Immospektive Februar 2024

Sebastian Zollinger

Director, Head Real Estate Advisory, PwC Switzerland

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Der Zinserhöhungszyklus scheint mit dem erneuten Ausbleiben einer Erhöhung des Leitzinses im Dezember 2023 und einer zuletzt stabilen Teuerungsentwicklung vorerst zu Ende zu sein. Aufgrund dessen wird auch nicht mit einem abermaligen Anstieg des Referenzzinssatzes im aktuellen Jahr gerechnet. Im Gegensatz zu den Bestandesmietern wird die Luft für Neumieter allerdings stetig dünner. Die rekordhohe Nettozuwanderung übt weiterhin einen hohen Druck auf den Mietwohnungsmarkt aus. Aus Mietersicht besonders ärgerlich ist die nach wie vor ausbleibende Bautätigkeit im Wohnungsbereich, welche einer hohen Nachfrage nach Wohnraum entgegengestellt wird. Obwohl die Produktions- und Baukosten sich stark normalisiert haben, wird für die kommenden zwei Jahre kein Wachstum im Hochbausegment erwartet. Dies wird nicht nur den Druck auf Mietzinsen erhöhen, sondern auch auf die Politik. Die Situation auf dem Eigentumsmarkt ist weiterhin unverändert - das knappe Angebot lässt die Preise weiter steigen. Im kommerziellen Bereich sind regional unterschiedliche Entwicklungen mit hohen Schwankungen zu beobachten.

Verweise auf FPRE-Grafiken sind in unserem Text mit «[1]» usw. bezeichnet.

Vorerst stabile Entwicklung bei Leitzins und Teuerung

Die Schweizerische Nationalbank (SNB) unterliess am 14. Dezember 2023 zum zweiten Mal in Folge einen Zinsschritt. Damit bleibt der Leitzins vorerst bei 1,75%. Der Entscheid wurde mit weniger Spannung erwartet als derjenige im September 2023, da sich die Teuerungswerte im zweiten Halbjahr 2023 wider Erwarten normalisierten. Die Teuerung betrug im Jahr 2023 schlussendlich nur 1,3%. Die Wachstumsaussichten in der Schweiz und im europäischen Ausland werden als schwach bezeichnet, die makroökonomischen Risiken jedoch als hoch.

Die SNB hat beim Leitzinsentscheid im Dezember 2023 auf die Teuerungsrate von 1,4% im November 2023 verwiesen, hob aber in ihrem Schreiben auch die nach wie vor unsichere wirtschaftliche Situation hervor. Insbesondere höhere Strompreise und die Erhöhung der Mehrwertsteuer per Jahresbeginn 2024 könnten die Inflation wieder anziehen lassen.¹ Die SNB prognostiziert für das laufende und das kommende Jahr eine Teuerung von 1,9% resp. 1,6% [11], während andere Bundesstellen wie die Konjunkturforschungsstelle der ETH (KOF) und das Staatssekretariat für Wirtschaft (SECO) mit 1,7% resp. 1,9% für das Jahr 2024 und 1,0% resp. 1,1% für das Jahr 2025 die Inflationsentwicklung deutlich pessimistischer einschätzen [6]. Ohne Anpassung des Leitzinses sehen diese Institute die Teuerung ausserhalb des Zielbands der SNB von 0,0% bis 2,0%.

Das Wirtschaftswachstum wird weiterhin als leicht positiv eingeschätzt. Nach einem Wachstum von rund 1% im Jahr 2023, sieht die SNB das BIP-Wachstum im laufenden Jahr bei 0,5% bis 1%.² Das SECO und die KOF sehen hingegen für das aktuelle Jahr ein reales Wachstum von 1,5% resp. 1,7% [6]. Mit 0,8%, 1,0% resp. 1,2% schätzen die Institutionen Raiffeisen, Swiss Life und UBS das BIP-Wachstum 2024 ähnlich ein wie die SNB [6, 73].^{3 4}

Die Weltwirtschaft wuchs 2023 stärker als erwartet, dennoch sieht die SNB grosse Risiken bei der Einschätzung von zukünftigem Wachstum und nennt vor allem hartnäckige Teuerungsraten in einigen Ländern, mögliche Energieknappheit und geopolitische Spannungen. Im Euroraum schätzt Swiss Life das reale Wachstum mit 0,4% ein, während die OECD von 0,9% und die EU-Kommission gar von 1,2% ausgehen. Die Teuerungsraten werden von den genannten Instituten bei 1,9%, 2,9% resp. 3,2% gesehen [71]. Der US-Wirtschaft wird vom Bankinstitut J.P. Morgan und der Federal Reserve Bank (FED), der US-amerikanischen Zentralbank, ein reales Wachstum 2024 von 2,0% resp. 2,4% zugetraut. Die Inflation sehen diese Institute bei 2,0% resp. 2,1%.^{7 8}

^{1 SNB, Geldpolitische Lagebeurteilung vom 14. Dezember 2023

2 SNB, Geldpolitische Lagebeurteilung vom 14. Dezember 2023

3 UBS Outlook Schweiz, Januar 2024

4 Swiss Life, Perspektiven Konjunktur, Februar 2024

5 SNB, Geldpolitische Lagebeurteilung vom 14. Dezember 2023

6 Swiss Life, Perspektiven Konjunktur, Februar 2024

7 J.P. Morgan Asset Management, 2024 Year-Ahead Outlook, Dezember 2023

8 Federal Reserve Bank Philadelphia, First Quarter 2024 Survey of Professional Forecasters, Februar 2024}

Unaufhaltsame Verteuerung von Mietwohnungsraum

Die Aufwärtsdynamik der Mietzinse auf dem Mietwohnungsmarkt hielt im letzten Quartal mit einem Wachstum von +2,5% weiter an. Damit sorgte das letzte Quartal des Jahres nochmals für einen Schub beim Gesamtjahreswachstum, welches bei happigen +5,0% zu stehen kam [27].⁹ Derweil lassen die ökonomischen Fundamentaldaten aus Mietersicht keinen Optimismus für zukünftige Besserung zu.

Die in neue Sphären vorgestossene, hohe Nettozuwanderung sorgt für eine stark steigende Nachfrage nach Wohnraum in der Schweiz. Insbesondere in den letzten zwei Jahren hat sich die Zuwanderungsdynamik intensiviert [13]. Voraussichtlich wird im Jahr 2023 mit rund 100'000 zugewanderten Personen eine seit Einführung der Personenfreizügigkeit rekordhohe Nettozuwanderung erreicht.¹⁰ Diese ist insbesondere auf die im Verhältnis zu Ausland solide Wirtschaftsentwicklung und die damit zusammenhängende Nachfrage nach Arbeitskräften zurückzuführen.¹¹

Die angespannte Situation auf dem Wohnungsmarkt wird von einer weiterhin ausbleibenden Aufwärtsdynamik der Bautätigkeit im Wohnungsbereich begleitet. Gemäss Bauindex des Schweizerischen Baumeisterverbands hat sich das Volumen der Baugesuche im Wohnungsbau im letzten Quartal weiter verringert. Der Bericht betont zwar das langfristige Potential des Wohnungsbaus aufgrund der geringen Leerstände und der hohen Nachfrage. Für die ersten zwei Quartale des Jahres 2024 werden aber sinkende Bauvolumina erwartet. Insbesondere die aufgrund der Zinswende reduzierte Attraktivität des Wohnungsbaus für Investoren und die Herausforderungen im regulatorischen Bereich sowie mangelnde Baulandreserven werden als Gründe für das kurz- bis mittelfristig ausbleibende Wachstum im Wohnungsbau genannt.¹² Das unabhängige Wirtschaftsforschungsinstitut BAK prognostiziert für 2024 einen jährlichen Rückgang der Bautätigkeit im Wohnungsbau von -2,6%. Nach stagnierender Entwicklung für das Jahr 2025 wird erst für das Jahr 2026 wieder mit einem Wachstum im Wohnbausegment gerechnet [14].

Kostenseitig zeigt der Produktionskostenindex nach einer stark rückläufigen Entwicklung im Hoch-/Industriebau seit dem Hoch im Jahre 2022 mit -3,3% im vergangenen Jahr wieder Normalisierungstendenzen. Die jährlichen Veränderungsraten im Stein- und Betonbau für Mehrfamilien- und Einfamilienhäuser sind mit +0,9% resp. +0,7% konstant geblieben [16]. Auch der Baupreisindex, welcher Marktpreise für die Umsetzung von Bauvorhaben umfassender berücksichtigt als der Produktionskostenindex, zeigt im Vorjahresvergleich mit +1,5% für Bürobauten und +1,4% für Wohnbauten die niedrigsten Wachstumsraten seit 2021 [17].

Weiterhin stark steigende Mieten im Wohnungsbereich sind kurz- bis mittelfristig unausweichlich. Die referenzzinsbasierte Erhöhungsrunde von Bestandesmieten hat zwar vorerst ihr Ende gefunden, rechnet die ZKB doch erst im Jahr 2025 wieder mit Erhöhungen des Referenzzinssatzes.¹³ Allerdings lassen die nachfrage- sowie angebotsseitigen Prognosen für den Mietwohnungsmarkt nur einen Schluss zu: die Wohnungsknappheit wird sich verschärfen und eine weitere Verteuerung des Wohnraums im Mietsegment nach sich ziehen. Da der stark positive Zuwanderungssaldo mittelfristig nicht regulierbar sei, verweist die NZZ insbesondere auf die Pflicht der Politik, die regulatorischen Schrauben im Wohnungsbau zu lockern.¹⁴

Bei Neubauwohnungen wurde im vierten Quartal 2023 im Vergleich zum Vorquartal eine Erhöhung der Mieten um +2,9% beobachtet, während Mietzinse für Altbauwohnungen mit +2,2% weniger anstiegen. Mietzinse für Neubauwohnungen erhöhten sich im Vorjahresvergleich um ganze +6,0%. Altbauwohnungen verzeichneten mit +3,9% immer noch ein starkes Wachstum. Die Region Zürich mit 2,9% resp. die Region Jura mit +6,2% wiesen die höchsten Zunahmen im Vorquartals- resp. Vorjahresvergleich aus. Ebenfalls die Region Jura sowie die Region Basel verzeichneten mit einem Anstieg der Marktmieten um +1,9% im Vergleich zum Vorquartal die geringsten Wachstumsentwicklungen. Im Jahresvergleich trifft dies mit einem Wachstum von +2,7% auf die Region Südschweiz zu [25]. Regional zeigte sich bei den Veränderungsraten der Marktmieten ein einheitliches Bild. Im Vorquartalsvergleich bewegten sich alle Regionen zwischen +1,9% und +2,9% mit Zürich als Spitzenreiter und Basel und der Jura als Schlusslichter. Im Jahresvergleich wiesen die meisten Regionen Erhöhungen zwischen +4,1% und +5,4% aus. Nur die Region Jura verzeichnete mit +6,2% ein stärkeres Wachstum und nur die Südschweiz mit +2,7% ein schwächeres.¹⁵

^{9 FPRE, Marktmieten- und Baulandindizes von Renditeimmobilien, Februar 2024

10 Staatssekretariat für Migration, Statistik Zuwanderung, November 2023

11 Tagesanzeiger, Zuwanderung aus der EU steig rasant, November 2023

12 Schweizerischer Baumeisterverband, Bauindex, 4. Quartal 2023

13 Zürcher Kantonalbank, Prognosen, Februar 2024

14 Neue Zürcher Zeitung, Wohnen wird zum Luxusgut: Die Preise erklimmen Rekordhöhen – es fehlt an Bauland, Februar 2024

15 FPRE, Marktindizes für Renditeimmobilien, Februar 2024}

Regional unterschiedliche Entwicklungen auf dem Büroflächenmarkt

Im vierten Quartal 2023 wurde ein leichter Rückgang der Büromieten von -0,4% beobachtet. Über das ganze Jahr betrachtet zogen auf nationaler Ebene Büromieten allerdings um +4,5% an. In den Deutschschweizer Wirtschaftszentren Zürich und Basel wurden im letzten Quartal Veränderungsraten von +0,4% resp. -0,2% verzeichnet. Im Jahresvergleich zeigten die Mieten in den beiden Zentren mit Veränderungsraten von +7,8% bzw. +9,0% sehr robuste Entwicklungen. Anders sieht es in der Westschweizerischen Genferseeregion aus, wo Reduktionen der Büromieten sowohl im Vorquartals- (-4,7%) wie auch im Vorjahresvergleich (-4,9%) resultierten.¹⁶

In den restlichen Regionen wies einzig das Mittelland (+8,5%) eine positive Veränderungsrate im Vorjahresvergleich auf. Die Süd- und die Ostschweiz wiesen mit -2,1% resp. -4,8% ähnliche Entwicklungen wie die Westschweiz auf. So wird von den Marktteilnehmern auch nur für die Region Zürich eine positive Ertragsentwicklung für das Jahr 2024 erwartet. Die Markteinschätzung für die Genferseeregion hat sich von positiv auf stabil verdüstert. Für alle anderen Regionen werden ebenfalls entweder stabile oder gar negative Ertragsentwicklungen erwartet. Interessant ist die Einschätzung der Marktteilnehmer, dass die Marktwerte von Büroimmobilien erst im Jahr 2025 wieder positiven Entwicklungen unterworfen würden. Dies trifft auf die Regionen Zürich, Mittelland und Genfersee zu [43].

Auf der Nachfrageseite auf dem Büroimmobilienmarkt kann der Beschäftigungsindikator des KOF als Frühindikator für die Entwicklung des Arbeitsmarktes herangezogen werden. Nachdem im zweiten Quartal 2022 ein rekordhoher Anteil der Arbeitgeber einen Stellenaufbau in Erwägung zog, reduzierte sich dieser Anteil seither in sechs von sieben Quartalen. Die Anzahl rekrutierungswilliger Arbeitgeber ist jedoch immer noch deutlich grösser als der Anteil der Unternehmen, die einen Stellenabbau planen. Der Beschäftigungsindikator befindet sich nach wie vor über dem langfristigen Mittel. Ausserdem sind die Vertreter aller Branchen, mit Ausnahme des verarbeitenden Gewerbes, positiv oder neutral gestimmt, was einen Beschäftigungsausbau in den nächsten drei Monaten betrifft.¹⁷

Die Arbeitslosenquote in der Schweiz steigt an. Im Oktober 2023 betrug diese 2,0%, im Dezember 2023 2,3% und im Januar 2024 2,5%.¹⁸ Die Prognosen des KOF und SECO gehen von einer mittleren Arbeitslosenquote von 2,3% für das Jahr 2024 und 2,4% resp. 2,5% für das Jahr 2025 aus [6]. Das Wachstum der Anzahl offener Stellen verringert sich seit Mitte 2022 in allen Sektoren kontinuierlich, was als Anzeichen für eine zurückhaltende Zukunftseinschätzung der Unternehmen gewertet werden kann [10].

Negative Gesamtrenditen für Renditeimmobilien im Jahr 2023

Erstmals seit 20 Jahren verzeichneten Mehrfamilienhäuser in der Schweiz mit -7,7 % eine negative Jahresgesamtrendite. Die Cashflow-Rendite blieb mit +2,9 % stabil, während die Wertveränderungsrendite mit -10,6 % zu Buche schlug. Im Bürosegment resultierte mit -4,8 % ebenfalls eine negative Gesamtrendite, wobei dies in den letzten zehn Jahren bereits dreimal vorgekommen ist. Die Cashflow-Rendite trug mit +3,3 % und die Wertveränderungsrendite mit -8,1 % zur Gesamtrendite bei.¹⁹

Seit dem Frühjahr 2022, als die minimalen Diskontierungssätze für Mehrfamilienhäuser bei 1,71 % (netto, real) ihren vorübergehenden Tiefststand erreichten, entwickelten sich die minimalen Renditeanforderungen in schnellem Tempo in die andere Richtung und lagen Mitte 2023 bei 2,03 %. Seitdem haben sich die Zahlen nicht mehr merklich verändert und im vierten Quartal 2023 lag diese wichtige Kennzahl bei 2,09 %. [32, 32].

Im Einklang mit der Entwicklung der minimalen Diskontierungsätze haben sich die Marktwerte von Mehrfamilienhäusern entwickelt [25]. Seit dem Höchststand im ersten Quartal 2022 bis zum dritten Quartal 2023 sind die Marktwerte von Mehrfamilienhäusern um -14,1 % gesunken. Im letzten Quartal 2023 wurde ein leichter Anstieg um +1,6 % verzeichnet, welcher hauptsächlich auf die durch Referenzzinserhöhungen ermöglichten Ertragssteigerungen zurückzuführen sein dürfte. Die Jahresentwicklung 2023 zeigt eine negative Gesamtrendite von -7,7 %. Diese Zahl setzt sich aus einer im Vergleich zum Vorjahr unveränderten Cashflow-Rendite von +2,9 % und einer negativen Wertveränderungsrendite von -10,6 % zusammen. Damit lag die jährliche Gesamtentwicklung von Mehrfamilienhäusern erstmals seit über 20 Jahren im negativen Bereich. Regional zeigten sich wenig grosse Schwankungen. Die Region Alpenraum schloss das Jahr mit einer Gesamtrendite von -4,8 % am besten ab. Die Wirtschaftszentren Zürich, Basel und Genfersee beendeten das Jahr mit Renditen von -8,3 %, -7,8 % und -7,6 %. Die restlichen Regionen bewegten sich zwischen -6,9 % und -7,9 %.²⁰

Das Bürosegment zeigte während des Jahres 2023 eine erhöhte Volatilität. Das Jahr begann mit stark negativen Tendenzen, aber erholte sich im dritten Quartal mit positiven Veränderungsraten wieder. Im letzten Quartal resultierte wieder eine leicht negative Veränderungsrate sowohl bei Nettoerträgen wie auch bei Marktwerten. Während die Veränderungsraten über das ganze Jahr gesehen mit -4,5 % negativ blieb, reichte es bei den Nettoerträgen mit +4,5 % für eine positive Veränderungsrate [38]. Renditetechnisch waren regional grössere Unterschiede zu beobachten. Die Ostschweiz und die Südschweiz zeigten mit -13,3 % und -12,1 % die höchsten Negativrenditen. Die Genferseeregion wies eine Gesamtrendite von -5,0 % auf, während die restlichen Regionen inklusive den Wirtschaftszentren Zürich und Basel mit -3,1 % bis -3,8 % nur eine leicht negative Gesamtrendite zu verkraften hatten. ²¹

^{16 FPRE, Marktmieten- und Baulandindizes von Renditeimmobilien, Februar 2024

17 KOF, Beschäftigungsindikator, Februar 2024

18 SECO, Die Lage auf dem Arbeitsmarkt, Januar 2024

19 FPRE, Marktindizes für Renditeimmobilien, Februar 2024

20 FPRE, Marktindizes für Renditeimmobilien, Februar 2024

21 FPRE, Marktindizes für Renditeimmobilien, Februar 2024}

Unspektakuläre Preiserhöhungen im Wohneigentumsbereich

Die Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt für Eigenheime zeigten erneut einen Anstieg der Preise. Insgesamt verzeichneten die Preise für Wohneigentum eine Veränderungsrate von +0,3 % im Vorquartalsvergleich und +3,4 % über die letzten zwölf Monate. Über die letzten fünf Jahre sind die Preise im Schweizer Mittel um sagenhafte +27,6 % gestiegen.²²

Das Wachstum des Hypothekarvolumens hat gegen Ende des Jahres 2023 an Dynamik verloren. Zwischen Mai 2023 und November 2023 reduzierte sich die jährliche Wachstumsrate von +3,8% auf +3,1%. Das Gesamtvolumen betrug CHF 1’173,8 Mrd. [22]. Der SARON-Zinssatz wies eine stabile Entwicklung auf und befand sich im Dezember 2023 bei 1,70% [19]. Bei den Festhypotheken waren im Jahr 2023 starke Reduktionen der Zinssätze zu beobachten. Der Zinssatz einer dreijährigen Festhypothek reduzierte sich von 2,92% im zweiten Quartal auf 2,14% im Dezember. Die fünf- und zehnjährigen Festhypotheken zeigten eine Reduktion von 2,89% auf 2,17% resp. von 2,89% auf 2,32% [21]. Für das Jahr 2024 wird bei der KOF und dem SECO mit einer stabilen Entwicklung des SARON-Zinssatzes bei 1,70% gerechnet. Eine Senkung auf eine Bandbreite von 1,3% bis 1,5% wird erst 2025 erwartet [18].

Preise für Einfamilienhäuser sanken im Vergleich zum letzten Quartal leicht um -0,2% resp. erhöhten sich um +3,3% über die letzten zwölf Monate. Im Segment Eigentumswohnungen zeigten sich hingegen Wachstumsraten von +0,9% resp. +3,6% [56, 62]. Regional gab es erstmals seit Längerem wieder negative Entwicklungen in nicht-peripheren Gebieten. So wies die Region Zürich ein negatives Wachstum von -0,5% im Vorquartalsvergleich aus. Die Ostschweiz, das Mittelland und die Südschweiz verzeichneten Veränderungsraten von -0,1% bis -1,0%. Die restlichen Regionen entwickelten sich positiv im Vorquartalsvergleich. Im Vergleich zum Vorjahr erhöhten sich die Preise in allen Regionen der Schweiz. Spitzenreiter ist die Region Jura mit +6,0%. Aber auch die Regionen Ostschweiz mit +5,3%, Alpenraum mit +4,1% und Genfersee mit +4,0% wiesen ein starkes Wachstum auf. In den restlichen Regionen waren Veränderungsraten von +2,1% bis +3,6% zu beobachten, wobei die Region Zürich das geringste Wachstum verzeichnete. Im Fünfjahresvergleich schlägt die Region Zürich jedoch mit einem Plus von +35,0% deutlich nach oben aus. Einzig die Region Ostschweiz kommt mit +30,2% in diese Sphären. Die restlichen Regionen mit Ausnahme der Südschweiz, welche mit +14,7% deutlich zurückliegt, weisen fünfjährige Veränderungsraten zwischen +25,2% und +28,6% auf.²³

^{22 FPRE, Transaktions- und Baulandindizes für Wohneigentum, Februar 2024

23 FPRE, Transaktions- und Baulandindizes für Wohneigentum, Februar 2024}

Die der Immospektive zugrunde liegenden Informationen zum Marktgeschehen finden Sie in der Immobilien-Metaanalyse von FPRE.

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