Immospektive November 2024

Sebastian Zollinger

Director, Head Real Estate Advisory, PwC Switzerland

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Im Jahr 2024 senkte die Schweizerische Nationalbank (SNB) den Leitzins mehrfach, zuletzt im September auf 1,0 %, um das moderate Wirtschaftswachstum und die abnehmende Inflation zu stützen. Diese Zinssenkungen werden die Investitionstätigkeiten sowie die Nachfrage stärken. Im Mietwohnungsmarkt setzten sich die Preiserhöhungen des ersten Halbjahres 2024 im 3. Quartal zwar nicht fort, aufgrund des Wohnungsmangels wird mittelfristig aber nicht mit einer Trendumkehr steigender Mieten gerechnet. Eine Erhöhung der Wohnbautätigkeit wird erst ab 2026 prognostiziert. Renditewohnimmobilien setzen ihre positive Entwicklung im Jahr 2024 fort, mit höherer Nachfrage und somit steigenden Marktwerten. Im Büroflächenmarkt kam es schweizweit zu einer leicht rückläufigen Mietzinsentwicklung, wobei die regionalen Entwicklungen unterschiedlich ausfallen. Renditebüroimmobilien entwickeln sich 2024 jedoch stabil bis leicht positiv. Die Preise für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen stiegen weiter leicht an und der Käuferkreis bleibt in vielen Regionen eingeschränkt.

Die der Immospektive zugrunde liegenden Informationen zum Marktgeschehen finden Sie in der Immobilien-Metaanalyse von FPRE. Verweise auf FPRE-Grafiken sind in unserem Text mit «[1]» usw. bezeichnet.

Geldpolitik im Fokus: SNB sorgt für stabiles Investitionsumfeld

Die Schweizerische Nationalbank (SNB) hat im aktuellen Jahr bereits dreimal den Leitzins gesenkt, zuletzt im September von 1,25 % auf 1,0 %. Die SNB reagiert damit auf den anhaltenden Rückgang der Teuerung, die im August bei 1,1 % lag (gegenüber 1,4 % im Mai). Hauptfaktoren für die sinkende Inflation sind die Aufwertung des Schweizer Frankens und die gesunkenen Preise importierter Waren.¹ Die SNB revidierte ihre Inflationsprognose nach unten und erwartet für das Jahr 2024 eine durchschnittliche Teuerung von 1,2 %, für 2025 von 0,6 % und für 2026 von 0,7 % [9]. Die Zinssenkung soll die Wirtschaft stützen und sicherstellen, dass die Inflation langfristig stabil bleibt. Von den Marktteilnehmern war der SNB-Entscheid mehrheitlich so erwartet worden.²

Das Wirtschaftswachstum in der Schweiz verlief im zweiten Quartal solide, angetrieben von der chemisch-pharmazeutischen Industrie, während andere Branchen moderat wuchsen. Die SNB erwartet für 2024 ein BIP-Wachstum von rund 1 % und für 2025 etwa 1,5 %. In diesem Umfeld könnte die Arbeitslosigkeit weiter leicht ansteigen, und die Auslastung der Produktionskapazitäten dürfte sinken. Die Aussichten sind jedoch unsicher, insbesondere wegen potenzieller geopolitischer Spannungen und der Inflation in anderen Ländern.³ So prognostiziert das SECO für das Jahr 2025 eine Zunahme der Arbeitslosenquote von 2,4 % auf 2,6% [6]. Am Immobilienmarkt bleibt die Lage insgesamt stabil, wobei die Verwundbarkeiten leicht abgenommen haben.⁴ Die Zinssenkungen werden die Nachfrage nach Immobilieninvestitionen ankurbeln und den Transaktionsmarkt weiter beleben.⁵

^{1 SNB, Geldpolitische Lagebeurteilung vom 26. September 2024

2 Handelszeitung, Ein Abschiedsgeschenk ganz im Stile Jordans, September 2024

3 SNB, Geldpolitische Lagebeurteilung vom 26. September 2024

4 SNB, Geldpolitische Lagebeurteilung vom 26. September 2024

5 Julius Bär, Immobilienmarkt-Bericht Schweiz, 4. Quartal 2024}

Der Mietwohnungsmarkt überrascht: Leichter Dämpfer im langfristigen Aufwärtstrend der Mieten

Der Mietwohnungsmarkt in der Schweiz zeigt im Jahr 2024 eine stabile, aber differenzierte Entwicklung. Während die Marktmieten im Vergleich zum Vorquartal leicht zurückgingen, insbesondere bei Neubauten, bleiben die jährlichen Wachstumsraten auf einem hohen Niveau. Diese Entwicklung spiegelt die hohe Nachfrage wider, die durch eine anhaltende Zuwanderung und eine stagnierende Bautätigkeit gestützt wird. Von Marktteilnehmern wird vermehrt angeprangert, dass auf Gemeindeebene zu wenig Effort geleistet wird, die Schaffung von mehr Wohnraum zu ermöglichen. So waren beispielsweise Anfang 2024 nur 43% der kommunalen Nutzungspläne auf die 2014 revidierte Raumplanung angepasst.⁶

Im dritten Quartal 2024 zeigt der Mietwohnungsmarkt in der Schweiz ein differenziertes Bild. Im Vergleich zum Vorquartal gingen die Marktmieten von Altbauwohnungen um -0,3 % und von Neubauten um -0,7 % zurück, was einen durchschnittlichen Rückgang der Gesamtmarktmieten um -0,5 % bedeutet. Im Jahresvergleich blieben die Wachstumsraten für Alt- und Neubauwohnungen bei hohen +5,0 % [23]. Ein Grund für die leicht rückläufige Entwicklung könnte die zunehmend schwindende Umzugsfreudigkeit der Bestandsmieter sein, da die Diskrepanz zwischen Bestands- und Neumieten in den letzten Monaten und Jahren stark angestiegen ist. Aufgrund der zu hohen Wechselkosten eines Umzugs, bleiben Mieter in ihren Bestandswohnungen und wechseln Wohnungen nur noch opportunistisch und oft unter der Hand. Der Mietwohnungsmarkt geht dadurch in einen statischen Zustand über und verliert an Dynamik.

Regional gibt es wenig Unterschiede. Die Region Genfersee erlebte im Quartalsvergleich einen leichten Rückgang der Gesamtmieten um -0,4 %, während sie im Jahresvergleich um +3,8 % stiegen. In der Region Jura sanken die Mieten im Quartal um -0,2 %, zeigten aber eine jährliche Zunahme von +4,7 %. Das Mittelland verzeichnete im Vierteljahresvergleich einen Rückgang um -0,7 %, während die Jahresraten bei +5,0 % lagen. Ähnliche Trends wurden in Zürich beobachtet, wo die Mieten um -0,9 % sanken, im Jahresvergleich jedoch um +4,4 % stiegen. Die Ostschweiz blieb mit einem Quartalswachstum von 0,1 % relativ stabil und verzeichnete innert Jahresfrist eine Steigerung von 6,1 %. Die Alpenregion zeigte ein starkes Wachstum mit +1,2 % im Quartal und 7,1 % im Jahr, während die Südschweiz einen Rückgang von -0,7 % im Quartal und ein jährliches Wachstum von 4,8 % aufwies.⁷

Die Region Basel wies eine stabile Entwicklung der Altbaumieten und einen leichten Rückgang bei Neubauten um -0,3 % auf, was zu einem geringen Rückgang der Gesamtmieten um -0,1 % führte. Dennoch konnte im Jahresvergleich ein starker Anstieg der Marktmieten um 7,8 % festgestellt werden [23]. Diese Entwicklung in Zusammenhang mit dem drastischen Verschärfung der regulatorischen Hürden bei Wiedervermietungen nach Sanierungen in Basel-Stadt sowie den Auswirkungen auf die Basler Agglomerationsgemeinden zu bringen wäre aber verfrüht.

Die Trends zeigen einen gewissen Korrektureffekt, nachdem die Mieten im ersten Halbjahr 2024 stark zugelegt haben. Das Mietwachstum wird in meisten Regionen über das Jahr 2024 robust ausfallen. Die Erwartungen der Marktteilnehmer, dass die Wohnungsmieten in den jeweils kommenden zwölf Monaten steigen werden, hat in den letzten drei Quartalen kontinuierlich abgenommen, verharrt aber klar im positiven Bereich [28]. Der hohe Zuwanderungsdruck und die stagnierende Bautätigkeit werden dafür sorgen, dass die am Markt angebotenen Mietpreise künftig weiterhin im Steigen begriffen sind. Die Anspannung auf dem Mietwohnungsmarkt wird sich mittelfristig nicht reduzieren.⁸ Diesbezüglich wird auch die von der ZKB spätestens im März 2025 erwartete Senkung des Referenzzinssatzes keine Abhilfe schaffen, da davon nur Bestandsmieter profitieren werden.⁹

^{6 Swiss Life Asset Management, Real Estate House View Schweiz, Zweites Halbjahr 2024

7 FPRE, Marktmieten- und Baulandindizes von Renditeimmobilien Schweiz, November 2024.

8 UBS, Real Estate Outlook Schweiz, Zweites Halbjahr 2024

9 ZKB, Immobilienbarometer 3. Quartal 2024}

Büroflächenmarkt: Stabilität in Kernregionen, Herausforderungen an Peripherie

Der Schweizer Büroimmobilienmarkt 2024 zeigt eine durchwachsene Entwicklung: Schweizweit stiegen die Büromieten im Jahresvergleich um +0,1 %, sanken jedoch im Quartal um -0,6 % [35]. Während die Mieten in der Genferseeregion und im Mittelland leicht zulegten, verzeichneten Basel und Zürich zuletzt Rückgänge. Die Leerstände sind schweizweit auf einem vorpandemischen Niveau angelangt. Zentrale und hochwertige Büroflächen bleiben gefragt, während Leerstände und Unterschiede zwischen den Regionen den Markt prägen.¹⁰ Der Beschäftigungsindikator der Konjunkturforschungsstelle der ETH KOF zeigt eine stabile Entwicklung im letzten Quartal nach zuletzt mehreren Quartalen mit rückläufiger Entwicklung.¹¹

Die Regionen zeigen dabei teils deutliche Unterschiede: In der Region Genfersee stiegen die Büromieten im Quartalsvergleich um +2,1 %, allerdings sank der Jahresvergleichswert um -1,5 %. Im Mittelland gab es im Jahresvergleich ein kräftiges Mietwachstum von +5,2 %, während im Quartal ein leichter Rückgang von -0,8 % zu verzeichnen war. In der Region Basel sanken die Mieten im Quartalsvergleich um -2,2 %, wiesen aber im Jahresvergleich ein moderates Wachstum von +2,1 % auf [35].

In Zürich sanken die Büromieten sowohl im Quartalsvergleich (-1,3 %) als auch im Jahresvergleich (-0,9 %), was mehrheitlich auf einen Angebotsüberschuss zurückzuführen sein dürfte. In der Ostschweiz verzeichnete im Quartalsvergleich ein leichtes Mietwachstum von +1,1 %, während im Jahresvergleich ein geringer Rückgang von -0,2 % zu beobachten war. Die Südschweiz verzeichnete weiterhin eine negative Entwicklung mit einem Rückgang der Büromieten um -0,9 % im Quartalsvergleich und einem deutlicheren Rückgang von -8,6 % im Jahresvergleich. Für die Regionen Jura und Alpenregion sind keine Zahlen vorhanden.¹²

Insgesamt bleibt der Schweizer Büroflächenmarkt differenziert. Hochwertige Büroflächen an zentralen Lagen verzeichnen eine stabilere Nachfrage und bessere Mietentwicklung, während periphere und ältere Büroflächen weiterhin unter Druck stehen. Diese segmentierte Nachfrage und der anhaltende Leerstand in einigen Regionen dürften weiterhin für die Mietentwicklung und Renditen im Büroimmobilienmarkt entscheidend bleiben.

^{10 Handelszeitung, Büroflächenangebot in der Schweiz ist zurück auf Vorkrisenniveau, November 2024

11 KOF, Beschäftigungsindikator, November 2024.

12 FPRE, Marktmieten- und Baulandindizes von Renditeimmobilien Schweiz, November 2024.}

Positive Renditeentwicklung: Stabilität und Chancen im Immobilienmarkt

Im Jahr 2024 zeigt der Markt für Renditeimmobilien in der Schweiz eine deutliche Erholung nach den negativen Gesamtrenditen des Vorjahres. Die Jahresperformance von Mehrfamilienhäusern stieg gegenüber dem Vorjahr signifikant, begleitet von einem stabilen bis leicht sinkenden Nettorenditen. Auch der Büroflächenmarkt weist Erholungstendenzen auf, jedoch mit deutlicher regionaler Differenzierung. Während Städte wie Zürich und Regionen wie die Ostschweiz 2024 positive Wertveränderungsrenditen erleben, bleiben einige periphere Regionen wie die Genferseeregion hinter diesen Entwicklungen zurück. Insgesamt zeichnet sich in den zentralen Gebieten eine stabile bis leicht wachsende Marktlage ab, die auf eine nachhaltige Nachfrage sowohl im Wohn- als auch im Bürosegment hindeutet.

Im Jahr 2023 wurden in der Schweiz erstmals seit zwei Jahrzehnten negative Gesamtrenditen für Mehrfamilienhäuser verzeichnet, mit einer Gesamtrendite von -7,7 %. Im dritten Quartal 2024 festigt sich die Erholung für 2024, die bereits im ersten Halbjahr zu beobachten war, weiter. Die Jahresperformance liegt nun bei +7,4 %, mit einer Cashflow-Rendite von +3,4 % und einer Wertveränderungsrendite von +4,1 % [51]. Der durchschnittliche minimale, reale Diskontierungssatz für Mehrfamilienhäuser hat sich stabilisiert und wurde Mitte Oktober 2024 mit 1,98 % eingeschätzt [32], leicht gesenkt im Vergleich zum Vorquartal (2,03 %). Diese Entwicklung deutet auf eine anhaltend starke Nachfrage nach hochwertigem Wohnraum hin und wird durch die Zinssenkungsstrategie der SNB befeuert.

Die regionalen Unterschiede zeigen weitgehend in dieselbe Richtung. In der Region Genfersee stiegen die Marktwerte von Wohnimmobilien im Vergleich zum Vorquartal um +3,1 % und über das Jahr um +6,6 %, während der Nettoertrag um +0,7 % im Quartalsvergleich und +4,6 % im Jahresvergleich zulegte. In der Region Zürich wurden Nettoertragssteigerungen von +0,4 % im Vorquartalsvergleich resp. +4,6% im Vorjahresvergleich sowie um +1,5% bzw. +6,8 % gestiegene Marktwerte verzeichnet. In Basel zeigt sich mit +1,2 % und +6,4 % bei den Nettoerträgen ein ähnliches Bild. Die Wertänderungsrenditen fallen mit +3,0 % resp. +8,4 % überraschend hoch aus.¹³ Eine dämpfende Wirkung der starken Mietzinsregulation ist in dieser Hinsicht nicht festzustellen.

Die periphereren Regionen Jura, Mittelland, Ostschweiz, Alpenraum und Südschweiz weisen ebenfalls stark positive Veränderungsraten auf. Die Nettoerträge stiegen im Vorquartalsvergleich um +1,4 %, +0,8 %, +1,1 %, +1,6 % sowie +1,0 %, während im Vorjahresvergleich Anstiege von +5,6 %, +5,4 %, +5,8 %, +6,3%, +5,4 % zu beobachten waren. Die Marktwerte stiegen in allen Regionen sowohl im Vergleich zum Vorquartal (+3,7 %, +3,6 %, +3,8 %, +5,3 %, +3,7 %) als auch im Vergleich zum Vorjahr (+8,4 %, +8,5 %, +9,4 %, +9,9 %, +8,0 %) stark an.¹⁴

Der Büroflächenmarkt weist schweizweit eine stabile Entwicklung auf, jedoch mit regional ausgeprägten Unterschieden. Auf nationaler Ebene betrug der Marktwertzuwachs für Büroflächen im letzten Quartal +1,3 %, wobei die Nettoerträge um -0,5 % sanken [52]. Die Wertveränderungsrendite liegt nach 2023 wieder im positiven Bereich. In der Region Genfersee stieg der Marktwert für Büroflächen um +5,6 % im Quartal, begleitet von einer Nettoertragssteigerung von +2,9 %. Im Jahresvergleich stieg der Marktwert um +1,2 %, wobei die Nettoerträge um -3,0 % sanken. Die Wertveränderungsrendite liegt in dieser Region für 2024 weiterhin im negativen Bereich, bei einer Cashflow-Rendite von +3,6 %. In Zürich lagen sowohl Nettoertrag als auch Marktwertentwicklung im Vorquartalsvergleich mit -1,5 % resp. -1,3 % im negativen Bereich. Im Vergleich zum Vorjahr veränderten sich die Marktwerte um +1,8 %. So trug im Jahr 2024 die Wertveränderungsrendite von +4,2 % positiv zur Gesamtrendite von +7,6 % bei. In der Region Basel waren Veränderungsraten bei Marktwerten von Büroimmobilien im Quartal von -0,3 % beobachtbar, begleitet von einem Rückgang des Nettoertrags um -2,6 %. Im Vorjahresvergleich notieren beide Kennzahlen mit +7,1 % und +2,5 % im positiven Bereich. Besonders stark trug die Wertveränderungsrendite von +8,2 % zur Gesamtrendite von hohen +11,8 % bei.¹⁵

Obwohl es quartalsweise zu Abweichungen kommen kann, bestätigen die Entwicklungen mehrheitlich die Beobachtung, dass Büroliegenschaften in peripheren Regionen unter Druck geraten, während in den Wirtschaftszentren Büroflächen nach wie vor gefragt sind und die Zahlungsbereitschaft auf Investorenseite vorhanden ist. Insbesondere die Wertveränderungsrendite, welche 2023 für alle Regionen im negativen Bereich war, unterstreicht diesen Befund.

^{13 FPRE, Marktindizes für Renditeimmobilien, November 2024

14 FPRE, Marktindizes für Renditeimmobilien, November 2024

15 FPRE, Marktindizes für Renditeimmobilien, November 2024}

Moderater Preisanstieg bei Wohneigentum

Im Schweizer Markt für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen steigen die Transaktionspreise weiter, jedoch in moderaterem Tempo. Im Vergleich zum Vorjahr legten Einfamilienhäuser um +3,2 % und Eigentumswohnungen um +1,2 % zu [55; 61]. Die Preissteigerungen sind hauptsächlich auf die Wohnraumknappheit zurückzuführen. Regional gibt es Unterschiede: Die Regionen Zürich und Mittelland verzeichneten die höchsten Zuwächse, während die Südschweiz leichte Rückgänge zeigte. Der SARON-Zinssatz, der seit Juli weiter gesunken ist, liegt aktuell bei etwa 0,95 % und wird für 2025 auf 0,7 – 0,8 % prognostiziert [18; 19]. Die sinkenden Zinsen dürften die Nachfrage weiter erhöhen, was bei konstant knappem Angebot die Preise weiter kontinuierlich steigen lassen dürfte.

Auf dem Markt für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen setzt sich der Trend steigender Transaktionspreise weiterhin fort. Im Vergleich zum Vorjahresquartal verzeichnen Einfamilienhäuser eine Preissteigerung von +3,2 %, während die Preise für Eigentumswohnungen um +1,2 % zulegen. Im Vergleich zum Vorquartal ergibt sich ein kongruentes Bild: Die Preise für Einfamilienhäuser stiegen um +0,9 %, während die Preise für Eigentumswohnungen lediglich um +0,6 % zunahmen.¹⁶

Nach Einschätzung von Raiffeisen sind aufgrund der nach wie vor strengen Anforderungen an Tragfähigkeit und Eigenkapital selbst geringe Preisrückgänge auf dem Markt für selbstgenutztes Wohneigentum unwahrscheinlich. Die Preise werden voraussichtlich weiter steigen, allerdings nicht mehr so rasant wie in den vergangenen Jahren. Diese Entwicklung ist darauf zurückzuführen, dass strengere Hypothekenregeln und höhere Eigenkapitalanforderungen den Kreis der potenziellen Käufer zunehmend einschränken.¹⁷

Die annualisierte Wachstumsrate des Hypothekarvolumens lag im Juli 2024 bei 2,8 % und ist damit im Vergleich zum Mai 2024 (2.9%) leicht gesunken. Das Gesamtvolumen belief sich im Juli 2024 auf CHF 1’194,1 Mrd. In Bezug auf die Entwicklung der SARON-Zinssätze zeigt sich eine deutliche Reduktion. Während der SARON im Juli 2024 bei 1,21 % stand, notierte er per September 2024 nur noch bei 0,95 % [19]. Für das Jahr 2025 wird beim SECO mit einer weiter sinkenden Entwicklung des SARON-Zinssatzes bis auf 0,80 % gerechnet, während die KOF den SARON bei 0,70 % erwartet [18].

Regionale Unterschiede in den Preisentwicklungen für Wohneigentum (Einfamilienhäuser & Eigentumswohnungen) sind weiterhin deutlich erkennbar. Im Vergleich zum Vorjahr verzeichneten alle Regionen, mit Ausnahme der Südschweiz (-2,2 %), einen Preisanstieg. Am stärksten betraf dies die Region Alpenraum mit +4,4 %, am schwächsten die Region Ostschweiz +0,7 %. Die Regionen Genfersee und Zürich setzten mit +3,1 % und +2,4 % ihr bereits langwährendes, konstantes Preiswachstum fort. Im Vorquartalsvergleich zeigten einige Regionen wie Jura (-0,4 %), Mittelland (-0,2 %) und die Ostschweiz (-0,2 %) leichte Preisrückgänge. Am stärksten legten die Regionen Genfersee (+ 2,0) und Zürich (+1,0 %) zu.¹⁸

Insgesamt führen diese Entwicklungen ein stabil positives Preiswachstum auf dem Eigenheimmarkt in den letzten Jahren fort, auch wenn der deutliche Anstieg der Hypothekenzinsen nach der Pandemie die Erschwinglichkeit von Immobilien signifikant verringerte. Dies führte zwar zu einem Rückgang der Nachfrage, aber der Aufwärtstrend bei den Immobilienpreisen wurde durch die Wohnraumknappheit in der Schweiz gestützt und ein spürbarer Preisrückgang fand nicht statt. Angesichts der nun wieder deutlich gesunkenen SARON-Zinssätze und einer weiterhin hohen Nachfrage erscheint ein weiterhin positives Preiswachstum auch in Zukunft als wahrscheinlich.

^{16 FPRE, Transaktionspreis- und Baulandindizes für Wohneigentum, November 2024.

17 Raiffeisen, Economic Research, Immobilien Schweiz, 2. Quartal 2024.

18 FPRE, Transaktionspreis- und Baulandindizes für Wohneigentum, November 2024.}

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