Immospektive August 2024

Director, Head Real Estate Advisory, PwC Switzerland

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Im Jahr 2024 senkte die Schweizerische Nationalbank (SNB) den Leitzins zweimal: im März auf 1,5 % und im Juni auf 1,25 %. Mit diesen Massnahmen reagierte die SNB auf die stabile Inflation, auf ein moderates Wirtschaftswachstum sowie auf einen Anstieg der Arbeitslosigkeit. Mit den Senkungen sollen Investitionen und Nachfrage gestärkt werden. Betrachtet man den Mietwohnungsmarkt, so stiegen die Mietpreise im 2. Quartal 2024 weiter, insbesondere für Neubauwohnungen. Trotz der Zinssenkungen sind auch in Zukunft weitere Mietpreiserhöhungen aufgrund der Wohnungsknappheit zu erwarten. Analysiert man die Bauinvestitionen im Jahr 2023, so lässt sich ein leichter Anstieg mit Zuwächsen im Tiefbau und bei Umbauten feststellen, während die Baukosten im Hochbau stabil auf einem hohen Niveau verharren. Im Büroflächenmarkt lässt sich beobachten, dass die Büromieten im letzten Quartal leicht sanken, jedoch aber im Jahresvergleich stiegen. Dies, obwohl der Leerstand bei Büroräumlichkeiten schweizweit hoch ist. Im Markt für Renditeimmobilien lassen sich nach negativen Renditen im Jahr 2023 bei Mehrfamilienhäusern im 2. Quartal 2024 wieder positive Ergebnisse beobachten. Dabei steigen die Marktwerte sowie die Nachfrage nach Wohnimmobilien. Die Preise für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen erhöhten sich ebenfalls im Jahresvergleich, jedoch schränken hohe Anforderungen an die Tragfähigkeit und ans Eigenkapital den Käuferkreis ein. Trotzdem könnten die Zinssenkungen der SNB die Nachfrage erneut stärken.

Die der Immospektive zugrunde liegenden Informationen zum Marktgeschehen finden Sie in der Immobilien-Metaanalyse von FPRE. Verweise auf FPRE-Grafiken sind in unserem Text mit «[1]» usw. bezeichnet.

Konsequente Fortführung des Zinssenkungszyklus durch die SNB

Im Jahr 2024 hat die SNB zwei bemerkenswerte Zinssenkungen vorgenommen. Im März 2024 senkte die SNB ihren Leitzins überraschend um 0,25 Prozentpunkte von 1,75 % auf 1,5 %. Dies war die erste Zinssenkung seit neun Jahren und wurde von vielen Analyst:innen erst für Mitte 2024 erwartet. Hauptgründe für diese Entscheidung waren die stabile Inflation und die allgemeine wirtschaftliche Lage.¹Im Juni 2024 folgte eine weitere Senkung des Leitzinses auf 1,25 %. Die Senkung erfolgte, da der Inflationsdruck weiter gesunken ist. Zudem wuchs im ersten Quartal 2024 das Bruttoinlandprodukt (BIP) der Schweiz nur moderat, getrieben durch den Dienstleistungssektor, während die Industrie stagnierte und die Arbeitslosigkeit leicht anstieg.²

Ökonomen gehen davon aus, dass die SNB diesen Schritt aufgrund der Inflation, die unter Kontrolle zu sein scheint, vollzog. Die prognostizierte Teuerungsrate beträgt im Jahr 2024 +1,4 % sowie +1,0 % im Jahr 2025 [6]. Zudem könnte das aktuell moderate Wirtschaftswachstum der Schweiz zu diesem Schritt beigetragen haben. Die Prognose verschiedener Marktteilnehmer für das reale BIP-Wachstum beträgt +1,3 % im Jahr 2024 und +1,5 % im Jahr 2025 [6]. Auch steigende Arbeitslosenzahlen haben eine Rolle gespielt; die prognostizierte Arbeitslosenquote beträgt 2,4 % im Jahr 2024 und 2,5 % im Jahr 2025 [6].

Die Nationalbank selbst hält an ihrer Lagebeurteilung fest, dass sie für das Jahr 2024 ein BIP-Wachstum von rund +1,0 % und für 2025 ein Wachstum von +1,5 % erwartet. In diesem Umfeld dürfte die Arbeitslosigkeit weiter leicht ansteigen und die Auslastung der Produktionskapazitäten sinken.³ Die Senkung des Leitzinses hält dieser negativen Entwicklung entgegen, indem sie die Finanzierungskosten für Unternehmen und Verbraucher senkt, Investitionen fördert und die Nachfrage stärkt. Dadurch wird das moderate Wachstum unterstützt, und eine schrittweise Verbesserung der Wirtschaft durch eine stärkere Auslandnachfrage aufgrund der Abwertung des Schweizer Frankens ermöglicht.

^{1 SNB, Geldpolitische Lagebeurteilung vom 21. März 2024.

2 SNB, Geldpolitische Lagebeurteilung vom 20. Juni 2024.

3 SNB, Geldpolitische Lagebeurteilung vom 20. Juni 2024.}

Kein Halt bei Mietwohnungspreisen in Sicht

Die Aufwärtsdynamik der Neuabschlüsse auf dem Mietwohnungsmarkt hielt im 2. Quartal 2024 mit einem Wachstum gegenüber dem Vorquartal von +1,3 % bei Neubauwohnungen weiter an. Im Vorjahresvergleich liegt das Wachstum bei hohen +6,7 %. Bei Altbauwohnungen fallen die Veränderungsraten mit +2,0 % resp. +5,3 % aus.⁴ Wegen des Anstiegs des hypothekarischen Referenzzinssatzes auf 1,75 % sahen sich viele Bestandsmieter:innen kürzlich mit erheblichen Mietzinserhöhungen konfrontiert. Gemäss Raiffeisen wurden im Jahr 2023 in etwa der Hälfte der Mietverträge, besonders bei institutionellen Immobilienbesitzern, ein oder zwei Mietzinsanpassungen vorgenommen. Ungefähr 12 % der Verträge sind noch auf dem Stand von 1,25 %, was zukünftige Erhöhungen ermöglicht. Dank der Zinssenkungen durch die SNB könnte die Erhöhung im Dezember 2023 vorerst die letzte gewesen sein, sodass nach der Erhöhungsrunde im April keine weiteren kurzfristigen Steigerungen zu erwarten sind.⁵ Damit der Referenzzinssatz jedoch sinkt, müsste der Leitzins deutlich unter ein Prozent fallen. Weiter laufen viele Festhypotheken aus, die zu einem deutlich höheren Zinssatz neu abgeschlossen werden müssen, was eine zeitnahe Senkung ebenso unwahrscheinlich macht. Obwohl die Zinssätze für SARON-Hypotheken durch den Entscheid der SNB sinken, reicht dies nicht aus, um den Referenzzinssatz erheblich zu senken.⁶ Allerdings steigen die Angebotsmieten aufgrund der Wohnungsknappheit weiter stark an, was langfristig höhere Wohnkosten für die Mieterhaushalte bedeutet.⁷

Seit 2017 hat die Zuwanderung jährlich stetig zugenommen. Die Nettozuwanderung im zweiten Quartal 2024 liegt bei 19'488 Personen und bleibt auf einem hohen Niveau. Allerdings erreichen die ersten beiden Quartale von 2024 nicht die Nettozuwanderungszahlen der ersten beiden Quartale des Rekordjahres 2023 [10]. Die Nettozuwanderung wird voraussichtlich weiterhin hoch bleiben, was eine anhaltend starke Nachfrage nach Wohnraum zur Folge hat. Auf der Angebotsseite zeigt sich jedoch keine Zunahme der Bautätigkeit. Laut Prognosen des BAK wird die Bautätigkeit 2024 um -1,6 % sinken, 2025 leicht um +0,6 % steigen und 2026 wieder deutlich um +2,1 % gegenüber 2025 zunehmen [14]. Das derzeit bestehende strukturelle Defizit zwischen benötigtem und geplantem Wohnraum wird sich kurzfristig bis mittelfristig kaum verringern. Diese Diskrepanz zwischen Angebot und Nachfrage auf dem Mietwohnungsmarkt wird Immobilieninvestor:innen ermöglichen, bei Neu- und Wiedervermietungen höhere Mieten zu erzielen. Mieter:innen hingegen müssen sich wohl von der Hoffnung auf eine baldige Stabilisierung der Mietpreise verabschieden. Die Zürcher Kantonalbank (ZKB) geht in ihrer Prognose dabei von einem schweizweiten Anstieg der Angebotsmieten von +4,0 % in den Jahren 2024 sowie 2025 aus. Im Kanton Zürich sogar um je +4,5 % in den beiden Jahren.⁸

In der Region Zürich verzeichneten Wohnungsmietzinse im 2. Quartal 2024 ein Wachstum von +1,1 % im Vergleich zum Vorquartal. Über die letzten zwölf Monate betrug die Veränderungsrate gar +6,0 %. Die Auswirkungen der Wohnungsknappheit kommen besonders deutlich bei der jährlichen Veränderungsrate der Neuabschlüsse von Neubauwohnungen von +6,6 % zum Ausdruck. In der Region Genfersee erhöhten sich die Wohnungsmieten im letzten Quartal um +1,5 %, während im Vorjahresvergleich eine Erhöhung um +5,1 % (Neubau: +5,9 %) resultierte. In der Region Basel konnte im Vorquartals- bzw. Vorjahresvergleich ein Wachstum von +4,2 % bzw. +8,2 % (Neubau: +8,5 %) beobachtet werden. Die Mittellandregion verzeichnete mit +1,4 % bzw. +6,2 % (Neubau: +7,0 %) überdurchschnittliche Veränderungsraten. Im Vorquartals- und Vorjahresvergleich verzeichnen die Regionen Ostschweiz (+1,9 %, +6,0 %, Neubau: +6,7 %), Südschweiz (-1,6 %, +4,8 %, Neubau: +4,8 %), Alpenregion (+3,0 %, +6,3 %, Neubau: 6,7 %) und Jura (+2,0 %, +5,0 %, Neubau: 4,6 %) ebenfalls allesamt positive jährliche Mietwachstumsraten.⁴

^{4 FPRE, Marktmieten- und Baulandindizes von Renditeimmobilien Schweiz, August 2024.

5 Raiffeisen, Economic Research, Immobilien Schweiz, 2. Quartal 2024.

6 NZZ, Hypotheken, Mieten, Sparkonten: Was die Zinssenkung der SNB für Sparer, Wohneigentümer und Mieter bedeutet.

7 Raiffeisen, Economic Research, Immobilien Schweiz, 2. Quartal 2024.

8 Zürcher Kantonalbank, Prognosen zum Schweizer Immobilienmarkt, Juni 2024.}

Tiefbau und öffentliche Auftraggeber stützen Bauausgaben. Die Kosten im Hochbau verharren dabei weiterhin auf hohem Niveau

Im Jahr 2023 stiegen die Bauinvestitionen in der Schweiz leicht, mit Zuwächsen im Tiefbau und bei den Umbauten, während Neubauten und Hochbauinvestitionen zurückgingen. Öffentliche Auftraggeber erhöhten ihre Ausgaben deutlich, private reduzierten sie. Die Baupreise im Hochbau stabilisierten sich aufgrund sinkender Materialkosten und trotz steigender Energiepreise auf hohem Niveau.

Im Jahr 2023 stiegen die schweizerischen Bauinvestitionen nominal um +0,2 % im Vergleich zum Vorjahr, wie das Bundesamt für Statistik (BFS) am 18. Juli 2024 bekannt gab. Dabei gingen die Investitionen in den Hochbau um -0,3 % zurück, während sie im Tiefbau um +2,7 % zunahmen. Neubauprojekte verzeichneten einen Rückgang von -2,5 %, hingegen stiegen die Investitionen in Umbauprojekte um +4,4 %. Insgesamt nahmen die gesamten Bauausgaben, die Bauinvestitionen und öffentliche Unterhaltsausgaben umfassen, um +0,3 % zu, wobei preisbereinigt ein Rückgang von -2,5 % festgestellt wurde. Öffentliche Auftraggeber erhöhten nominal ihre Ausgaben für den Tiefbau um +3,9 % und für den Hochbau um +8,5 %. Private Auftraggeber reduzierten ihre Investitionen sowohl im Tiefbau um -2,3 % als auch im Hochbau um -1,9 %. Der Arbeitsvorrat für Bauinvestitionen für das Jahr 2024 erhöhte sich um +0,4 %, während der Arbeitsvorrat für öffentliche Unterhaltsarbeiten um -2,4 % sank.⁹

Betrachtet man den vom Bundesamt für Statistik (BFS) am 22. Juni 2024 veröffentlichten Baupreisindex für den April 2024, so zeigt sich, dass sich die Preissteigerung im Hochbau in den letzten 12 Monaten weiter verlangsamt hat und zuletzt moderate +0,8 % im Vergleich zum Vorjahr betrug.¹⁰ Nach einem starken Anstieg von +8,1 % im Jahr 2022 stabilisieren sich die Baupreise nun auf hohem Niveau.¹¹ Ein Hauptgrund für die Verlangsamung der Preissteigerung sind sinkende Materialkosten zwischen Mai 2023 und Mai 2024. Insbesondere Armierungsstahl und andere Baumaterialien wurden günstiger, während Sand und Kies teurer wurden. Trotz sinkender Materialpreise steigen die Energie- und Treibstoffpreise im Jahr 2024 wieder an, was einen gegenteiligen Effekt auf die Baupreise hat.¹² Da verschiedene Faktoren wie steigende Energiekosten und Löhne weiter einen Aufwärtsdruck verursachen, gehen wir davon aus, dass die Baukosten weiterhin leicht auf einem hohen Niveau steigen werden.

^{9 Bundesamt für Statistik, Bauausgaben: Daten, Indikatoren.

10 Bundesamt für Statistik, Baupreisindex: Aktuelle Resultate April 2024.

11 Bundesamt für Statistik, Schweizerischer Baupreisindex im April 2022.

12 Bundesamt für Statistik, Materialpreisindizes KBOB.}

Hohe Mieten trotz hohem Leerstand auf dem Büroflächenmarkt

Die Büromieten in der Schweiz sind im letzten Quartal leicht gesunken, haben aber im Jahresvergleich zugenommen. Dies, obwohl der Leerstand von Büroflächen auf den höchsten Stand seit mehreren Jahren gestiegen ist. Die meisten Regionen, ausser Südschweiz und Genfersee, haben Mietsteigerungen verzeichnet. Besonders positiv entwickelten sich die Regionen Mittelland und Basel. Der Beschäftigungsindikator der Konjunkturforschungsstelle (KOF) zeigt einen leichten Anstieg der Beschäftigungsaussichten fürs dritte Quartal 2024, dies insbesondere im verarbeitenden Gewerbe und der Bankenbranche. Im Handel und Gastgewerbe ist hingegen ein Rückgang zu beobachten. Die Arbeitslosenquote bleibt stabil, hat jedoch einen leichten Anstieg verzeichnet.

Schweizweit haben sich die Büromieten im Vergleich zum Vorquartal um -0,7 % reduziert, während im Vergleich zum Vorjahr eine Erhöhung um +4,2 % beobachtet werden konnte.¹³ Der geschätzte Anteil leerstehender Büroflächen erhöhte sich im zweiten Quartal 2024 im Vergleich zum ersten Quartal 2024 deutlich, und stellt damit den höchsten Leerstand seit 2020 dar [41]. Betrachtet man die regionalen Büromieten, so haben im Vergleich zum Vorjahr alle Regionen bis auf die Südschweiz und Genfersee zugelegt. In der Region Mittelland entwickelten sich die Mieten für Büroflächen mit Veränderungsraten im Vorquartals- bzw. Vorjahresvergleich von +1,6 % bzw.+10,5 % aus Investorensicht erfreulich. Dies gilt ebenfalls für das zweitgrösste Wirtschaftszentrum in der Deutschschweiz, die Region Basel, mit +0,8 % bzw. +8,0 %. Die Region Zürich mit -3,0 % bzw. +5,3 % sowie die Region Ostschweiz mit -1,2 % und +0,4 % verzeichneten ebenfalls eine positive Veränderungsrate im Vorjahresvergleich.¹⁴ Für die Regionen Jura und Alpenraum lagen keine Daten vor. Insgesamt zeigen diese Trends, dass trotz einiger kurzfristiger Schwankungen die Nachfrage nach Büroflächen in vielen Regionen der Schweiz stabil bleibt und teilweise sogar wächst, was auf positive wirtschaftliche Entwicklungen hinweist [35].

Für die Nachfrageseite des Büroimmobilienmarktes kann der Beschäftigungsindikator des KOF als Frühindikator für die Entwicklung des Arbeitsmarktes beigezogen werden. Der KOF-Beschäftigungsindikator zeigt im dritten Quartal 2024 erstmals seit Mitte 2022 wieder einen leichten Anstieg im Vergleich zum Vorquartal. Besonders im verarbeitenden Gewerbe haben sich die Beschäftigungsaussichten verbessert. Seit seinem Höchststand im zweiten Quartal 2022 war der Indikator in jedem Quartal gesunken, bevor er nun wieder leicht ansteigt und über dem langjährigen Durchschnittswert liegt. Mehr Unternehmen erwarten einen Personalaufbau als -abbau. Im verarbeitenden Gewerbe schätzt nun eine kleine Mehrheit der Firmen den Beschäftigungsbestand als angemessen ein und plant einen Aufbau, nachdem im letzten Quartal noch ein Stellenabbau erwartet wurde. Auch in der Bankenbranche zeigt der Indikator einen leichten Anstieg. Gegensätzlich entwickeln sich die KOF-Beschäftigungsindikatoren im Detail- und Grosshandel, wo die Mehrheit der Betriebe eine Reduktion des Personalbestands plant. Im Gastgewerbe sank der Indikator sogar auf den tiefsten Wert seit dem dritten Quartal 2021.¹⁵

Die Arbeitslosenquote in der Schweiz ist in den letzten zwölf Monaten leicht angestiegen, soll jedoch langfristig stabil bleiben. Der höchste Wert der letzten zehn Jahre wurde während der Corona-Pandemie mit etwa 3,4 % erreicht. Im Jahr 2023 fiel die Quote vorübergehend sogar knapp unter 2 % [7]. Im Juli 2024 lag die Arbeitslosenquote weiterhin bei 2,3 %. Laut Prognosen von KOF und SECO wird die durchschnittliche Arbeitslosenquote 2024 bei 2,4 % liegen und 2025 auf 2,5 % bzw. 2,6 % ansteigen [6].

^{13 FPRE, Marktmieten- und Baulandindizes von Renditeimmobilien Schweiz, August 2024.

14 FPRE, Marktmieten- und Baulandindizes von Renditeimmobilien Schweiz, August 2024.

15 KOF, Beschäftigungsindikator, August 2024.}

Renditeimmobilien zeigen deutliche Erholungstendenzen

Im Jahr 2023 wurden in der Schweiz erstmals seit zwei Jahrzehnten negative Gesamtrenditen für Mehrfamilienhäuser verzeichnet (-7,7 %). Im zweiten Quartal 2024 konnte jedoch wieder eine stark positive Jahresperformance von +6,3 % erzielt werden. Die Jahresperformance der Cashflow-Rendite beträgt +3,4 % und jene der Wertveränderungsrendite +2,9 %. Der durchschnittliche minimale Diskontierungssatz für Mehrfamilienhäuser bewegt sich seit etwa einem Jahr seitwärts und wurde Mitte Juli mit 2,03 % angegeben (Vorquartal: 2,06 %) [32]. Ein solcher Diskontierungssatz deutet auf eine stabile und wachsende Nachfrage nach hochwertigem Wohnraum hin. Alle Segmente, Altbau, Neubauten mit mittlerem Ausbaustandard und gehobene Neubauten, profitieren von stabilen Marktbedingungen und steigenden Mieteinnahmen und Marktwerten im Jahr 2024. Während Altbau- und Neubauten mit mittlerem Ausbaustandard wieder in ihrem Marktwert zulegen werden, wird der Marktwert der gehobenen Neubauten im Jahr 2025 stabil eingeschätzt. Die regionalen Unterschiede sind ebenfalls bedeutsam, wobei die Marktwerte in den meisten grossen städtischen Gebieten steigen, während sie in der Ostschweiz und im Jura zunächst stabil bleiben sollen [30; 31]. Auch im volatileren Bürosegment gab es eine Trendumkehr. Nachdem im Vorjahr eine negative Gesamtrendite von -4,8 % verzeichnet werden musste, konnte im zweiten Quartal dieses Jahres bereits ein positives Zwischenergebnis von +6,6 % erzielt werden. Die Cashflow-Rendite betrug +3,7 %, und die Wertveränderungsrendite trug mit +2,8 % zur Gesamtrendite bei.¹⁶

Im Einklang mit den minimalen Diskontierungssätzen sind die Marktwerte von Mehrfamilienhäusern leicht gestiegen [25]. Vom Höchststand im ersten Quartal 2022 bis zum Tiefstand im dritten Quartal 2023 sind die Marktwerte um etwa -14,0 % gesunken. Seitdem zeichnet sich eine Erholungstendenz ab. Im letzten Quartal stiegen die Marktwerte um +1,3 % und über die letzten zwölf Monate um +4,0 %. Anders als vor 2022 trägt aktuell die Steigerung der Nettoerträge stärker zur positiven Entwicklung der Marktwerte bei. Die Nettoerträge stiegen im letzten Quartal um +1,3 % und im Jahresvergleich um +5,7 %.¹⁷

In den Regionen waren unterschiedliche, aber durchwegs positive Entwicklungen auf dem Markt für Wohnrenditeliegenschaften zu beobachten. In den Wirtschaftszentren Zürich, Genfersee und Basel erhöhten sich die Marktwerte auf Quartalsbasis um +1,4 %, +0,6 % und +1,7 % (Vorjahresvergleich: +3.8 %, +2,7 %, +4,0 %). In den Regionen Mittelland, Ostschweiz und Südschweiz betrugen die Veränderungsraten im 2. Quartal 2024 +1,3 %, +2,0 % sowie -0,3 % (Vorjahresvergleich: +4,4 %, +5,2 %, +3,9 %). Die peripheren Regionen Jura und Alpenregion verzeichneten Erhöhungen im Vorquartalsvergleich von +1,5 % und +1,7 % (Vorjahresvergleich: +4,4 %, +5,2 %).¹⁸

Sowohl bei Altbauten als auch bei Neubauten (mittleres Segment oder gehobener Standard) zeichnet sich eine insgesamt stabile und teils wachsende Marktlage ab. Im Jahr 2024 bleibt die Nachfrage nach Altbau-Mehrfamilienhäusern stabil. Das Angebot und die Anfangsrenditen zeigen ebenfalls keine signifikanten Schwankungen, was auf eine ausgewogene Marktsituation hinweist. Trotz dieser Stabilität wird erwartet, dass die Mieterträge im Jahr 2024 und der Marktwert von Altbau-Mehrfamilienhäusern sowohl im Jahr 2024 als auch im Jahr 2025 ansteigen. Für Neubauten im mittleren Segment bleibt die Nachfrage stabil, ebenso das Angebot und die Anfangsrenditen. Diese konstante Marktlage bietet Investor:innen und Eigentümer:innen Sicherheit. Parallel zu den Altbauten wird auch bei Neubauten im mittleren Segment ein Anstieg der Erträge im Jahr 2024 und Marktwerte in den Jahren 2024 und 2025 erwartet. Im gehobenen Neubausegment zeigt sich ein ähnliches Bild. Die Nachfrage, das Angebot und die Anfangsrenditen bleiben im Jahr 2024 stabil. Während die Erträge und der Marktwert im Jahr 2024 in diesem Segment steigen, bleibt der Marktwert im Jahr 2025 voraussichtlich stabil. Dies deutet darauf hin, dass der Markt für Luxusimmobilien gesättigt ist, sich jedoch weiterhin solide Renditen für Investor:innen bieten [30; 31].

Im Bürosegment waren die Unterschiede zwischen den Regionen deutlich zu spüren. Während die Wirtschaftszentren Basel und Zürich im Vergleich zum Vorquartal mit +2,6 % und -2,6 % (Vorjahresvergleich: +10,7 %, +5,6 %) die negativen Veränderungsraten vom letzten Jahr wieder wettmachen konnten, sieht sich die Genferseeregion im Vorquartalsvergleich zwar mit +4,3 % mit einer Stärkung des Bürosegments konfrontiert, wobei im Vorjahresvergleich weiterhin eine negative Veränderungsrate von -5,2 % beobachtbar ist. Die Mittellandregion konnte mit +1,9 % und +10,2 % im Vergleich zum Vorquartal bzw. -jahr mit der Entwicklung der Regionen Basel mithalten. Die Ostschweiz und Südschweiz sind mit -0,5 % sowie -4,9 % im Vorquartalsvergleich und mit einer Vorjahresveränderungsrate von -0,7 % und -4,0 % weiterhin im negativen Bereich. Für die Randregionen Jura und Alpenregion lagen für das Bürosegment keine Daten vor.¹⁹

^{16 FPRE, Marktindizes für Renditeimmobilien, August 2024.

17 FPRE, Marktindizes für Renditeimmobilien, August 2024.

18 FPRE, Marktindizes für Renditeimmobilien, August 2024.

19 FPRE, Marktindizes für Renditeimmobilien, August 2024.}

Wohneigentumspreise steigen weiter, Käuferkreis schrumpft

Auf dem Markt für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen setzt sich der Trend steigender Transaktionspreise weiterhin fort. Im Vergleich zum Vorjahresquartal legen die Preise für Einfamilienhäuser um +4,7 % zu, diejenigen für Eigentumswohnungen um +1,2 %. Im Vorquartalsvergleich zeigt sich ein gemischtes Bild. So stiegen die Preise für Einfamilienhäuser um +0,6 %, jedoch sanken jene für Eigentumswohnungen um -1,1 %.²⁰

Nach Einschätzung von Raiffeisen sind aufgrund der unerwartet frühen Zinserhöhung selbst geringfügige Preisrückgänge auf dem Markt für selbstgenutztes Wohneigentum unwahrscheinlich. Die Preise werden voraussichtlich weiter steigen, allerdings nicht mehr so rasant wie in den vergangenen Jahren. Dies liegt daran, dass die Anforderungen an Tragfähigkeit und Eigenkapital mittlerweile den Kreis der potenziellen Käufer:innen erheblich einschränken.²¹

Die annualisierte Wachstumsrate des Hypothekarvolumens im Mai 2024 betrug 2,9 % und stieg daher leicht im Vergleich zum April 2024, als sie 2,8 % betrug. Das Gesamtvolumen betrug im Mai 2024 1188,9 Mrd. CHF [22]. Der SARON-Zinssatz reduzierte sich im Vergleich zum April 2024 von 1,45 % auf 1,21 % im Juli [19]. Bei den Festhypotheken war eine fallende Entwicklung zu beobachten. Der Zinssatz einer dreijährigen Festhypothek sank im August 2024 im Vergleich zum Mai 2024 von 2,14 % auf 1,76 %. Die fünf- und zehnjährigen Festhypotheken zeigten eine Reduktion von 2,16 % auf 1,78 % resp. von 2,30 % auf 1,91 % [21]. Für das Jahr 2024 wird beim SECO mit einer leicht aufwärts zeigenden Entwicklung des SARON-Zinssatzes von 1,40 % gerechnet. Die KOF sieht den SARON bei 1,30 % im Jahr 2024. Eine Senkung auf eine Bandbreite von 1,0 % bis 1,1 % wird von beiden Instituten für das Jahr 2025 erwartet [18].

Während sich die Preise für Eigentum gesamtschweizerisch im Vorjahrsvergleich erhöht haben, gibt es regional im Vorquartalsvergleich unterschiedliche Entwicklungen. Im Vergleich zum Vorjahr haben bis auf die Südschweiz alle Regionen zugelegt. Die Regionen Zürich und Mittelland haben im Vergleich zum Vorquartal mit +0,9 % und +0,4 % (Vorjahresquartal: +3,7 %, +5,1 %) das grösste Wachstum zu verzeichnen. Es folgen die Regionen Ostschweiz mit +0,3 % (+3,1 %), Jura mit -0,1 % (+4,0 %), Basel mit -0,3 % (+3,3 %) und Alpenraum mit -0,5 % (+4,7 %). Die Schlusslichter im Vorquartalsvergleich bilden Genf mit -0,5 % (+2,1 %) und die Südschweiz mit -2,3 % und (-1,4 %).²²

Schaut man sich die Preisstabilität vom Eigenheim an, so sieht man, dass der deutliche Anstieg der Hypothekenzinsen nach der Corona-Pandemie zu einer Verringerung der Erschwinglichkeit von Immobilien führte. Dadurch ging die Nachfrage zurück, und der Aufwärtstrend bei den Immobilienpreisen schwächte sich ab [55]. Allerdings verhinderte die Wohnraumknappheit in der Schweiz einen umfassenden Preisrückgang bei Immobilien. Jetzt könnten niedrigere Zinsen die Nachfrage erneut ankurbeln, was zukünftig eine negative Preiskorrektur noch unwahrscheinlicher macht.

^{20 FPRE, Transaktionspreis- und Baulandindizes für Wohneigentum, August 2024.

21 Raiffeisen, Economic Research, Immobilien Schweiz, 2. Quartal 2024.

22 FPRE, Transaktionspreis- und Baulandindizes für Wohneigentum, August 2024.}

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