PwC-Immospektive

Interpretation der FPRE-Metaanalyse Immobilien August 2023

Verweise auf FPRE-Grafiken sind in unserem Text mit «[1]» usw. bezeichnet.

18. August 2023

Obschon die letzten Leitzinserhöhungen den Inflationsdruck merklich reduzieren konnten, lassen die Inflationsprognosen für die kommenden Monate weitere Leitzinserhöhungen vermuten. Erstmals schlagen die veränderten Rahmenbedingungen deutlich auf die Renditen von Immobilienanlagen durch. Die stark negativen Wertveränderungsrenditen vermochten nicht durch positive Nettoertragsentwicklungen kompensiert zu werden. Jedoch werden sich die Mietzinserhöhungen aufgrund der erstmaligen Anhebung des Referenzzinssatzes erst im Herbst in den Daten niederschlagen. Langfristig lassen weitere Zinserhöhungen, eine weiterhin tiefe Bautätigkeit sowie eine anhaltend hohe Nettozuwanderung mittelfristig deutlich spürbare Mietzinserhöhungen erahnen. Im Eigentumsbereich hingegen wirken sich die erhöhten Finanzierungskosten (noch) nicht in Preisreduktionen aus. Die Preise für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen sanken im letzten Quartal abermals nicht, sondern gewannen vielmehr wieder leicht an Aufwärtsdynamik.

Verringerter, aber anhaltender Inflationsdruck nach Leitzinserhöhung

Obwohl die Schweizerische Nationalbank (SNB) per 23. Juni 2023 den Leitzins um 0,25 Prozentpunkte auf 1,75 % abermals erhöhte, bleibt der Inflationsdruck, wenn auch in verringertem Ausmass, bestehen. Die SNB erwartet eine durchschnittliche Teuerungsrate von 2,2 % für die Jahre 2023 und 2024 sowie 2,1 % für das Jahr 2025 [11].^[1] Die Tatsache, dass diese Prognosen knapp nicht im Zielband von 0,0 %–2,0 % liegen, lässt einen Abschluss der im Juni 2022 begonnenen Zinserhöhungsrunde unwahrscheinlich erscheinen. Marktteilnehmer und verschiedene Institute des Bundes sehen die Inflation 2023 bei 2,3 % und für 2024 bei tiefen 1,6 % [8]. Die SNB weist insbesondere bei der Begründung ihrer mittelfristigen Teuerungsprognose auf hartnäckige Zweitrundeneffekte, höhere Strompreise sowie die stark im Wachstum begriffenen Wohnungsmieten (dazu später mehr) hin. Hinzu komme ein anhaltend hoher Inflationsdruck aus dem Ausland.^[2]

Das Wachstum in den westlichen Wirtschaftsräumen ist weiterhin in einer Stagnationsphase. In der Schweiz gehen Experten von einem Wachstum (real) für 2023 von 0,8 % aus. Für 2024 werden 1,6 % prognostiziert [11]. Im Euroraum gehen verschiedene Experten von einem Wachstum (real) zwischen 0,4 % bis 1,1 % für 2023 und 0,8 % bis 1,6 % für 2024 aus. Die US-Wirtschaft soll 2023 zwischen 1,4 % und 1,6 % und 2024 lediglich zwischen 0,1 % und 1,0 % zulegen [73].

Rahmenbedingungen begünstigen Anstieg der Mietwohnungszinsen

Die Entwicklung der Wohnungsmieten zeigt im Vorquartalsvergleich mit 1,6 % eine steigende Tendenz, wobei Neubauwohnungen (2,1 %) stärker zugelegt haben als Altbauwohnungen (1,3 %).^[1]Über die letzten zwölf Monate betrachtet notiert der Index für Wohnungsmieten mit 1,3 % ebenfalls im Plus [25]. Damit schliessen die Mietzinsentwicklungen wieder an Muster der jüngeren Vergangenheit an, nachdem das Wachstum der Mietzinse in den letzten zwei Quartalen kurzzeitig stagniert hatte.

Die Entwicklung gegen oben dürfte sich diesmal jedoch sowohl kurz- wie auch mittelfristig fortsetzen respektive beschleunigen. Nicht nur sind die direkten Auswirkungen der erstmaligen Erhöhung des Referenzzinssatzes durch das Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) per 1. Juni 2023 in den Daten noch nicht sichtbar, sondern dürfte der Referenzzinssatz bis Ende Jahr sogar ein weiteres Mal angehoben werden.^[2] Dadurch werden die Bestandsmieten bis in das Frühjahr 2024 einer tendenziellen Erhöhungsdynamik unterliegen. Mit dieser Einschätzung übereinstimmend zeigen auch die Preiserwartungen der Marktteilnehmenden eine starke Zunahme der Mietzinsen in den kommenden zwölf Monaten [30].

Dass der Druck auf den Mietwohnungsmarkt sowohl auf der Angebots- wie auch auf der Nachfrageseite nicht nur kurzfristig, sondern auch mittelfristig steigen wird, mutmasst eine Auswertung der Credit Suisse. Angebotsseitig sieht sich die Schweizer Mieterschaft einer sinkenden Bautätigkeit gegenüber. Die Anzahl der baubewilligten Wohneinheiten sinkt bereits seit Mitte 2018, was sich in den nächsten Jahren in einem tieferen Wohnungsangebot niederschlagen wird. In den letzten zwölf Monaten wurden wiederum 1’700 Wohneinheiten weniger bewilligt als in den zwölf vorhergegangenen Monaten. Prognosen zur Bautätigkeit in den nächsten zwei Jahren gehen von einer im Vergleich zum Jahr 2023 stagnierenden bis sehr leicht steigenden Bautätigkeit aus [16]. Die sich nach dem Covid-19-Schock stark normalisierende Baukostenentwicklung könnte einen möglichen Aufschwung begünstigen. Sowohl der Bau- wie auch der Produktionskostenindex haben sich auf einem vorpandemischen Niveau eingependelt [17],[18].

Nachfrageseitig entsteht primär durch die in den vergangenen zwei Jahren stark gestiegene Nettozuwanderung zunehmend Druck auf den Mietwohnungsmarkt. Lag der Zuwanderungssaldo 2021 noch bei ca. 60'000 Personen, wurden 2022 rund 80'000 zugezogene Personen gezählt. Im ersten Quartal 2023 sind mit 26'900 Personen nochmals 24 % mehr als in der Vergleichsperiode im Jahr 2024 zugewandert.^[3]

Da sowohl angebots- wie auch nachfrageseitig mittelfristig wenig Anzeichen für eine Entspannung auf dem Mietwohnungsmarkt auszumachen sind, dürfte sich die aktuell vor allem in den Grosszentren herrschende Wohnungsknappheit in heute noch unproblematischere, regionale Immobilienmärkte ausweiten.^[4] So hat sich die mittlere Insertionsdauer einer Wohnung in einigen Zürcher Agglomerationsregionen wie dem Limmat- und Glatttal sowie den Regionen Zimmerberg und Pfannenstiel in den letzten vier Quartalen im Vergleich zum langjährigen Mittel halbiert. Durchschnittlich wird dort jetzt eine Wohnung mit 14–16 Tagen gleich lange inseriert wie in der Stadt Zürich.^[5]

Die regionalen Indizes in der West- und Deutschschweiz verzeichneten allesamt im Vorquartalsvergleich ein Wachstum der Wohnungsmieten im Bereich von 1,2 % bis 2,2 %. Einzig in der Südschweiz erhöhte sich das Mietzinswachstum mit 0,8 % in etwas geringerem Umfang. Im Vergleich zum Vorjahr zeigten sich in den meisten Regionen ähnliche Entwicklungen. Die Ausnahme stellen die Region Genfersee mit einem Rückgang der Wohnungsmieten von -0,3 % sowie die Region Alpenraum mit einem starken Wachstum von 4,2 % [25].

Regional heterogene Entwicklungen auf dem Büroflächenmarkt

Analog zu den zwei vorhergegangenen Quartalen konnte mit einem Plus von 0,8 % gesamtschweizerisch im zweiten Quartal 2023 eine leichte Erhöhung der Büromarktmiete beobachtet werden. Im Vorjahresvergleich notiert der Index allerdings noch -2,1 % unter dem Wert des zweiten Quartals 2022 [37]. Regional zeigen sich in den grösseren Wirtschaftszentren unterschiedliche Entwicklungen. Während in der Region Zürich mit Veränderungen von 0,4 % und -2,9% im Vorquartals- resp. Vorjahresvergleich ein ähnliches Muster wie im gesamtschweizerischen Kontext festzustellen war, zeigte sich im westschweizerischen Wirtschaftszentrum Genf mit 0,7 % und 1,8 % auch im Jahresvergleich ein Aufschwung.^[1]In der Region Basel wurde mit einem Plus von 2,1 % im letzten Quartal die markante Reduktion des Marktmietniveaus im Jahresvergleich (-3,4 %) etwas abgedämpft.^[2] In Zürich und Genf werden im Gegensatz zu den anderen Regionen von den Marktteilnehmern positive Ertragsentwicklungen erwartet [45].

Prognosen für die gesamte Schweiz zeigen nach wie vor zurückhaltende Erwartungen hinsichtlich der Entwicklung von Büromieten. Eine Mehrheit der Befragten erwartet eine Reduktion der Büromieten, wobei bereits eine weniger negative Einstellung als in den Vorjahresperioden beobachtet werden kann. Dabei kann festgestellt werden, dass in den vergangenen zehn Jahren stets eine negative, retrospektiv zu pessimistische Haltung gegenüber der Entwicklung der Büromieten eingenommen wurde. Analog zum Wohnbausegment verzeichnet der Büromarkt einen 10-Jahres-Tiefstand bei den Neubaubewilligungen, während die Anzahl der Baugesuche den Tiefstand vom Vorjahr überstanden und sich etwas erholt hat [48].

Für eine Einschätzung der zukünftigen Entwicklungen auf dem Büroflächenmarkt lohnt sich ein Blick auf den Arbeitsmarkt. Der Beschäftigungsindikator der Konjunkturforschungsstelle der ETH (KOF) zeigt die Rekrutierungstendenzen der Unternehmen und hat sich in der Vergangenheit oft als frühzeitiger Indikator der Arbeitsmarktentwicklung erwiesen. Nachdem im Juli 2022 ein Höchststand der Beschäftigungsabsichten der Unternehmen erreicht worden war, entwickelte sich der Anteil der Unternehmen, die einen Stellenaufbau beabsichtigen, stetig rückläufig. Die Beschäftigungsdynamik verbleibt aktuell aber klar in einem positiven Bereich.^[3] Damit übereinstimmend sank auch die Arbeitslosenquote von 2,0 % auf 1,9 % im Vorquartalsvergleich.^[4] Nachfrageseitig scheint auf Basis dieser Arbeitsmarkteinschätzung eine positive Ausgangslage für den Büroflächenmarkt vorzuliegen.

Auf der Angebotsseite zeigen die Neubaubewilligungen per Ende März 2023 weiterhin rückläufige Zahlen. Erstmals seit 2005 sank das gleitende Durchschnittsvolumen der bewilligten Projekte der letzten zwölf Monate deutlich unter 1,5 Mrd. CHF. Im Gegensatz zu der Anzahl der Baubewilligungen ist die Anzahl der Baugesuche im vergangenen Quartal wieder leicht angestiegen und hat den historischen Tiefstand vorerst überwunden.^[5] Dies könnte auf einen leichten Optimismus der Investoren hindeuten. Da sich aber sowohl die Anzahl der Baugenehmigungen wie auch die Anzahl der Baugesuche nach wie vor auf einem tiefen Niveau befinden, wird die Entwicklung des Büromarktes mittelfristig entscheidend von nachfrageseitigen Veränderungen getrieben sein.

Negative Gesamtrenditen aufgrund der Wertveränderungsrenditen

Nachdem im zweiten Quartal 2022 aufgrund der Zinswende die Trendumkehr im Bereich der Renditeerwartungen vollzogen worden war, erhöhten sich die minimalen Diskontierungssätze über den Zeitraum eines Jahres kontinuierlich vom Tiefststand bei 1,71 % bis auf 1,99 % im Frühling dieses Jahres. Aktuell wird der minimale Diskontierungssatz für Mehrfamilienhäuser per Mitte Juli 2023 von führenden Bewertungshäusern im Mittel mit 2,03 % (netto, real) angegeben [34, 35].

Unter anderem aufgrund der Entwicklung der minimalen Diskontsätze haben sich die Marktwerte von Mehrfamilienhäusern im Vergleich zum Vorjahr um saftige -12,0 % reduziert [27], obschon sich die Nettoerträge um 1,4 % erhöht haben. Im Vorquartalsvergleich steht die Veränderungsrate der Marktwerte mit -1,5 % im Minus, wobei die Nettoerträge bei 0,8 % im Plus liegen. Die Gesamtrendite für Mehrfamilienhäuser beträgt 2023 (YTD) -7,4 %. Nicht nur sieht es damit im Vergleich zum Vorjahr (Gesamtrendite 2022: 5,5 %) nach einer erheblichen Korrektur aus, sondern es wird voraussichtlich erstmals im Betrachtungszeitraum von 2001 bis 2023 überhaupt zu einer negativen Gesamtrendite im Segment Mehrfamilienhäuser kommen.

Für die stark rückläufige Renditeentwicklung im Wohnsegment ist ausschliesslich die Wertveränderungsrendite, welche 2023 (YTD) -10,3 % beträgt (2022: 2,6 %), verantwortlich. Die Cashflow-Rendite beträgt 2023 (YTD) stabile 2,8 % (2022: 2,9 %) und folgt weiterhin der seit Jahren konstanten, leicht rückläufigen Entwicklung. Aufgrund der im Kapitel 2 erläuterten Umstände dürfte sich der Trend von sinkenden Cashflow-Renditen kurz- bis mittelfristig umkehren und in die entgegengesetzte Richtung entwickeln. Regional zeigt sich renditemässig fast überall dasselbe Bild. Alle West- und Deutschschweizer Regionen sowie die Südschweiz mussten mit einer Entwicklung von -7,0 % und -8,0 % Federn lassen. In verringertem Umfang von -5,5 % gilt dies auch für den Alpenraum. Dabei leistete die Cashflow-Rendite in allen Regionen stets einen positiven Beitrag von 2,5 % bis 3,9 % zur Gesamtrendite.^[1]

«Voraussichtlich wird es 2023 erstmals seit über 20 Jahren zu negativen Gesamtrenditen im Segment Mehrfamilienhäuser kommen.»

Im Bürosegment sind im Jahr 2023 (YTD) dieselben Entwicklungen festzustellen wie im Wohnbereich. Die Wertveränderungsrendite fällt mit -8,8 % negativ aus, während die Cashflow-Rendite mit 3,2 % an relativ stabile Entwicklungen der vergangenen Jahre anknüpfen kann. Die Gesamtrendite liegt somit 2023 (YTD) bei -5,5 %. Im Vorjahr betrug diese noch 12,1 % bei einer positiven Wertveränderungsrendite von 8,5 %. Auch regional zeigen sich ähnliche Tendenzen, jedoch in unterschiedlicher Ausprägung. In den Wirtschaftszentren Zürich, Genf und Basel notieren die Gesamtrenditen 2023 (YTD) bei -5,1 %, -2,9 % und -4,5 % (Vorjahr: 12,8 %, 17,1 %, 4,0 %). Interessant dabei ist, dass aus Ertragssicht die Entwicklungen regional unterschiedlich verliefen. Während in Zürich die Nettoerträge im Vergleich zum Vorjahr um -4,0 % sanken, stiegen diese in Genf um 2,4 % an. In Basel wiederum mussten Investoren mit einer Reduktion der Nettomieterträge von -8,5 % auskommen. In Genf und Basel zeigen die Vorquartalsvergleiche ähnliche Muster, während in Zürich eine positive Nettoertragsentwicklung im Vergleich zum Vorquartal eine Trendumkehr andeutet.[^2] In der Stadt Zürich hat sich zudem die Angebotsquote über die letzten zwölf Monate stabil um die 3,8 % entwickelt, während in Genf die Angebotsquote von 2,8 % auf 3,5 % angestiegen ist. In Basel betrug die Angebotsquote 2022 5,9 %. Daten für 2023 waren noch nicht vorhanden.^[3]

Wieder stärker steigende Preise für Wohneigentum in allen Segmenten

Nach wie vor stabil entwickelt sich das Hypothekarvolumen in der Schweiz. Per Mai 2023 betrug das Gesamtvolumen der Hypothekarkredite CHF 1’160,4 Mrd., was rund 3,8 % über dem Vorjahreswert liegt [24]. Die durch die Leitzinsanhebungen der SNB im vergangenen Jahr initiierte, stark volatile Anstiegsdynamik der Hypothekarzinsen scheint sich etwas eingependelt zu haben. Der Zinssatz einer dreijährigen Festhypothek ist von 2,70 % auf 2,77 % angestiegen. Für fünf- und zehnjährige Festhypotheken wurde eine Reduktion von 2,84 % auf 2,77 % resp. von 2,96 % auf 2,84 % verzeichnet [23]. Auch der SARON-Zinssatz war mit einer Erhöhung von 0,29 % auf 1,70 % einem Anstieg ausgesetzt [21]. Für die kommenden zwölf Monate wird mit einem leichten Anstieg des SARON-Zinssatzes auf bis zu 2,00 % gerechnet. Anschliessend wird davon ausgegangen, dass die Zinsen wieder moderat sinken werden.^[1]Diese Entwicklungsprognose widerspiegelt sich auch in den weiter oben genannten, leicht rückläufigen Hypothekarzinssätzen für eine zehnjährige Festhypothek.

Die Entwicklungen auf dem Wohneigentumsmarkt zeigen wieder einen stärkeren Anstieg als in den vergangenen Quartalen seit dem Frühjahr 2022. Während im Vorjahresvergleich eine Erhöhung der Einfamilienhauspreise um 3,4 % zu verzeichnen war, steht der Index im Vorquartalsvergleich bereits wieder mit 1,3 % im Plus. Dabei steigen die Preise im unteren Preissegment mit 4,4 % am stärksten an. Danach folgen das mittlere und das gehobene Segment mit 3,4 % resp. 3,0 % [58].

Im Eigentumswohnungsbereich zeigt sich eine ähnliche Dynamik wie bei Einfamilienhäusern. Im Vergleich zum Vorjahr stieg der Index um 4,5 % an. Dabei stieg allerdings das gehobene Segment mit 6,1 % am stärksten. Danach folgen das untere und mittlere Segment mit 3,7 % sowie 2,7 %. Im Vorquartalsvergleich steht der Preisanstieg über alle Segmente bei 1,4 %. Das gehobene Segment weist mit 2,4 % die stärkste Erhöhung auf, gefolgt vom mittleren Segment mit 0,8 %. Das untere Preissegment hat sich im Gegensatz zu allen anderen Eigentumssegmenten mit -0,3 % sogar rückläufig entwickelt [64].

In den meisten Regionen wurden steigende Preise für Einfamilienhäuser mit Veränderungsraten von 1,6 % bis 2,5 % beobachtet. Die Region Basel weist mit 0,1 % eine stagnierende Entwicklung auf. Die Ausnahme bildet überraschenderweise die Region Zürich, welche im letzten Quartal einen Rückgang der Preise um -1,2 % aufwies. Dazu trug insbesondere das gehobene Segment mit -2,3 % bei. Das mittlere und das untere Segment wiesen Veränderungsraten von -0,4 % resp. 0,7 % auf. Im Eigentumswohnungsbereich erhöhten sich die Preise in den meisten Regionen um 1,0 % bis 2,9 % im Vergleich zum Vorquartal. Die Ausnahmen bildeten dabei die Region Jura sowie die Südschweiz mit -1,4 % bzw. -0,2 %.^[2]

¹SNB, Geldpolitische Lagebeurteilung vom 22. Juni 2023

² SNB, Geldpolitische Lagebeurteilung vom 22. Juni 2023

³ FPRE, Marktmieten- und Baulandindizes von Renditeimmobilien (Datenstand: 30.06.2023)

⁴ Zürcher Kantonalbank, Zinserhöhungszyklus der SNB wohl noch nicht zu Ende, 22. Juni 2023

⁵ Credit Suisse, Immobilienmonitor / Juni 2023

⁶ Credit Suisse, Immobilienmonitor / Juni 2023

⁷ Credit Suisse, Immobilienmonitor / Juni 2023

⁸ FPRE, Marktmieten- und Baulandindizes von Renditeimmobilien (Datenstand: 30.06.2023)

⁹ FPRE, Marktmieten- und Baulandindizes von Renditeimmobilien (Datenstand: 30.06.2023)

¹⁰ KOF, Beschäftigungsfaktor / Juli 2023

¹¹ SECO, Arbeitslosenzahlen, Die Lage auf dem Arbeitsmarkt 2023

¹² Credit Suisse, Immobilienmonitor / Juni 2023

¹³ FPRE, Marktindizes für Renditeimmobilien (Datenstand: 30.06.2023)

¹⁴ FPRE, Marktindizes für Renditeimmobilien (Datenstand: 30.06.2023)

¹⁵ JLL, Büromarkt Schweiz (Q2 2023)

¹⁶ UBS, Aktuelle Hypothekarzinsen und Zinsprognose (Datenstand: 31.07.2023)

¹⁷ FPRE, Marktindizes für Renditeimmobilien (Datenstand: 30.06.2023)

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