizes für Renditeimmobilien, Mai 2024.

19 FPRE, Marktindizes für Renditeimmobilien, Mai 2024.}

Pas de répit sur le marché des logements en propriété

Sur le marché des maisons unifamiliales et des appartements en propriété, la tendance à la hausse des prix des transactions se poursuit. Par rapport au même trimestre de l'année précédente, les prix des maisons individuelles ont augmenté de +5,5 % et ceux des appartements en PPE de +3,9 %. En comparaison avec le trimestre précédent, les prix ont augmenté respectivement de +1,8 % et +0,8 %.²⁰ En raison de la tendance à la baisse des taux d’intérêt et de la demande toujours élevée, la dynamique sur le marché des logements en propriété va plutôt continuer à augmenter. Selon les estimations de Raiffeisen, les taux d’augmentation des prix de ces dernières années, pouvant atteindre 9 % par an, ne seront plus atteints avant longtemps.²¹

Comme à la fin de l’année 2023, la croissance du volume des hypothèques a également perdu de son dynamisme au premier trimestre 2024. Le taux de croissance annualisé a été réduit de +3,1 % à +2,8 %. Le volume total s’élevait à CHF 1179,1 milliards [22]. Le taux d’intérêt SARON a diminué par rapport à décembre 2023, passant de 1,70 % à 1,45 % [19]. En ce qui concerne les hypothèques à taux fixe, on a pu observer des évolutions stables en 2023, après de fortes fluctuations. Le taux d’intérêt d’une hypothèque fixe sur trois ans est resté à 2,14 % par rapport au trimestre précédent. Les hypothèques à taux fixe sur cinq et dix ans sont passées respectivement de 2,17 % à 2,15 % et de 2,32 % à 2,30 % [21]. Pour 2024, le SECO table sur une évolution légèrement à la hausse du taux d’intérêt SARON, à 1,60 %. Le KOF prévoit un taux SARON de 1,40 % en 2024. Une réduction à une fourchette de 1,0 % à 1,1 % est attendue par les deux institutions pour l’année 2025 [18].

Alors que les prix de la propriété ont augmenté dans toute la Suisse, on observe des évolutions différentes selon les régions en comparaison avec le trimestre précédent. Par rapport à l'année précédente, toutes les régions ont augmenté. Les régions alpine et Mittelland ont enregistré la plus forte croissance par rapport au trimestre précédent, avec respectivement +3,0 % et +2,9 % (trimestre précédent : +6,9 %, +6,4 %). Suivent les régions de Zurich avec +1,0 % (+3,1 %), de Suisse orientale avec +0,8 % (+5,2 %), de Suisse méridionale avec +0,8 % (+2,5 %) et du Jura avec +0,8 % (+5,5 %). La croissance a également été modérée dans la région lémanique avec +0,7 % (+4,7 %). La région de Bâle, avec -0,3 % (+4,4 %), a enregistré un léger recul par rapport au trimestre précédent. En comparaison sur cinq ans, toutes les régions, à l’exception de la Suisse méridionale (+14,7 %), enregistrent une croissance des prix des transactions de logements en propriété (maisons individuelles et appartements en propriété) supérieure à +20 %. Avec +35,0 %, la région de Zurich se démarque. Suivent la Suisse orientale avec +30,2 %, la région lémanique avec +28,6 %. Les autres régions suivent avec des taux de croissance compris entre +25,0% et 27,1%.²²

^{20 FPRE, Transaktions- und Baulandindizes für Wohneigentum, Mai 2024.

21 Raiffeisen, Economic Research, Immobilien Schweiz, 1. Quartal 2024.

22 FPRE, Transaktions- und Baulandindizes für Wohneigentum, Mai 2024.}

Vous trouverez les informations sur l’évolution du marché sur lesquelles se base Immospective dans la méta-analyse immobilière de FPRE.

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