PwC-Immospektive

Interpretation der FPRE-Metaanalyse Immobilien, Mai 2022

Verweise auf FPRE-Grafiken sind in unserem Text mit «[1]» usw. bezeichnet.

20. Mai 2022

Das Jahr 2022 beginnt mit dem Ende der Covid-19-Krise, wobei daraufhin der Krieg in der Ukraine erneut für negative Impulse sorgt. Global steigende Inflationszahlen befeuern die Unsicherheit und führen in den USA bereits zu einer Erhöhung der Leitzinsen. Die Schweiz schlägt sich aufgrund der guten Wirtschaftslage und des starken Frankens gut und kann das Tiefzinsniveau aktuell beibehalten. Auf dem Hypothekarmarkt steigen derzeit die Festhypotheken, was jedoch die Nachfrage nach Eigenheimen nicht wesentlich tangiert. Der Eigenheimmarkt bleibt angespannt bei weiterhin anziehenden Preisen. Die Renditeaussichten für MFH sinken derweil kontinuierlich. Mietpreise gewinnen leicht an Zuwachs, bleiben jedoch weitgehend stabil. Der Büromarkt pendelt sich allmählich ein, wobei nach wie vor ein Nachfragedefizit besteht. So auch im Verkaufsflächenmarkt, wo auch dieses Jahr mit rückläufigen Mieten gerechnet wird.

Krieg in Europa – der Ukraine-Konflikt dämpft Aufholeffekte nach der Pandemie

Die internationalen Wirtschaftsmärkte sind unterschiedlich von der Kriegssituation in der Ukraine betroffen. Während die USA kaum von den Auswirkungen des Kriegs betroffen sind, ist die Eurozone grösseren Risiken ausgesetzt [73]. Entscheidend wird die Frage sein, ob die Gaslieferungen in den nächsten Monaten von einer der Bezugs-Parteien gestoppt, oder ob die russischen Rohstoffexporte aufrechterhalten werden.¹ Die Schweiz weist eine geringere Abhängigkeit gegenüber Russland und der Ukraine aus. So dürften die Auswirkungen des Konflikts auf die Schweizer Wirtschaft vorläufig begrenzt sein. Die Schweizer Wirtschaft befindet sich weiterhin in einer guten Verfassung. Die Erholung aus der Pandemie verläuft schneller als erwartet und die Arbeitslosigkeit pendelt sich auf das Vorkrisenniveau ein.² Dennoch bringt der Konflikt nationale Risiken mit sich, insbesondere was die Schweizer Exportindustrie anbelangt. Nebst den erhöhten Rohstoffpreisen, welche im Allgemeinen die Kaufkraft der Haushalte belasten, könnte die Schweiz als Hauptsitz vieler internationaler Rohstofffirmen von den Embargos betroffen sein.³ Vor dem Hintergrund wird die Wachstumsprognose für das Jahr 2022 im Konsensus von 2,8 % anfangs 2022 auf 2,7 % revidiert bei einer Inflationserwartung von 1.6 % (Ende Jahr: 0,9 %). Die Prognose für das Jahr 2023 liegt derzeit rückläufig bei 1,7 % [8].

Der Schweizer Arbeitsmarkt erholt sich trotz geopolitischer Instabilitäten

Im 1. Quartal 2022 schlägt sich die Erholung der Wirtschaft nach der Pandemie stark auf den Arbeitsmarkt nieder. Der Beschäftigungsgrad liegt auf dem Vorkrisenniveau, die Arbeitslosigkeit sinkt. Gemäss SECO lag die Arbeitslosenquote im Februar 2022 bei 2,4 %, was eine Reduktion von -30,7 % ggü. dem Vorjahresmonat aufzeigt.⁴Die Effekte des Ukraine-Kriegs auf dem Arbeitsmarkt sind aktuell noch schwer einzuschätzen. Zwar deuten Teuerungseffekte auf eine steigende Belastung der Arbeitgeber und Arbeitnehmer, dennoch ist nicht mit Entlassungen zu rechnen. Dennoch ist mit einer Verlangsamung des Beschäftigungswachstums ab dem 2. Quartal 2022 bis Ende des Jahres, gefolgt von einem Aufstieg aufgrund von Aufholeffekten nach einem potenziellen Kriegsende zu rechnen.³ Die Arbeitslosenquote wird für das Jahr 2022 bei 2,3 % prognostiziert. Im Jahr 2023 liegt die Annahme bei einem leicht reduzierten Niveau von 2,2 % [8,9].

Inflationsaussichten steigen mittelfristig – Zielband von 0-2 % überstiegen

Bereits im Vorquartal wurden steigende Inflationsraten in den globalen Märkten verzeichnet. Zu diesem Zeitpunkt wurde angenommen, dass es sich bei der Preissteigerung um Aufholeffekte und Nachfrageverschiebungen infolge der Pandemie sowie der Erhöhung der Geldmengen handle. Es wurde von einer Kurzfristigkeit gesprochen, wobei die Inflation im Laufe des Jahres 2022 abflachen sollte. Nach dem Einmarsch von Russland sind allerdings die Preise für Energieträger, gewisse Grundnahrungsmittel sowie Industriemetalle gestiegen, wovon auch die Schweiz indirekt betroffen ist.⁵ Die Inflationsrate in der Schweiz stieg im Februar 2022 erstmals seit 2008 auf 2,2 % und übertraf damit das Zielband der SNB von 0-2 %.¹ Die Inflation wird derweil von einer leichten Aufwertung des Schweizer Frankens auf dem Devisenmarkt gedämpft.⁶ Seitens SNB werden die Inflationserwartungen für das Jahr 2022 auf 2,1 % und für das Jahr 2023 auf 0,9 % geschätzt [11]. Dabei wird an der expansiven Geldpolitik festgehalten und der Leitzins bei -0,75 % bestehen belassen. Gleichzeitig behält sich die SNB die Bereitschaft vor, bei Bedarf am Devisenmarkt zu investieren.⁶ Auf globaler Ebene ist die Situation bereits etwas kritischer. Die USA kämpfen mit Inflationsraten von bis zu 8,3 % (März 2022), woraufhin das Fed den Leitzins auf 0,75-1 % erhöht hat. Es steht noch offen, inwiefern sich diese Dynamik auf den europäischen und nicht zuletzt auf den Schweizer Markt auswirkt.⁷

Festhypotheken erreichen mit beinahe 1,8 % den Höhepunkt

Auf dem Hypothekarmarkt sind die Zinsen in jüngster Zeit wesentlich gestiegen. Insbesondere die Festhypotheken folgen einem Aufwärtstrend und liegen per März 2022 bei drei-, fünf- und zehnjährigen Abschlüssen mit 1,43 %, 1,67 % und 2.08 % deutlich über den Vorquartalswerten (1,05 %, 1,10 % und 1,39 %) [23]. Die neusten Zinsanstiege verwandeln den Eigentumsrabatt von 15,5 % (Wert anfangs 2021) in eine Eigentümerprämie von ca. 3,1 %. Somit ist die Miete einer vergleichbaren Wohnung derzeit günstiger als der Erwerb von Eigentum.⁸ Wer jedoch eine Finanzierung anhand des Saron-Zinses wählt, profitiert mit einem Zins von -0,7 % (zuzüglich Marge der Banken) nach wie vor von einem Eigentümerrabatt [21]. Diese Dynamik steigert die Verwundbarkeit der Branche, weshalb der Bundesrat auf Antrag der SNB die Eigenmittelanforderungen per 30. September 2022 erhöht hat.⁶ Nichtsdestotrotz wird davon ausgegangen, dass diese Massnahme die Nachfrage nach Wohneigentum kaum drosseln kann. Die geringe Bautätigkeit, der Wunsch nach den eigenen vier Wänden sowie das anhaltend tiefe Zinsniveau führen zu einer weiteren Ausdehnung des Hypothekarvolumens ggü. dem Vorjahr auf über CHF 1’114,4 Mrd. und zeigen somit eine Erhöhung von rund 4 % [24].

Der Bauindex verliert an Schwung, bleibt aber in der Tendenz steigend

Der Bauindex verzeichnet im Q1 2022 mit 148 Punkten einen leichten Rückgang (-1,8 %) ggü. dem Vorquartal. Dennoch weist er eine Steigerung ggü. dem Vorjahr von 2,1 % aus [17]. Begründet wird die Entwicklung durch eine solide Bauauftragslage sowie die anhaltend steigenden Baupreise.⁹ Der Wohnungsbau akzentuiert sich zwar weniger stark als der gesamte Hochbau, dennoch werden auch in diesem Sektor steigende Umsätze aufgrund des hohen Arbeitsvolumens, des erhöhten Fokus auf den teureren Eigentumssektor sowie der aufgestauten Arbeiten im Bestand erwartet.⁸

Erholung im Dienstleistungssektor wirkt sich positiv auf Bauinvestitionen aus

Auch im Industrie- und im Dienstleistungssektor sind zunehmend Bauinvestitionen nach einer pandemiebedingten Ruhepause geplant. Im Allgemeinen wird mit einem stetigen Wachstum im Hochbau, vorbehältlich möglicher Risiken wie steigender Baukosten oder erhöhter Zinsen gerechnet.³

Stetiger Nachfrageüberschuss beim Eigenheim

Wohneigentum in der Schweiz ist nach wie vor im Trend. Die Nachfrage hat sich nach der Pandemie auf ein deutlich höheres Niveau eingependelt.¹⁰ Faktoren wie Negativzinsen, tiefe Hypothekarzinsen mit kurzen Laufzeiten sowie der Home-Office-Trend halten die Nachfrage konstant. Die Attraktivität der Erstellung von Eigentumswohnungen hat dennoch abgenommen, da das Risiko, auf weniger attraktiven Wohnungen sitzen zu bleiben, relativ hoch ist.¹¹ Der Nachfrageüberschuss treibt die Eigenheimpreise auch in diesem Quartal in die Höhe, wobei viele sich die eigenen vier Wände kaum mehr leisten können.⁹

Nationale Steigerungen bei Eigenheimpreisen – EWG +6,9 % und EFH +7,5 % im gehobenen Segment

Die Wohneigentumspreise sind auch im 1. Quartal 2022 in Folge auf Steigerungskurs. Gegenüber dem Vorquartal sind die Preise nochmals um 1 % (EWG 1,7 %, EFH 0,5 %) gestiegen, wobei die Kurve im Vergleich zu den Vorquartalen leicht abflacht. Der Indexwert erzielt mit 221,9 Punkten (1985: 100) einen neuen Rekord. Die Prognosen zeigen im Konsensus weitere Preissteigerungen für das Jahr 2022/2023 [3, 4, 7]. Im regionalen Vergleich haben bis auf die Südschweiz alle Regionen einen Preisaufschlag sowohl ggü. dem Vorquartal als auch ggü. dem Vorjahr zu verzeichnen. Der grösste Preisanstieg ist in der Region Genf, Zürich Jura, Basel und Ostschweiz mit je 1,2 % ggü. dem Vorquartal festzuhalten. Die Südschweiz weist mit -0,3 % ggü. dem Vorquartal eine leicht rückläufige Preisentwicklung auf, verzeichnet jedoch im Jahresvergleich einen Preisanstieg von 3,8 %.¹²Bei den Eigentumswohnungen hat das mittlere Preissegment den höchsten Preisanstieg mit 5,3 % ggü. dem Vorjahr erfahren (unteres Segment 4,5 %, gehobenes Segment 4,8 %). Bei den Einfamilienhäusern zeigt sich der grösste Wertzuwachs mit 5,2 % im gehobenen Segment (unteres Segment 3,7 %, mittleres Segment +4,7 %) [ 58, 64].

Renditeanforderungen für MFH sinken weiter auf 1,71 %

Für viele Anleger ist die Investition in Mehrfamilienhäuser nach wie vor alternativlos. Durch die hohe Nachfrage sind die Preise für MFH wiederholt gestiegen. So wurde schweizweit gegenüber dem Vorquartal eine Marktwertsteigerung von 1,7 % ermittelt. Gegenüber dem Vorjahr sind die Werte gar um 8,2 % gestiegen [27]. Auf kantonaler Ebene verzeichnen alle Regionen sowohl im Quartals- als auch im Vorjahresvergleich eine Marktwertsteigerung, wobei die Kantone Graubünden (+12,5 %) und Basel-Stadt (+10,6 %) die grösste Aufwertung von MFH aufbringen. Wie auch die beiden Quartale zuvor verzeichnen die Kantone Tessin mit 4,6 % und Kanton Jura mit 3.6% den geringsten Wertzuwachs. Eingehend mit der Marktwertsteigerung verzeichnen die meisten Kantone eine positive Steigerung des Nettoertrags in der Bandbreite von 1-2,9 %.¹³Die steigenden Preise erhöhen den Druck auf die Renditeerwartungen für MFH. Im Konsensus sinkt der minimale Diskontsatz (netto, real) auf 1,71 %, was 2 Basispunkte unter dem Vorquartalswert liegt [34, 35]. Die Gesamtrendite verhält sich im Vergleich zum Vorjahr mit 8,5 % aufsteigend, wobei die grössere Gewichtung auf die Wertänderungsrendite von 5,5 % fällt. Die Investition in MFH wird vermehrt auch im privaten Sektor beobachtet. So weicht bzgl. Investitionen das Segment EFH gegenüber dem Segment MFH, wobei sich Ersatzinvestitionen insbesondere bei vorhandenen Ausnützungsreserven sowie anstehenden Sanierungen lohnen. In den letzten sechs Jahren resultierten 70 % der EFH-Abbrüche in Ersatzneubauten von MFH, was einen grossen Beitrag zur Verdichtung leistet.10

Verzögerter Anstieg von Mietpreisen – 0,9 % über alle Alt- und Neubauten

Die Wirkung der rückläufigen Leerstandsquote im vergangenen Jahr schlägt sich mit Verzögerung auf die Mietwohnungspreise nieder. Während im Vorquartal die Mietpreise noch weitgehend stabil oder gar gesunken sind, werden überregional steigende Mietpreise im Q1 2022 festgehalten. Die Mietzinsen sind ggü. dem Vorquartal um 0,9 % und ggü. dem Vorjahr um 1,7 % gestiegen. Einzig im Alpenraum sind die Mietzinsen um 0,5 % abgeflaut. In den Regionen Mittelland (+2 %), Ostschweiz (+2,1 %) und Zürich (+1,9 %) sind die Mietpreise am meisten ggü. dem Vorjahr angestiegen. Tendenziell verzeichnet der Altbausektor einen grösseren Preisanstieg als der Neubausektor¹⁴ [25, 26]. Begründet wird der Preisanstieg durch den positiven Wanderungssaldo, die grössere Wohnungsnachfrage in den Ballungszentren nach der Covid-19-Krise sowie die niedrige Bewilligungsrate für den Wohnungsbau [12, 13]. ³ In Expertenkreisen geht man für die restlichen Quartale im Jahr 2022 von stabilen bis abklingenden Mietzinsen aus [5].

Büroflächenmarkt verhält sich beständig mit regionalen Einbussen

Der Büroflächenbedarf hat auch im Q1 2022 noch nicht das Vorkrisenniveau erreicht. Die Leerstandsquote wird im Jahr 2022 auf um 10-25 % höher als im Vorjahr geschätzt. Gleichzeitig liegt die Quote der bewilligten Baugesuche für Büroflächen rund 17 % unter dem langjährigen Mittel. Zwar erholt sich die Flächennachfrage im Laufe des 1. Quartals 2022. Dennoch ist noch ein wesentlicher Flächenbestand, insbesondere ausserhalb der Grosszentren ausgeschrieben [42]. Die Prognosen für Büroflächen weisen auf sinkende Mieten von bis zu -1,5 % hin [2, 6]. Der Ausblick auf dem Flächenmarkt deutet auf eine Erholung im Bürosegment, trotz anhaltenden Leerständen auf hohem Niveau und sinkenden Mietpreisen, hin.⁹

Steigerung der Transaktionspreise in Hauptwirtschaftsregionen

Ein Blick auf die Transaktionspreise der Büroimmobilien zeigt eine leicht steigende Tendenz der Mieten im regionalen Vergleich. Fast alle Regionen weisen ggü. dem Q4 2021 eine Zunahme der Mietpreise zwischen 0,6-3,0 % aus. Einzig die Region Basel muss mit -2,3 % stärkere Mietzinsreduktionen in Kauf nehmen. Im Jahresvergleich sind in den Regionen Genf (4,2 %) und Zürich (5,4 %) die grössten Mietzinssteigerungen zu verzeichnen. National konnte ein Zuwachs der Mietpreise über 3,2 % im Jahresvergleich festgestellt werden, was auf eine Erholung der Marktlage im Bürosektor deutet [36, 37, 38]. Die Marktwerte entwickeln sich ebenfalls in eine positive Richtung. So verzeichnen alle Kantone bis auf Basel-Landschaft und Thurgau einen Wertzuwachs. Im Vorjahresvergleich profitieren die Regionen Zug und Schaffhausen am stärksten von steigenden Werten. Insgesamt haben die Marktwerte schweizweit um 9,7 % ggü. vom Vorjahr und 2,9 % ggü. dem Vorquartal zugenommen [40]. Der Nettoertrag hat sich durchschnittlich um 2,4 % ggü. dem Vorjahr erhöht. Die Tendenz ist aufwärts, wobei die Kantone Basel-Stadt (-7,3 %), Basel-Landschaft (-7,1 %) und Thurgau (-8,3 %) regressive Nettoerträge ausweisen.¹³

Nachfrageverschiebung – stationärer Konsum weicht Freizeit in Alpenregionen

Die Pandemie hat im Immobilienmarkt einiges umgewälzt. Die festgeglaubten Interessen der Bevölkerung, was die Wohn- und Arbeitssituation betrifft, gehören heute der Vergangenheit an. Die Digitalisierung als Haupttreiber der Umwandlung hat insbesondere dem stationären Handel einiges abverlangt. Trotz der vermeintlichen wirtschaftlichen Erholung werden auch im Jahr 2022 rückläufige Mieten für Verkaufsflächen prognostiziert (UBS -2 %, WP -2,5 %) [6]. Die Marktwerte für Verkaufsnutzungen nehmen im Jahr 2022 an peripheren Lagen weiter ab, wobei eine Stabilität im Jahr 2023 prognostiziert wird [47]. Die Stabilisierung erfolgt unter anderem durch ein Umdenken der Branche, wobei viele Flächen der Gastronomie oder Show-Room-Konzepten weichen werden.¹⁵

Nachfrageboom bei Zweitwohnungen - Preisanstieg um 8,1 % nach der Pandemie

Die Digitalisierung mit hybridem Arbeitsmodell akzentuiert sich auf dem Immobilienmarkt und setzt neue Trends. So wurde diesjährig eine verstärkte Nachfrage nach Zweitwohnungen festgestellt. Der Preisanstieg für den Zweitwohnsitz betrug Ende 2021 8,1 %, was deutlich höher war als der gesamtschweizerische Wertzuwachs von 5,9 % (2021).¹⁶ Fundiert wird die Preissteigerung von Zweitwohnungen durch eine erhöhte Nachfrage bei einem durch die Zweitwohnungsinitiative eingeschränkten Angebot. Es wird angenommen, dass die Preise bei beschränktem Angebot auch im Jahr 2022 weiter steigen, wobei die Nachfrage im Laufe des Jahres nachlassen dürfte.⁹

¹ Swiss Life Asset Managers, Perspektiven Konjunktur / April 2022

² Staatssekretariat für Wirtschaft (SECO), Konjunkturprognose: Ukraine-Konflikt bremst die Erholung, März 2022

³ ETH Zürich, Konjunkturanalyse: Prognose 2022 / 2023. Schweizer Wirtschaft behauptet sich trotz Ukraine-Krieg, Frühjahr 2022

⁴ Staatssekretariat für Wirtschaft (SECO), Die Lage auf dem Arbeitsmarkt, März 2022

⁵ Staatssekretariat für Wirtschaft (SECO), Konjunkturprognose, Prognose Schweiz/Frühjahr 2022

⁶Schweizerische Nationalbank, Quartalsheft, 01/2022 März

⁷Reuters, US-Notenbank denkt nicht an noch stärkere Zinsschritte, Börsen steigen deutlich/Mai 2022

⁸ Credit Suisse, Economist Alert, Kaufen wieder teurer als Mieten, 02.05.2022

⁹Credit Suisse, Bauindex Schweiz, 1. Quartal 2021

¹⁰Credit Suisse, Schweizer Immobilienmarkt 2022/März 2022

¹¹Zürcher Kantonalbank, Immobilien aktuell / April 2022

¹²FPRE, Transaktionspreis- und Baulandindizes für Wohneigentum (Datenstand 31.03.2022)

¹³FPRE, Marktindizes für Renditeimmobilien (Datenstand 31.03.2022)

¹⁴FPRE, Marktmieten- und Baulandindizes für Renditeliegenschaften Schweiz (Datenstand: 31.03.2022)

¹⁵JLL, Wie sieht die Zukunft der Innenstädte aus? /Oktober 2021

¹⁶Wüest & Partner, Zweitwohnungen, Mehrere Gründe für den Boom/Januar 2022

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