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Interprétation de la newsletter « Méta-analyse immobilière FPRE mai 2022 »

Les références aux graphiques de FPRE sont indiquées dans le texte de la manière suivante : « [1] » etc.

20 mai 2022

L’année 2022 a commencé avec la fin de la crise du Covid-19, suivie par la guerre en Ukraine qui a entraîné de nouvelles retombées négatives. La hausse globale des chiffres de l’inflation alimente l’incertitude et se traduit déjà par une augmentation des taux directeurs aux États-Unis. La bonne situation économique et la force du franc permettent à la Suisse de bien s’en sortir et de maintenir le bas niveau des taux actuels. Sur le marché hypothécaire, les hypothèques à taux fixe sont actuellement en hausse, ce qui n’affecte toutefois pas de manière significative la demande de logements en propriété. Le marché des logements en propriété reste tendu et les prix continuent d’augmenter. Les perspectives de rendement sont en baisse constante pour les immeubles locatifs. Les prix des loyers augmentent légèrement, mais restent globalement stables. Le marché des bureaux se stabilise peu à peu, mais la demande est encore insuffisante. Il en va de même pour le marché des surfaces de vente, où l’on s’attend cette année encore à une baisse des loyers.

La guerre en Europe – le conflit ukrainien étouffe les effets de rattrapage suite à la pandémie

Les marchés économiques internationaux sont affectés différemment par la situation de la guerre en Ukraine. Alors que les États-Unis sont peu affectés par les conséquences de la guerre, la zone euro est exposée à des risques plus importants [73]. La question décisive sera de savoir si les livraisons de gaz seront interrompues par l’une des parties au cours des prochains mois ou si la Russie maintiendra ses exportations de matières premières.¹ La Suisse présente une dépendance moindre vis-à-vis de la Russie et de l’Ukraine. L’impact du conflit sur l’économie suisse devrait donc être limité pour le moment. L’économie suisse reste en bonne santé. La reprise après la pandémie est plus rapide que prévu et le chômage se stabilise au niveau d’avant la crise.² Néanmoins, le conflit entraîne des risques au niveau national, notamment en ce qui concerne l’industrie d’exportation suisse. Outre la hausse des prix des matières premières, qui pèse globalement sur le pouvoir d’achat des ménages, la Suisse, siège de nombreuses entreprises internationales de matières premières, pourrait être touchée par les embargos.³ Dans ce contexte, les prévisions de croissance du consensus pour l’année 2022 sont révisées de 2,8 % début 2022 à 2,7 %, avec une inflation attendue de 1.6 % (fin de l’année : 0,9 %). La prévision pour l’année 2023 se situe actuellement à 1,7 % [8].

Le marché suisse du travail se redresse malgré l’instabilité géopolitique

Au premier trimestre 2022, la reprise de l’économie au sortir de la pandémie se reflète fortement sur le marché du travail. Le taux d’emploi se situe au niveau d’avant la crise et le chômage diminue. Selon les chiffres du SECO, le taux de chômage s’élevait à 2,4 % en février 2022, soit une réduction de 30,7 % par rapport au même mois de l’année précédente.⁴ Les effets de la guerre en Ukraine sur le marché du travail sont encore difficiles à évaluer. Les effets du renchérissement indiquent bien une augmentation des charges pour les employeurs et les employés, mais il ne devrait pas y avoir de licenciements. Néanmoins, il faut s’attendre à un ralentissement de la croissance de l’emploi à partir du deuxième trimestre 2022 jusqu’à la fin de l’année, suivi par une hausse due à un effet de rattrapage après une éventuelle fin de la guerre.³ Le taux de chômage devrait avoisiner 2,3 % en 2022. En 2023, le scénario se situe à un niveau légèrement inférieur de 2,2 % [8,9].

Les perspectives d’inflation augmentent à moyen terme – la fourchette de 0-2 % a été dépassée

Une hausse des taux d’inflation a été enregistrée sur les marchés mondiaux au trimestre précédent déjà. On pensait alors que cette hausse des prix était due à des effets de rattrapage et à un glissement de la demande suite à la pandémie, ainsi qu’à l’augmentation de la masse monétaire. Il était alors question d’un phénomène à court terme, l’inflation devant s’aplanir au cours de l’année 2022. Cependant, après l’invasion de la Russie en Ukraine, les prix des sources d’énergie, de certains produits alimentaires de base, ainsi que des métaux industriels ont augmenté, ce qui a également affecté indirectement la Suisse.⁵ En février 2022, le taux d’inflation suisse a atteint 2,2 % pour la première fois depuis 2008, dépassant ainsi la marge de fluctuation 0 à 2 % fixée par la BNS.¹ Parallèlement, l’inflation a été freinée par une légère appréciation du franc suisse sur le marché des changes.⁶ La BNS prévoit une inflation de 2,1 % en 2022 et de 0,9 % en 2023 [11]. Elle maintient sa politique monétaire expansive et le taux directeur à -0,75 %. Parallèlement, la BNS se réserve la possibilité d’investir sur le marché des devises si nécessaire.⁶ Au niveau mondial, la situation est déjà un peu plus critique. Les États-Unis sont confrontés à des taux d’inflation allant jusqu’à 8,3 % (mars 2022), ce qui a poussé la Fed à relever son taux directeur à 0,75-1 %. Il reste à savoir dans quelle mesure cette dynamique se répercutera sur le marché européen, et notamment sur le marché suisse.⁷

Les hypothèques à taux fixe atteignent un sommet à près de 1,8 %.

Sur le marché hypothécaire, les taux d’intérêt ont considérablement augmenté ces derniers temps. Les hypothèques à taux fixe en particulier suivent une tendance à la hausse et se situent en mars 2022 à 1,43 %, 1,67 % et 2.08 % pour les contrats à trois, cinq et dix ans, soit nettement plus que les valeurs du trimestre précédent (1,05 %, 1,10 % et 1,39 %) [23]. Les dernières hausses des taux d’intérêt transforment le rabais de 15,5 % accordé aux propriétaires (valeur début 2021) en une prime aux propriétaires d’environ 3,1 %. La location d’un logement est donc actuellement plus avantageuse que l’acquisition d’une propriété comparable.⁸ Toutefois, ceux qui choisissent un financement basé sur le taux Saron continuent de bénéficier d’un rabais de propriétaire avec un taux de -0,7 % [21]. Cette dynamique accroît la vulnérabilité du secteur, raison pour laquelle le Conseil fédéral, à la demande de la BNS, a augmenté les exigences en matière de fonds propres à partir du 30 septembre 2022.⁶ Néanmoins, cette mesure ne devrait guère freiner la demande de logements en propriété. La faible activité de construction, le désir de posséder son propre logement ainsi que le niveau toujours bas des taux d’intérêt entraînent une nouvelle croissance du volume des hypothèques par rapport à l’année précédente, qui s’élève à plus de 1114,4 milliards, soit une augmentation d’environ 4 % [24].

L’indice dela construction perd de son élan, mais la tendance reste à la hausse

À 148 points, l’indice de la construction enregistre au premier trimestre 2022 un léger recul (-1,8 %) par rapport au trimestre précédent. Il affiche néanmoins une hausse de 2,1 % par rapport à l’année précédente [17]. Cette évolution s’explique par les volumes de contrats et la hausse continue des prix de la construction.⁹ La construction de logements progresse certes moins que l’ensemble du bâtiment, mais on s’attend également à une hausse des chiffres d’affaires dans ce secteur en raison du volume élevé de travail, de l’attention accrue portée au secteur de la propriété, plus onéreux, ainsi que des travaux accumulés dans le parc immobilier existant.⁸

La reprise du secteur des services exerce un impact positif sur les investissements dans la construction

Dans les secteurs de l’industrie et des services également, de plus en plus d’investissements sont prévus dans la construction après une pause due à la pandémie. En général, on s’attend à une croissance constante dans le bâtiment, sous réserve de risques éventuels tels que la hausse des coûts de construction ou l’augmentation des taux d’intérêt.³

Demande toujours excédentaire pour les logements en propriété

La propriété du logement en Suisse a toujours le vent en poupe. Après la pandémie, la demande s’est stabilisée à un niveau nettement plus élevé.¹⁰ Des facteurs tels que les taux d’intérêt négatifs, les taux hypothécaires bas assortis de courtes échéances, ainsi que la tendance au télétravail, maintiennent la demande à un niveau constant. La construction de logements en propriété a néanmoins perdu de son attrait, car le risque de se retrouver avec des logements moins attractifs sur les bras est relativement élevé.¹¹ L’excédent de demande fait également grimper les prix des logements en propriété ce trimestre, alors que de nombreuses personnes ne peuvent plus guère se permettre de devenir propriétaires.⁹

Hausses des prix des logements en propriété au niveau national – appartements +6,9 % et maisons individuelles +7,5 % dans le segment haut de gamme

Les prix des logements en propriété poursuivent leur tendance à la hausse au 1^er trimestre 2022. Par rapport au trimestre précédent, les prix ont encore augmenté de 1 % (appartements 1,7 %, villas 0,5 %), bien que la courbe s’aplatisse légèrement par rapport aux trimestres précédents. L’indice atteint un nouveau record avec 221,9 points (1985 : 100). Selon le consensus, les prévisions annoncent de nouvelles hausses de prix pour l’année 2022/2023 [3, 4, 7]. En comparaison régionale, toutes les régions, à l’exception de la Suisse méridionale, ont enregistré une hausse des prix aussi bien par rapport au trimestre précédent que par rapport à l’année précédente. La plus forte hausse des prix a été constatée dans les régions de Genève, Jura, Baâle et de Zurich, soit 1,2 % chacune par rapport au trimestre précédent. En Suisse méridionale, les prix ont légèrement baissé (-0,3 %) par rapport au trimestre précédent, mais ont augmenté de 3,8 % en comparaison annuelle.¹²En ce qui concerne les appartements en propriété, la plus forte augmentation de prix a été enregistrée dans le segment de prix moyen avec 5,3 % par rapport à l’année précédente (segment inférieur 4,5 %, segment supérieur 4,8 %). Pour les maisons unifamiliales, c’est le segment haut de gamme qui enregistre la plus forte augmentation de valeur avec 5,2 % (segment inférieur 3,7 %, segment moyen +4,7 %) [58, 64].

Les exigences de rendement pour les immeubles locatifs continuent de baisser pour atteindre 1,71 %

Pour de nombreux investisseurs, investir dans des immeubles locatifs reste la seule alternative. Les prix de ces immeubles ont augmenté régulièrement en raison de la forte demande. À l’échelle nationale, la valeur de marché a ainsi augmenté de 1,7 % par rapport au trimestre précédent. Par rapport à l’année précédente, les valeurs ont même augmenté de 8,2 % [27]. Au niveau cantonal, toutes les régions enregistrent une augmentation de la valeur de marché, tant en comparaison trimestrielle que par rapport à l’année précédente, les cantons des Grisons (+12,5 %) et de Bâle-Ville (+10,6 %) étant ceux où la valeur des immeubles locatifs a le plus augmenté. Comme les deux trimestres précédents, la plus faible augmentation de valeur a été enregistrée dans le canton du Jura (3,6 %). En tenant compte de l’augmentation de la valeur de marché, plus les cantons constatent une augmentation positive du rendement net dans une fourchette de 1-2,9 %.¹³ La hausse des prix accentue la pression sur les rendements attendus pour les immeubles locatifs. Selon le consensus, le taux d’escompte minimal (net, réel) baisse à 1,71 %, soit 2 points de base de moins que le trimestre précédent [34, 35]. Le rendement total est en hausse de 8, 5 % par rapport à l’année précédente, la majeure partie de cette augmentation étant due aux revenus liés à l’évolution de la valeur de 5,5 %. Le secteur privé est de plus en plus enclin à investir dans des immeubles locatifs. Ainsi, en termes d’investissements, le segment des maisons individuelles cède la place à celui des immeubles collectifs, les investissements de remplacement étant particulièrement intéressants lorsqu’il existe des réserves d’utilisation et que des rénovations sont en cours. Au cours des six dernières années, 70 % des maisons individuelles démolies ont été remplacées par des immeubles collectifs, ce qui contribue largement à la densification.¹⁰

Hausse tardive des loyers – 0,9 % sur l’ensemble des constructions anciennes et neuves

L’effet du recul du taux de vacance l’année dernière se répercute avec un certain retard sur les prix des logements locatifs. Alors qu’au trimestre précédent, les loyers étaient encore globalement stables, voire en baisse, on constate une hausse des loyers dans toutes les régions au T1 2022. Les loyers ont augmenté de 0,9 % par rapport au trimestre précédent et de 1,7 % par rapport à l’année précédente. Seule la Suisse méridionale a enregistré une baisse des loyers de 0,5 %. C’est dans les régions du Mittelland (+2 %), de la Suisse orientale (+2,1 %) et de Zurich (+1,9 %) que les loyers ont le plus augmenté par rapport à l’année précédente. Le secteur des logements anciens a tendance à enregistrer une hausse des prix plus importante que celui des logements neufs¹⁴ [25, 26]. La hausse des prix s’explique par le solde migratoire positif, la plus grande demande de logements dans les centres urbains après la crise de Covid-19 et le faible nombre de permis de construire dans le secteur du logement [12, 13]. ¹³ Les experts estiment que les loyers resteront stables ou diminueront au cours du reste de l’année 2022 [5].

Le marché des surfaces de bureaux se maintient malgré un recul dans certaines régions

Au T1 2022, la demande de surfaces de bureaux n’a pas encore atteint le niveau d’avant la crise. On estime que le taux de vacance en 2022 devrait être supérieur de 10 à 25 % à celui de l’année précédente. Dans le même temps, le taux de demandes de permis de construire approuvées pour des surfaces de bureaux est inférieur d’environ 17 % à la moyenne à long terme. Il est vrai que la demande de surfaces se redresse au cours du 1^er trimestre 2022. Néanmoins, un nombre important de surfaces, en particulier en dehors des grands centres, restent encore vacantes [42]. Selon les prévisions, les loyers des surfaces de bureaux devraient perdre jusqu’à -1,5 % [2, 6]. Les perspectives sur le marché des surfaces commerciales laissent entrevoir une reprise dans le segment des bureaux, malgré la persistance de taux de vacance élevés et la baisse des loyers.⁹

Augmentation des prix des transactions dans les principales régions économiques

L’examen des prix de transaction de l’immobilier de bureau montre une légère tendance à la hausse des loyers en comparaison régionale. Presque toutes les régions affichent une hausse des loyers comprise entre 0,6 et 3,0% par rapport au T4 2021. Seule la région de Bâle doit faire face à des baisses de loyers plus importantes (-2,3 %). En comparaison annuelle, ce sont les régions de Genève (4,2 %) et de Zurich (5,4 %) qui enregistrent les plus fortes hausses de loyers. Au niveau national, on a pu constater une augmentation des loyers de plus de 3,2 % en comparaison annuelle, ce qui indique une reprise de la situation du marché dans le secteur des bureaux [36, 37, 38]. Les valeurs de marché évoluent également dans une direction positive. Ainsi, tous les cantons, à l’exception de Bâle-Campagne et de la Thurgovie, enregistrent une augmentation de valeur. Par rapport à l’année précédente, les régions de Zoug et de Schaffhouse sont celles qui profitent le plus de la hausse des valeurs. Dans l’ensemble, les valeurs de marché ont augmenté de 9,7 % en comparaison annuelle et de 2,9 % en comparaison trimestrielle [40]. Le revenu net a augmenté en moyenne de 2,4 % par rapport à l’année précédente. La tendance est à la hausse, bien que les cantons de Bâle-Ville (-7,3 %), Bâle-Campagne (-7,1 %) et Thurgovie (-8,3 %) accusent des revenus nets dégressifs.¹³

Glissement de la demande – la consommation stationnaire cède la place aux loisirs dans les régions alpines

La pandémie a changé la donne sur le marché immobilier. Les préférences bien établies de la population en matière de logement et de travail appartiennent aujourd’hui au passé. La numérisation, principal moteur de la transformation, a notamment mis à mal le commerce stationnaire. En dépit de la prétendue reprise économique, les prévisions font état d’une baisse des loyers des surfaces de vente en 2022 (UBS -2 %, WP -2,5 %) [6]. Les valeurs de marché des locaux destinés à la vente continuent de baisser en 2022 dans les emplacements périphériques, mais devraient se stabiliser en 2023 [47]. Une des raisons de cette stabilisation réside dans un changement d’orientation du secteur, de nombreuses surfaces faisant place à des restaurants ou à des concepts de show-room.¹⁵

Boom de la demande de résidences secondaires – hausse des prix de 8,1 % après la pandémie

La numérisation et son modèle de travail hybride ne cessent de prendre de l’ampleur sur le marché immobilier et d’imposer de nouvelles tendances. On a ainsi observé cette année une demande accrue de résidences secondaires. Le prix des résidences secondaires a augmenté de 8,1 % fin 2021, ce qui est nettement plus élevé que l’augmentation de la valeur de 5,9 % (2021) pour l’ensemble de la Suisse.¹⁶ La hausse des prix des résidences secondaires s’explique par une augmentation de la demande face à une offre limitée suite à l’initiative sur les résidences secondaires. Les prix devraient continuer à grimper en 2022 dans un contexte d’offre limitée, mais la demande pourrait s’affaiblir en cours d’année.⁹

¹Swiss Life Asset Managers, Perspektiven Konjunktur / April 2022

²Staatssekretariat für Wirtschaft (SECO), Konjunkturprognose: Ukraine-Konflikt bremst die Erholung, März 2022

³ETH Zürich, Konjunkturanalyse: Prognose 2022 / 2023. Schweizer Wirtschaft behauptet sich trotz Ukraine-Krieg, Frühjahr 2022

⁴Staatssekretariat für Wirtschaft (SECO), Die Lage auf dem Arbeitsmarkt, März 2022

⁵Staatssekretariat für Wirtschaft (SECO), Konjunkturprognose, Prognose Schweiz/Frühjahr 2022

⁶Schweizerische Nationalbank, Quartalsheft, 01/2022 März

⁷Reuters, US-Notenbank denkt nicht an noch stärkere Zinsschritte, Börsen steigen deutlich/Mai 2022

⁸Credit Suisse, Economist Alert, Kaufen wieder teurer als Mieten, 02.05.2022

⁹Credit Suisse, Bauindex Schweiz, 1. Quartal 2021

¹⁰Credit Suisse, Schweizer Immobilienmarkt 2022/März 2022

¹¹Zürcher Kantonalbank, Immobilien aktuell / April 2022

¹²FPRE, Transaktionspreis- und Baulandindizes für Wohneigentum (Datenstand 31.03.2022)

¹³FPRE, Marktmieten- und Baulandindizes für Renditeliegenschaften Schweiz (Datenstand: 31.03.2022)

¹⁴FPRE, Marktindizes für Renditeimmobilien (Datenstand 31.03.2022)

¹⁵JLL, Wie sieht die Zukunft der Innenstädte aus?/Oktober 2021

¹⁶Wüest & Partner, Zweitwohnungen, Mehrere Gründe für den Boom/Januar 2022

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