Immospektive Novembre 2024

Sebastian Zollinger

Director, Head Real Estate Advisory, PwC Switzerland

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En 2024, la Banque nationale suisse (BNS) a abaissé son taux directeur à plusieurs reprises, la dernière fois en septembre à 1,0 %, afin de soutenir la croissance économique modérée et la baisse de l’inflation. Ces baisses de taux d’intérêt renforceront les activités d’investissement ainsi que la demande. Sur le marché du logement locatif, les hausses de prix du premier semestre 2024 ne se sont pas poursuivies au troisième trimestre, mais en raison de la pénurie de logements, on ne s’attend pas à un renversement de la tendance à la hausse des loyers à moyen terme. Une augmentation de l’activité de construction de logements n’est prévue qu’à partir de 2026. L’immobilier résidentiel de rendement poursuit son évolution positive en 2024, avec des valeurs de marché en hausse et une demande accrue de logements. Le marché des surfaces de bureaux a enregistré une légère baisse des loyers dans toute la Suisse, avec des évolutions régionales variées. L’immobilier de bureau de rendement connaît toutefois une évolution stable, voire légèrement positive en 2024. Les prix des maisons individuelles et des appartements en copropriété ont continué à augmenter légèrement et dans de nombreuses régions, le cercle des acheteurs reste restreint.

Vous trouverez les informations sur l’évolution du marché sur lesquelles se base Immospective dans la méta-analyse immobilière de FPRE. Les références aux graphiques de FPRE sont indiquées dans le texte de la manière suivante « [1] », etc.

Gros plan sur la politique monétaire : la BNS assure un environnement d’investissement stable

La Banque nationale suisse (BNS) a déjà baissé trois fois son taux directeur cette année, la dernière fois en septembre de 1,25 % à 1,0 %. Cette nouvelle baisse répond à la poursuite de la diminution des pressions inflationnistes et à une légère baisse du renchérissement, qui s’est établi à 1,1 % en août (contre 1,4 % en mai). Les principaux facteurs de la baisse de l’inflation sont l’appréciation du franc suisse et la baisse des prix des biens importés.¹ La BNS a revu sa prévision d’inflation à la baisse et s’attend désormais à un renchérissement moyen de 1,2 % pour 2024, de 0,6 % pour 2025 et de 0,7 % pour 2026 [9]. La baisse des taux d’intérêt vise à soutenir l’économie et à garantir que l’inflation reste stable à long terme. Cette diminution était majoritairement attendue par les acteurs du marché.²

La croissance économique en Suisse a été solide au deuxième trimestre, tirée par l’industrie chimique et pharmaceutique, tandis que d’autres secteurs ont connu une croissance modérée. La BNS prévoit une croissance du PIB d’environ 1 % pour 2024 et d’environ 1,5 % pour 2025. Dans ce contexte, le chômage pourrait continuer à augmenter légèrement et le taux d’utilisation des capacités de production pourrait diminuer. Les perspectives sont toutefois incertaines, notamment en raison des tensions géopolitiques potentielles et de l’inflation dans d’autres pays.³ Ainsi, le SECO prévoit une augmentation du taux de chômage de 2,4 % à 2,6 % en 2025 [6]. Sur le marché immobilier, la situation reste globalement stable, avec une légère diminution des vulnérabilités dans ce secteur.⁴ La baisse des taux d’intérêt stimulera la demande d’investissements immobiliers et continuera à dynamiser le marché des transactions.⁵

^{1 SNB, Geldpolitische Lagebeurteilung vom 26. September 2024

2 Handelszeitung, Ein Abschiedsgeschenk ganz im Stile Jordans, September 2024

3 SNB, Geldpolitische Lagebeurteilung vom 26. September 2024

4 SNB, Geldpolitische Lagebeurteilung vom 26. September 2024

5 Julius Bär, Immobilienmarkt-Bericht Schweiz, 4. Quartal 2024}

Le marché du logement locatif surprend: léger ralentissement de la tendance à la hausse des loyers à long terme

En 2024, le marché du logement locatif en Suisse présente une évolution stable, mais différenciée. Alors que les loyers du marché ont légèrement baissé par rapport au trimestre précédent, en particulier pour les nouvelles constructions, les taux de croissance annuels restent à un niveau élevé. Cette évolution reflète la forte demande, soutenue par une immigration continue et une activité de construction stagnante. Dans ce contexte, les acteurs du marché dénoncent de plus en plus le fait que trop peu d’efforts sont fournis au niveau communal pour permettre la création de davantage de logements. Par exemple, début 2024, seuls 43 % des plans d’affectation communaux étaient adaptés à la révision de l’aménagement du territoire de 2014.⁶

Au troisième trimestre 2024, le marché du logement locatif en Suisse présente une image peu différenciée. Par rapport au trimestre précédent, les loyers de marché des logements anciens ont baissé de -0,3 % et ceux des logements neufs de -0,7 %, ce qui représente une baisse moyenne de -0,5 % des loyers de marché totaux. En comparaison annuelle, les taux de croissance des logements anciens et neufs sont restés élevés, à +5,0 % [23]. Cette légère baisse pourrait s'expliquer par le fait que les locataires actuels sont de moins en moins enclins à déménager, l'écart entre les loyers actuels et les nouveaux loyers ayant fortement augmenté ces derniers mois et ces dernières années. En raison des coûts trop élevés d'un déménagement, les locataires restent dans leur logement existant et ne changent de logement que de manière opportuniste et souvent en sous-main. Le marché du logement locatif devient ainsi statique et perd de son dynamisme.

Il y a peu de différences régionales. La région lémanique a connu un léger recul des loyers totaux de -0,4 % au cours du trimestre, alors qu’ils ont augmenté de +3,8 % en comparaison annuelle. Dans la région du Jura, les loyers ont baissé de -0,2 % au cours du trimestre, mais ont affiché une hausse annuelle de +4,7 %. Le Mittelland a enregistré une baisse de -0,7 % par rapport au trimestre précédent, alors que les taux annuels s’établissaient à +5,0 %. Des tendances similaires ont été observées à Zurich, où les loyers ont baissé de -0,9 %, mais ont augmenté de +4,4 % en comparaison annuelle. La Suisse orientale est restée relativement stable avec une croissance trimestrielle de 0,1 % et a enregistré une hausse de 6,1 % sur l’année. La région alpine a affiché une forte croissance, avec +1,2 % sur le trimestre et 7,1 % sur l’année, tandis que la Suisse méridionale a enregistré un recul de -0,7 % sur le trimestre et une croissance annuelle de 4,8 %.⁷

La région de Bâle a connu une évolution stable des loyers dans l’ancien et un léger recul de -0,3 % dans le neuf, ce qui a entraîné une légère baisse de -0,1 % des loyers totaux. Cependant, une forte augmentation des loyers de marché de 7,8 % a pu être constatée en comparaison annuelle [23]. Il serait toutefois prématuré d’établir un lien entre cette évolution et le resserrement drastique des obstacles réglementaires à la relocation après les rénovations à Bâle-Ville ainsi que les répercussions sur les communes de l’agglomération bâloise.

Les tendances montrent un certain effet de correction après que les loyers ont fortement augmenté au cours du premier semestre 2024. La croissance des loyers sera solide dans la plupart des régions au cours de l’année 2024. Les attentes des acteurs du marché quant à une hausse des loyers résidentiels au cours des douze prochains mois ont continuellement diminué au cours des trois derniers trimestres, mais restent clairement positives [28]. La forte pression migratoire et la stagnation de l’activité de construction vont entraîner une nouvelle augmentation des prix des loyers à l’avenir. La tension sur le marché du logement locatif ne va pas diminuer à moyen terme.⁸ À cet égard, la baisse du taux d’intérêt de référence prévue par la ZKB au plus tard en mars 2025 n’apportera pas non plus de solution, car seuls les locataires en place en profiteront.⁹

^{6 Swiss Life Asset Management, Real Estate House View Schweiz, Zweites Halbjahr 2024

7 FPRE, Marktmieten- und Baulandindizes von Renditeimmobilien Schweiz, November 2024.

8 UBS, Real Estate Outlook Schweiz, Zweites Halbjahr 2024

9 ZKB, Immobilienbarometer 3. Quartal 2024}

Marché des surfaces de bureaux : stabilité dans les régions centrales, défis à la périphérie

En 2024, le marché suisse de l’immobilier de bureau présente une évolution mitigée : au niveau national, les loyers de bureaux ont augmenté de +0,1 % sur un an, mais ont baissé de -0,6 % au cours du trimestre [35]. Alors que les loyers ont légèrement augmenté dans la région lémanique et le Mittelland, Bâle et Zurich ont récemment enregistré des baisses. Dans toute la Suisse, les taux de vacance des logements ont atteint des niveaux antérieurs à la pandémie. La demande reste forte pour les bureaux de qualité jouissant d’une situation centrale, tandis que le marché souffre du taux d’inoccupation et présente de fortes différences entre les régions.¹⁰ L’indicateur de l’emploi du Centre de recherches conjoncturelles (KOF) de l’EPFZ montre une évolution stable au dernier trimestre, après plusieurs trimestres de baisse.¹¹

Les régions présentent à cet égard des différences parfois importantes: dans la région lémanique, les loyers de bureaux ont augmenté de +2,1 % par rapport au trimestre précédent, mais ont baissé de -1,5 % par rapport à l’année précédente. La région du Mittelland a connu une forte croissance des loyers de +5,2 % en glissement annuel, alors que le trimestre a enregistré un léger recul de -0,8 %. Dans la région de Bâle, les loyers ont baissé de -2,2 % en comparaison trimestrielle, mais ont affiché une croissance modérée de +2,1 % en comparaison annuelle [35].

À Zurich, les loyers des bureaux ont baissé aussi bien en comparaison trimestrielle (-1,3 %) qu’en comparaison annuelle (-0,9 %), ce qui pourrait s’expliquer en grande partie par un excédent d’offre. La région de la Suisse orientale a enregistré une légère croissance des loyers de +1,1 % en comparaison trimestrielle, alors qu’un léger recul de -0,2 % a été observé en comparaison annuelle. La Suisse méridionale a continué d’enregistrer une évolution négative, avec un recul des loyers de bureaux de -0,9 % en comparaison trimestrielle et une baisse plus marquée de -8,6 % en comparaison annuelle. Aucun chiffre n’a été communiqué pour les régions du Jura et des Alpes.¹²

Dans l’ensemble, le marché suisse des surfaces de bureaux reste différencié. Les surfaces de bureaux de haute qualité jouissant d’une situation centrale enregistrent une demande plus stable et une meilleure évolution des loyers, tandis que les bureaux périphériques et plus anciens restent sous pression. Cette demande segmentée et la persistance de taux de vacance dans certaines régions devraient rester des facteurs déterminants pour l’évolution des loyers et des rendements sur le marché de l’immobilier de bureau.

^{10 Handelszeitung, Büroflächenangebot in der Schweiz ist zurück auf Vorkrisenniveau, November 2024

11 KOF, Beschäftigungsindikator, November 2024.

12 FPRE, Marktmieten- und Baulandindizes von Renditeimmobilien Schweiz, November 2024.}

Évolution positive des rendements : stabilité et opportunités sur le marché immobilier

En 2024, le marché de l’immobilier de rendement en Suisse montre une nette reprise après les rendements globaux négatifs de l’année précédente. La performance annuelle des immeubles résidentiels locatifs a augmenté de manière significative par rapport à l’année précédente, avec un taux d’actualisation stable ou en légère baisse. Le marché des surfaces de bureaux montre lui aussi des tendances à la reprise, avec toutefois de nettes variations régionales. Alors que des villes comme Zurich et des régions comme la Suisse orientale connaissent des rendements liés à l’évolution de la valeur positifs en 2024, certaines régions périphériques comme la région lémanique restent à la traîne. Dans l’ensemble, la situation du marché dans les zones centrales est stable ou en légère croissance, ce qui indique une demande durable tant dans le segment des logements que dans celui des bureaux.

En 2023, pour la première fois depuis deux décennies, des rendements totaux négatifs ont été enregistrés en Suisse pour les immeubles résidentiels locatifs avec un rendement global de -7,7 %. Au troisième trimestre 2024, la reprise déjà observée au premier semestre continue de se consolider. La performance annuelle est désormais de +7,4 %, avec un rendement des flux de trésorerie de +3,4 % et un rendement lié à la variation de valeur de +4,1 % [51]. Le taux d’actualisation réel minimal moyen pour les immeubles résidentiels locatifs s’est stabilisé et a été estimé à 1,98 % à la mi-octobre 2024 [32], en légère baisse par rapport au trimestre précédent (2,03 %). Cette évolution indique que la demande de logements de qualité reste forte et est alimentée par la stratégie de baisse des taux d’intérêt de la BNS.

Les différences régionales vont largement dans le même sens. Dans la région lémanique, les valeurs de marché de l’immobilier résidentiel ont augmenté de +3,1 % par rapport au trimestre précédent et de +6,6 % sur l’année, tandis que le revenu net a progressé de +0,7 % en comparaison trimestrielle et de +4,6 % en comparaison annuelle. La région de Zurich a enregistré une hausse du revenu net de +0,4 % par rapport au trimestre précédent et de +4,6 % par rapport à l’année précédente, ainsi qu’une augmentation des valeurs de marché de +1,5 % et +6,8 %. À Bâle, la situation est similaire avec une hausse de +1,2 % et +6,4 % en termes de revenus nets. Les évolutions des valeurs de marché sont étonnamment élevées, avec respectivement +3,0 % et +8,4 %.¹³ On ne constate pas d’effet modérateur de la forte régulation des loyers à cet égard.

Les régions plus périphériques du Jura, du Mittelland, de la Suisse orientale, de l’espace alpin et de la Suisse méridionale présentent également des taux de variation fortement positifs. Les revenus nets ont augmenté de +1,4 %, +0,8 %, +1,1 %, +1,6 % et +1,0 % par rapport au trimestre précédent, alors qu’ils avaient augmenté de +5,6 %, +5,4 %, +5,8 %, +6,3 % et +5,4 % en comparaison annuelle. Les valeurs de marché ont fortement augmenté dans toutes les régions, tant par rapport au trimestre précédent (+3,7 %, +3,6 %, +3,8 %, +5,3 %, +3,7 %) que par rapport à l’année précédente (+8,4 %, +8,5 %, +9,4 %, +9,9 %, +8,0 %).¹⁴

Le marché des surfaces de bureaux affiche une évolution stable dans toute la Suisse, avec toutefois des différences régionales marquées. Au niveau national, la croissance de la valeur de marché des bureaux a été de +1,3 % au dernier trimestre, avec des revenus nets en baisse de -0,5 % [52]. Le rendement lié à la variation de valeur est à nouveau positif après 2023. Dans la région lémanique, la valeur de marché des surfaces de bureaux a augmenté de +5,6 % au cours du trimestre, accompagnée d’une augmentation du revenu net de +2,9 %. En comparaison annuelle, la valeur de marché a augmenté de +1,2 %, tandis que les revenus nets ont diminué de -3,0 %. Dans cette région, le rendement lié à la variation de valeur reste négatif pour 2024, avec un rendement des flux de trésorerie de +3,6 %. À Zurich, tant le revenu net que l’évolution de la valeur de marché ont été négatifs en comparaison avec le trimestre précédent, à respectivement -1,5 % et -0,3 %. Par rapport à l’année précédente, les valeurs de marché ont évolué de +1,8 %. Ainsi, le rendement de la variation de valeur de +4,2 % a contribué positivement au rendement total de +7,6 % en 2024. Dans la région de Bâle, nous avons observé des taux de variation des valeurs des surfaces de bureaux de -1,3 % au cours du trimestre, accompagnés d’une baisse du revenu net de -2,6 %. Par rapport à l’année précédente, les deux chiffres clés sont positifs avec +7,1 % et +2,5 %. Le rendement lié à la variation de valeur de +8,2 % a contribué de manière particulièrement importante au niveau élevé du rendement total de +11,8 %.¹⁵

Au niveau régional, les valeurs de marché des surfaces de bureaux ont augmenté de +2,0 % dans le Mittelland, accompagnées toutefois d’un léger recul du revenu net de -0,9 %. Le rendement lié à l’évolution de la valeur pour l’année 2024 est de +8,5 %. La région de la Suisse orientale affiche une évolution positive dans le segment des bureaux, avec une croissance trimestrielle de la valeur de marché de +4,8 % et une augmentation du revenu net de +1,3 %. Le rendement lié à l’évolution de valeur reste toutefois tout juste dans le vert avec +0,5 % pour l’année 2024. En revanche, la Suisse méridionale poursuit sa tendance négative avec une perte de -0,3 % de la valeur de marché et un recul considérable des revenus nets de -2,3 %. Sur une base annuelle, il en résulte même des taux de variation négatifs de -8,2 % et -11,0 %. Sans surprise, le rendement négatif de l’évolution de la valeur de -6,6 % entraîne le rendement total pour l’année 2024 dans le rouge avec -2,7 %. Aucune donnée spécifique n’était disponible pour les régions du Jura et des Alpes.¹⁶

Malgré les variations trimestrielles, l’évolution générale confirme la pression exercée sur les immeubles de bureaux situés dans les régions périphériques, tandis que dans les centres économiques, les surfaces de bureaux restent très demandées et gardent la faveur des investisseurs. Le rendement lié à l’évolution de la valeur, qui était négatif pour toutes les régions en 2023, souligne en particulier ce constat.

^{13 FPRE, Marktindizes für Renditeimmobilien, November 2024

14 FPRE, Marktindizes für Renditeimmobilien, November 2024

15 FPRE, Marktindizes für Renditeimmobilien, November 2024

16 FPRE, Marktindizes für Renditeimmobilien, November 2024}

Hausse modérée des prix des logements en propriété

Sur le marché suisse des maisons individuelles et des appartements en propriété, les prix des transactions continuent d’augmenter, mais à un rythme plus modéré. Par rapport à l’année précédente, les maisons individuelles ont augmenté de +3,2 % et les appartements en propriété de +1,2 % [55 ; 61]. Les hausses de prix sont principalement dues à la pénurie de logements. Il existe des différences régionales : les régions de Zurich et du Mittelland ont enregistré les plus fortes hausses, tandis que la Suisse méridionale a connu un léger recul. Le taux d’intérêt SARON, qui a encore baissé depuis juillet, est actuellement d’environ 0,95 % et devrait atteindre 0,7 à 0,8 % en 2025 [18 ; 19]. La baisse des taux d’intérêt devrait encore augmenter la demande, ce qui devrait continuer à faire grimper les prix de manière continue, alors que l’offre reste limitée.

Sur le marché des maisons individuelles et des appartements en propriété, la tendance à la hausse des prix de transaction se poursuit. Par rapport au même trimestre de l’année précédente, les maisons individuelles enregistrent une hausse de prix de +3,2 %, tandis que les prix des appartements en propriété augmentent de +1,2 %. Par rapport au trimestre précédent, l’image est congruente : les prix des maisons individuelles ont augmenté de +0,9 %, tandis que ceux des appartements en propriété n’ont progressé que de +0,6 %.¹⁷

Selon les estimations de Raiffeisen, il est peu probable que les prix baissent, même faiblement, sur le marché des logements en propriété à usage personnel, en raison des exigences toujours aussi strictes en matière de capacité financière et de fonds propres. Les prix devraient continuer d’augmenter, mais pas aussi rapidement que les années précédentes. Cette évolution s’explique par le fait que des règles hypothécaires plus strictes et des exigences de fonds propres plus élevées limitent de plus en plus le nombre d’acheteurs potentiels.¹⁸

Le taux de croissance annualisé du volume des prêts hypothécaires s’élevait à 2,8 % en août 2024, soit une légère baisse par rapport aux 2,9 % enregistrés en mai 2024. Le volume total s’élevait à 1194,1 milliards de francs en août 2024. En ce qui concerne l’évolution des taux d’intérêt SARON, on constate une nette réduction. Alors que le SARON se situait encore à 1,21 % en juillet 2024, il ne cotait plus que 0,95 % en octobre 2024 [19]. Pour l’année 2025, le SECO prévoit une nouvelle baisse du taux d’intérêt SARON jusqu’à 0,80 %, tandis que le KOF s’attend à ce que le SARON se situe à 0,70 % [18].

Les différences régionales dans l’évolution des prix des logements en propriété (maisons individuelles et appartements en propriété) sont toujours clairement visibles. Par rapport à l’année précédente, toutes les régions ont enregistré une hausse des prix, à l’exception de la Suisse méridionale (-2,2 %). La région la plus touchée a été l’espace alpin avec +4,4 %, tandis que la Suisse orientale a enregistré le taux le plus faible, soit +0,7 %. Les régions du lac Léman et de Zurich ont poursuivi leur croissance constante des prix, amorcée il y a déjà longtemps, avec respectivement +3,1 % et +2,4 %. En comparaison trimestrielle, certaines régions comme le Jura (-0,4 %), le Mittelland (-0,2 %) et la Suisse orientale (-0,2 %) ont affiché de légères baisses de prix. Les régions du lac Léman (+2,0 %) et de Zurich (+1,0 %) ont connu les plus fortes hausses.¹⁹

Dans l’ensemble, ces évolutions prolongent une croissance positive stable des prix sur le marché de l’immobilier résidentiel au cours des dernières années, même si la hausse significative des taux d’intérêt hypothécaires après la pandémie a significativement réduit l’accessibilité des biens immobiliers. Cela a certes entraîné une baisse de la demande, mais la tendance à la hausse des prix de l’immobilier a été soutenue par la pénurie de logements en Suisse et a permis d’éviter une baisse sensible des prix. Compte tenu de la nette baisse des taux d’intérêt SARON et de la demande toujours élevée, il semble probable que la croissance des prix reste positive à l’avenir.

^{17 FPRE, Transaktionspreis- und Baulandindizes für Wohneigentum, November 2024.

18 Raiffeisen, Economic Research, Immobilien Schweiz, 2. Quartal 2024.

19 FPRE, Transaktionspreis- und Baulandindizes für Wohneigentum, November 2024.}

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