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Une stabilité trompeuse de l’évolution du renchérissement
Le 21 septembre 2023, la Banque nationale suisse (BNS) s’est abstenue de relever les taux d’intérêt, après cinq augmentations successives, et a maintenu pour le moment son taux directeur à 1,75 %.1 Alors que certains observateurs du marché ont salué cette décision très attendue et considèrent que la fin du cycle de hausse des taux d’intérêt est atteinte, d’autres l’ont vivement critiquée, la jugeant incohérente au regard de la lutte contre l’inflation.2 La BNS prévoit un renchérissement inchangé de 2,2 % pour 2023 et l’an prochain, tandis que d’autres services fédéraux, comme le Secrétariat d’État à l’économie (SECO) et le Centre de recherches conjoncturelles de l’EPFZ (KOF), estiment que l’évolution de l’inflation sera légèrement plus positive en 2024, avec respectivement 1,9 % et 2,1 % [8]. La BNS ne prévoit pas d’amélioration de la situation avant 2025 et, par rapport à l’examen de la situation du 21 juin 2023, corrige sa prévision de 2,1 % à 1,9 % [11]. Le renchérissement se situerait ainsi à nouveau dans la fourchette de 0,0 % à 2,0 % à la fin de la période de prévision. En ce qui concerne la réduction des attentes inflationnistes, on cite la baisse du prix des produits importés en raison d’un franc plus fort, ainsi qu’un ralentissement général de la conjoncture.3 Cette décision semble d’autant plus particulière que la dernière augmentation avait été justifiée par l’attente d’effets de second tour à venir ainsi que par la hausse des loyers.4 Cette dernière évolution va, quant à elle, gagner en dynamisme dans les mois à venir et se répercutera probablement davantage sur les chiffres du renchérissement en tant que facteur d’inflation.
La croissance économique est toujours considérée comme modérément positive. La BNS, le SECO et le Centre de recherches conjoncturelles KOF prévoient une croissance de 1 % pour l’année en cours.5 Alors que le SECO prévoit une croissance de 1,6 % pour 2024, le KOF estime que l’évolution sera légèrement plus positive avec 1,9 % [8]. Avec respectivement 0,7 % pour 2023 et 1,0 % ainsi que 1,2 % pour 2024, Swiss Life et UBS estiment que la croissance du PIB sera légèrement inférieure à ce que prévoient les institutions publiques [73]. 6 7 L’évolution dans les zones économiques occidentales passe d’une phase de stagnation à une phase de croissance très modérée. Dans la zone euro, les estimations des différents experts varient entre une croissance réelle de 0,5 % à 1,1 % pour 2023 et de 0,6 % à 1,6 % pour 2024. L’économie américaine devrait croître de 1,4 % à 2,4 % en 2023, tandis qu’une modeste hausse de 0,6 % à 1,0 % est attendue pour 2024. Après une année de forte inflation en 2023, le renchérissement dans la zone euro et aux États-Unis devrait à nouveau diminuer en 2024. Pour les deux zones économiques, les prévisions se situent entre 2,4 % et 2,8 % [73].
Un contexte de plus en plus favorable à la hausse des loyers résidentiels
La dynamique de hausse progressive des loyers sur le marché du logement locatif ne fléchit pas. Au dernier trimestre, les loyers ont encore augmenté de +0,5 % dans toute la Suisse. Une augmentation de +0,9 % a été observée pour les logements neufs, tandis que les logements anciens ont diminué de -0,1 %. En comparaison annuelle, l’augmentation est de +2,6 % au niveau national. La région lémanique (+0,8 %) et la région du Jura (+4,8 %) ont enregistré les plus fortes hausses par rapport au trimestre et à l’année précédents. La région de la Suisse méridionale a enregistré les évolutions de croissance les plus faibles, avec une réduction des loyers de marché de -0,7 % et -2,3 % par rapport au trimestre et à l’année précédents [25].8
En ce qui concerne la demande, c’est essentiellement la progression de l’immigration nette qui génère une augmentation de la demande de logements. Au cours des deux dernières années, on a enregistré chaque mois des chiffres supérieurs à ceux de la même période de l’année précédente [13]. En septembre 2023, l’immigration nette était également supérieure de 25,5 % aux chiffres de septembre de l’année précédente, soit un flux migratoire net de 10 700 personnes. Il est probable qu’en 2023, l’immigration nette dépassera nettement l’année record de 2022, alors que l’année précédente, un nouveau pic avait déjà été enregistré depuis 2008 avec 81 300 personnes.9 Cette évolution devrait se traduire par une nouvelle hausse des loyers, en particulier dans les centres économiques de Suisse où l’on observe déjà une pénurie de logements. De plus, une nouvelle hausse du taux de référence devrait intervenir dès décembre 2023 ou mars 2024. Une augmentation de 25 points de base entraîne à chaque fois une augmentation des loyers de 3,0 %. Outre la compensation des hausses de coûts et du renchérissement, les locataires seront confrontés à une nouvelle vague d’augmentation des loyers dès le semestre prochain.10 Il faut donc s’attendre à une augmentation des revenus nets pour les bailleurs.
En ce qui concerne l’offre, on n’observe pas non plus de renversement clair de la tendance à la stagnation de l’activité de construction. Si celle-ci augmente un peu dans certaines régions, elle a continué à diminuer dans d’autres. Selon l’indice de la construction du Credit Suisse et de la Société Suisse des Entrepreneurs, la moyenne du volume des nouvelles constructions prévues au cours des douze derniers mois a grimpé au troisième trimestre dans la ville de Zurich au-dessus de la moyenne des dix dernièr années. Des demandes de permis de construire ont été déposées pour plus de 4000 logements. Au vu du taux de vacance extrêmement bas de 0,07 %, une augmentation de l’activité de construction est toutefois nécessaire de toute urgence à Zurich. Dans d’autres centres économiques suisses comme Genève, Lausanne, Bâle et Berne, le nombre de demandes de nouvelles constructions a continué à baisser. Avec Winterthour, au moins une autre grande ville a enregistré une croissance des demandes de nouvelles constructions. Dans l’ensemble, le volume des demandes de permis de construire déposées au cours des six derniers mois a été supérieur ou égal à la moyenne décennale dans 63 des 110 régions économiques étudiées. Dans toute la Suisse, le volume des six derniers mois s’élève à environ 18,8 milliards de CHF, soit 3,3 % de plus que la moyenne sur dix ans.11
Les demandes de transformation totalisent CHF 7,0 milliards dans toute la Suisse, soit 15,5 % de plus que la moyenne sur 10 ans. 74 des 110 régions économiques ont enregistré une activité de planification de projets supérieure à la moyenne. L’indice de la construction mentionne ici deux forces motrices qui devraient augmenter le nombre de demandes de transformation déposées. Dans les régions touristiques, le nombre croissant de demandes de transformation est remarquablement élevé. Cette progression est probablement liée à la rénovation des résidences secondaires, car en raison de l’initiative sur les résidences secondaires, il n’est plus possible de construire de nouvelles résidences secondaires dans de nombreux villages et les anciennes sont donc rénovées. Le deuxième moteur pourrait être l’importance accrue accordée à la rénovation énergétique des bâtiments existants. En particulier, la phase de prix élevés de l’énergie au cours des deux dernières années a sans doute mis en évidence la nécessité d’agir pour les propriétaires immobiliers.12
En ce qui concerne les coûts, l’indice des coûts de production montre une nette réduction des prix des travaux de construction commerciale et industrielle de -11,4 % en comparaison avec l’année précédente et de -2,9 % en comparaison avec le trimestre précédent [18]. L’indice des prix de la construction, qui tient compte des prix du marché pour la réalisation de projets de construction de manière plus complète que l’indice des coûts de production, montre encore une évolution des prix à la hausse au premier semestre 2023, mais la croissance des prix a diminué de moitié par rapport à l’année précédente, soit 4,3 % [19].
Bien que certaines évolutions, comme la réduction des coûts de production en 2023, soient en partie positives et que la demande, notamment en matière de logements, continue à augmenter, l’indice de la construction prévoit une légère baisse de l’activité dans les secteurs de la construction de logements et d’entreprises au cours des deux prochaines années. Seul le secteur de la construction d’infrastructures devrait connaître une légère croissance [16]. Une augmentation des chiffres d’affaires dans le bâtiment et le génie civil est attendue prochainement, en raison notamment du renchérissement, et non pas tant d’un regain d’activité de construction. Dans le secteur du bâtiment, ni le nombre de projets ayant obtenu un permis de construire ni le nombre de projets déposés ne laissent présager une augmentation de l’activité de construction. Les perspectives sont plus positives dans le secteur du second œuvre. L’urgence accrue des rénovations énergétiques mentionnée plus haut fait grimper la demande de transformations, d’assainissements et de rénovations. L’adoption de la loi sur la protection du climat à l’été 2023 devrait encore renforcer cette tendance à l’avenir, car la loi prévoit notamment des subventions pour les rénovations énergétiques telles que le remplacement des installations de chauffage.13
« L’importance d’un bon fonctionnement du marché du logement locatif devrait être mise en avant, notamment dans la perspective d’éventuelles futures demandes de régulation accrue de la part des politiques et de la population. »
Les bases d’une poursuite de la forte hausse des loyers dans le secteur du logement sont posées. Les moteurs de cette évolution, qui viennent d’être expliqués, ne peuvent être corrigés qu’à moyen ou long terme. Les propriétaires de biens immobiliers existants peuvent bénéficier d’une augmentation du rendement net. En revanche, à court terme, la situation semble évoluer défavorablement pour les locataires. L’importance d’un bon fonctionnement du marché du logement locatif devrait être mise en avant, notamment dans la perspective d’éventuelles futures demandes de régulation accrue de la part des politiques et de la population. Les mesures prises à Genève et à Bâle-Ville montrent que la mise en œuvre d’exigences en matière de fixation des loyers par l’État freine fortement les investissements et s’avère contre-productive à long terme, car les effets de verrouillage entraînent une diminution de la rotation des locataires et rendent les activités d’investissement plus complexes. Enfin, cela ralentit les travaux de rénovation énergétique nécessaires dans les bâtiments existants.14
Évolution stable à positive sur le marché des surfaces de bureaux
À l’instar de l’évolution observée au premier semestre, une hausse de 3,6 % des loyers du marché des bureaux a été enregistrée au troisième trimestre 2023 au niveau national. Par rapport à l’année précédente, l’indice est supérieur de 1,7 % à la valeur du deuxième trimestre 2023.15 De grandes différences apparaissent dans les centres économiques. Alors que les régions de Zurich et de Bâle ont connu une forte hausse des loyers, avec des variations de respectivement 4,8 % et 3,4 % par rapport au trimestre précédent et de 4,1 % et 4,4 % par rapport à l’année précédente, les loyers des bureaux genevois affichent une évolution stable en valeur, avec 0,3 % par rapport au trimestre précédent et -1,9 % par rapport à l’année précédente, après une phase de baisse du niveau des loyers. Contrairement à la région de Bâle, les acteurs du marché ne s’attendent pas à une stabilité des revenus pour Zurich et Genève, mais à une évolution future positive. En outre, on s’attend à ce que les rendements initiaux baissent à nouveau dans toute la Suisse [45].
En ce qui concerne la demande, l’indicateur de l’emploi du KOF peut être utilisé comme indicateur avancé de l’évolution du marché du travail. Alors qu’au milieu de l’année 2022, un taux record d’employeurs envisageaient d’augmenter leurs effectifs, ce taux n’a cessé de diminuer depuis. Toutefois, la part des employeurs désireux de recruter est toujours nettement supérieure à celle des entreprises qui envisagent de réduire leurs effectifs. Les attentes des acteurs du marché prévoient une évolution stable pour le prochain trimestre.16 Le taux de chômage reste stable en Suisse. En octobre 2023, ce taux était de 2,0 %, soit une hausse de 4,4 % par rapport au mois précédent.17 Les prévisions du KOF et du SECO tablent respectivement sur une augmentation du taux de chômage à 2,2 % et 2,3 % pour l’année 2024 [8]. La croissance du nombre de postes vacants diminue continuellement depuis la mi-2022, ce qui peut être interprété comme le signe d’une certaine défiance des entreprises à l’égard des perspectives d’avenir. Dans le secteur des finances et des assurances, les postes vacants ont diminué de 18,9 % au deuxième trimestre 2023 (des chiffres plus récents ne sont pas disponibles), ce qui pourrait être lié, entre autres, à l’effondrement du Credit Suisse. Dans le secteur des technologies de l’information, la réduction des postes vacants a été de 28,2 % [10]. Cela pourrait être un indicateur du fait que les entreprises mettent en veilleuse les investissements dans la numérisation en raison de perspectives d’avenir incertaines.
Rendements totaux négatifs prévisibles en 2023 pour les immeubles de bureaux et les logements collectifs
Après que la tendance à la baisse des taux d’actualisation minimaux pour les immeubles collectifs, observable depuis des années, a été stoppée au printemps 2022 par le revirement des taux d’intérêt et a atteint son point le plus bas à 1,71 %, les exigences minimales de rendement ont évolué rapidement dans l’autre sens et se situaient à 2,03 % au premier semestre 2023. Au troisième trimestre, la hausse des taux d’actualisation minimaux s’est maintenant légèrement poursuivie et s’élève à 2,08 % (net, réel), soit cinq points de base de plus qu'au trimestre précédent [34, 35].
À l’instar de l’évolution des taux d’actualisation minimaux, l’évolution à la baisse des valeurs de marché des immeubles d’habitation s’est aplanie [27]. Si l’évolution globale des douze derniers mois s’élève à -11,1 %, le taux de variation du dernier trimestre était encore de -0,8 %. Même si une variation de valeur positive devait en résulter au dernier trimestre de l’année, le rendement de la variation de valeur 2023 (YTD) de -10,7 % ne devrait pas reprendre une évolution positive d’ici la fin de l’année. En 2022, les investisseurs ont encore enregistré un rendement positif de +2,6 % sur les variations de valeur. Le rendement du cash-flow 2023 (YTD) est stable à +2,9 % au troisième trimestre, ce qui correspond à la même valeur que l’année précédente. En raison du rendement probablement négatif de l’évolution de la valeur, le rendement total négatif pour 2023, déjà prévisible au milieu de l’année, devrait devenir réalité, ce qui correspondrait à une première au cours des 20 dernières années. Alors que le rendement total des immeubles d’habitation était encore de +5,5 % en 2022, la performance totale en 2023 (YTD) est de -7,9 %.18
« Alors que le rendement total des immeubles d’habitation était encore de +5,5 % en 2022, la performance totale en 2023 (YTD) est de -7,9 %. »
Par ailleurs, les évolutions des valeurs de marché ne présentent que de légères différences au niveau régional. À l’exception de la région alpine, qui a enregistré une légère hausse de +0,8 % au dernier trimestre, toutes les régions affichent des taux de variation négatifs. Zurich et Bâle sont en queue de peloton avec respectivement -1,3 % et -1,2 %. Sur les douze derniers mois, toutes régions confondues, les valeurs de marché ont diminué de -8,0 % à -12,0 %. La fourchette des rendements totaux s’étendait de -5,3 % à -8,3 %.19
Dans le segment plus volatil des bureaux, un renversement de tendance se dessine déjà en 2023 (YTD). Si le taux de variation négatif de l’évolution de la valeur de marché s’était déjà quelque peu atténué au cours de l’avant-dernier trimestre, il affichait déjà une évolution positive de +2,3 % au dernier trimestre. Sur les douze derniers mois, le taux de variation des valeurs de marché est toujours de -8,3 %. Les taux de variation des revenus nets ont connu une évolution positive de +4,3 % au cours du dernier trimestre, ce qui est sans doute dû en premier lieu à l’adaptation au renchérissement des loyers des contrats existants. Sur les douze derniers mois, la variation n’a été que de +0,8 %. Alors que le rendement du cash-flow de +3,3 % en 2023 (YTD) ne s’écarte que légèrement du rendement du cash-flow de l’année précédente (2022 : +3,6 %), le rendement de l’évolution de la valeur a affiche comme prévu, une évolution fortement négative par rapport à l’année précédente (-8,3 % contre 8,5 % en 2022). Le rendement total 2023 (YTD) est de -5,0 %, alors qu’il était encore de +12,1 % l’année précédente.20
Dans les centres économiques de Suisse, on a pu observer des évolutions différentes dans le segment de l’immobilier de bureau. À Zurich, une variation des valeurs de marché de +3,4 % au cours du trimestre précédent a contribué à atténuer le déficit en glissement annuel. Celui-ci est de -5,3 % sur les douze derniers mois. Avec un rendement des flux de trésorerie de +3,0 % et un rendement des variations de valeur de -7,3 %, le rendement total 2023 (YTD) est de +4,3 % (2022 : +12,8 %). Genève n’a pas encore réussi à stopper l’évolution négative de la valeur du marché et affiche un taux de variation de -1,0 % au dernier trimestre. Sur les douze derniers mois, le taux est de -11,2 %. Les revenus nets ont augmenté de +0,7 % ou diminué de -1,7 %. Le rendement des flux de trésorerie a légèrement diminué, passant de +3,9 % à +3,5 %, tandis que le rendement des variations de valeur s’est contracté, passant de +13,2 % à -6,9 %. Le rendement total a donc été de -3,4 % (2022 : +17,1 %). À Bâle, les revenus nets ont également augmenté au trimestre précédent. En comparaison annuelle, une évolution stable (0,0 %) a été enregistrée. En ce qui concerne les valeurs de marché, Bâle suit la même évolution que Zurich. Le taux de variation des comparaisons trimestrielles, négatif jusqu’à la fin, a permis de corriger quelque peu, avec +2,0 %, la comparaison sur douze mois de -6,1 %. Le rendement du cash-flow à Bâle est stable, entre +3,3 % (2022) et +3,2 % (2023 YTD). Comme le rendement de l’évolution de la valeur à Bâle n’était déjà que de 0,7 % en 2022, le choc est moins grave en raison d’un rendement négatif de -7,0 % en 2023 (YTD). Le rendement total a été réduit de +4,0 % à -3,8 % en 2023 (YTD).21
Hausse continue des prix des logements en propriété induite par l’offre
La croissance du volume des hypothèques a légèrement perdu de son dynamisme au milieu de l’année 2023 (des chiffres plus récents ne sont pas disponibles). Par rapport à mai 2023, le taux de croissance annuel a diminué de 3,8 % à 3,4 % en août 2023. Le volume total s’élevait à CHF 1166,1 milliards [24]. Alors que le taux d’intérêt SARON a connu une évolution stable et a resté à 1,71 [21], la forte volatilité de l’évolution des taux d’intérêt des hypothèques à taux fixe observée récemment s’est poursuivie au troisième trimestre. Le taux d’intérêt d’une hypothèque fixe sur trois ans a baissé de 2,92 % à 2,36 %. Les hypothèques à taux fixe sur cinq et dix ans sont passées respectivement de 2,89 % à 2,38 % et de 2,89 % à 2,58 %. [23]. Pour les douze prochains mois, le KOF et le SECO prévoient une légère hausse du taux d’intérêt SARON à 1,7 % et 1,9 % respectivement [20].
« Depuis la mi-2018, le prix des logements en propriété a augmenté chaque trimestre, indépendamment de ce qui se passe sur les marchés des capitaux ou les marchés réels. Au cours des cinq dernières années, l’augmentation des prix a été en moyenne de +23,4 % dans toute la Suisse. »
L’évolution du marché de l’immobilier pour les résidences principales a de nouveau enregistré une hausse des prix. Dans l’ensemble, les prix des logements en propriété ont enregistré un taux de variation de +1,7 % par rapport au trimestre précédent et de +3,7 % sur les douze derniers mois. Les prix des maisons individuelles ont augmenté respectivement de +2,4 % et de +4,3 % par rapport au dernier trimestre sur les douze derniers mois. En revanche, des taux de croissance plus faibles ont été observés dans le segment des appartements en propriété, respectivement de +0,7 % et +2,9 % [57, 58]. Depuis la mi-2018, le prix des logements en propriété a donc augmenté chaque trimestre, indépendamment de ce qui se passe sur les marchés des capitaux ou les marchés réels. Au cours des cinq dernières années, l’augmentation des prix a été en moyenne de +23,4 % dans toute la Suisse.22
Les différences régionales concernaient surtout l’ampleur de la croissance et, de façon très minime, son orientation. Les régions de Bâle et de Zurich se sont distinguées avec une croissance de respectivement +2,8 % et +2,3 % par rapport au trimestre précédent. En comparaison avec l’année précédente, la Suisse méridionale a enregistré la plus forte croissance avec +5,0 %. Cette croissance est exclusivement due à l’évolution des prix des maisons individuelles, les prix des appartements en propriété ayant reculé dans la région. La Suisse méridionale est la seule région où un segment du logement en propriété n’a pas connu de croissance positive. C’est également la seule région où les prix n’ont pas dépassé la barre des +10 % sur les cinq dernières années, avec +9,5 %. La plupart des régions ont enregistré une croissance comprise entre +18 % et +25 %, tandis que la région de Zurich se hisse nettement en haut du classement avec une croissance de +32,8 % au cours des cinq dernières années.23
1 SNB, Examen de la situation économique et monétaire du 21 septembre 2023
2 Finanz und Wirtschaft, Réactions à la décision de la BNS sur les taux d'intérêt, Septembre 2023 (En allemand)
3 SNB, Examen de la situation économique et monétaire du 21 septembre 2023
4 SNB, Examen de la situation économique et monétaire du 22 juin 2023
5 SNB, Examen de la situation économique et monétaire du 21 septembre 2023
6 UBS, Outlook Suisse, Novembre 2023
7 Swiss Life, Perspectives Conjoncture, Novembre/decembre 2023
8 FPRE, Indices de marché pour immeubles de rendement, Septembre 2023
9 Secretariat d’État aux migrations, Statistiques sur l’immigration, Septembre 2023
10 Neue Zürcher Zeitung, Poussée des coûts pour les locataires, Août 2023 (En allemand)
11 Credit Suisse/Société Suisse des Entrepreneurs, Indice de la construction, 3e trimestre 2023
12 Credit Suisse/ Société Suisse des Entrepreneurs, Indice de la construction, 3e trimestre 2023
13 Credit Suisse/ Société Suisse des Entrepreneurs, Indice de la construction, 3e trimestre 2023
14 Neue Zürcher Zeitung, Sur le marché libre, les loyers des logements ont explosé à Genève, Avril 2023 (En allemand)
15 FPRE, Indices des loyers de marché et de terrain à bâtir pour immeubles de rendement, Septembre 2023
16 KOF, Indicateur de l’emploi, Octobre 2023
17 SECO, La situation sur le marché du travail, Octobre 2023
18 FPRE, Indices de marché pour immeubles de rendement, Septembre 2023
19 FPRE, Indices de marché pour immeubles de rendement, Septembre 2023
20 FPRE, Indices de marché pour immeubles de rendement, Septembre 2023
21 FPRE, Indices de marché pour immeubles de rendement, Septembre 2023
22 FPRE, Indices prix de transaction et terrain à bâtir pour propriété privée, Septembre 2023
23 FPRE, Indices prix de transaction et terrain à bâtir pour propriété privée, Septembre 2023
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