General- und Totalunternehmer: Steuerliche Knacknüsse

Fragen

Regelmässig treten bei Immobilienentwicklern, Investoren und Grundeigentümern komplexe Fragen auf.

• Soll die Parzelle mit oder ohne Architekturverpflichtung verkauft werden?

• Soll der Bau vorab realisiert und später die schlüsselfertige Baute verkauft werden?

• Wird diese Baute nicht als Einheit, sondern in Stockwerkeigentumsanteilen verkauft, wie hoch ist das finanzielle Risiko, falls bis zum gewünschten Zeitpunkt nicht alle Einheiten verkauft werden und beispielsweise erst im folgenden Jahr veräussert werden können?

Die Antworten sind oft komplex und ergeben sich je nach Projekt aus verschiedenen Faktoren und Zielen. Darüber hinaus führen die verschiedenen Gestaltungsvarianten zu unterschiedlichen Steuerfolgen, welche den Gesamterfolg eines Projekts wesentlich beeinflussen können.

Ausgewählte steuerliche Knacknüsse

Warum können Konstellationen wie der Verkauf von Land mit Architekturverpflichtung aus steuerlicher Sicht überhaupt zu Diskussionen führen? Hintergrund ist, dass Liegenschaftsverkäufe steuerlich in mehrfacher Hinsicht besonders – sprich typischerweise stärker – besteuert werden:

• Der Gewinn einer regulär besteuerten Gesellschaft untersteht auf kantonaler Ebene der Gewinnsteuer. Der effektive Steuersatz (Kanton und Gemeinde, ohne Bund) liegt zwischen 5 und 15 %.

• Wertzuwachsgewinne auf Liegenschaften werden in monistischen Kantonen (wie Basel, Bern oder Zürich) hingegen mit Grundstückgewinnsteuer erfasst. Der effektive Steuersatz (Kanton und Gemeinde, ohne Bund) hängt insbesondere von der Haltedauer ab und kann bis zu 60 % (!) betragen.

• Dazu kommt, dass die meisten Kantone (z.B. Bern, Genf oder Waadt) auf dem Gesamtwert einer Liegenschaft die Handänderungssteuer erheben.
  

Konkretes Beispiel: eine Gesellschaft verkauft Land und Bauleistungen.

Werden beide Teile getrennt besteuert, namentlich weil Land und Bauleistungen von unabhängigen Dritten stammen, ergibt sich beispielhaft folgende Besteuerung (ohne Bundessteuer).

Werden beide Leistungen gemeinsam besteuert, zum Beispiel wenn der Landeigentümer gleichzeitig eine schlüsselfertige Baute anbietet, ändert sich das Bild stark:

Aus diesem stark vereinfachten Beispiel wird schnell klar, dass Investoren in vielen Fällen ein Interesse an einer getrennten Besteuerung haben. In der Praxis wurden und werden daher häufig getrennte Verträge für Landkauf und Bauleistungen vereinbart. Gleichzeitig liegt es nahe, allfällige Gewinne möglichst in der Bausparte zu verbuchen.

Aus naheliegenden Gründen wird eine solche Aufteilung von den Steuerbehörden kritisch hinterfragt. Unter dem Stichwort der Zusammenrechnung wurden in den letzten Jahrzehnten in allen Kantonen entsprechende Praxen, sei das durch Merkblätter der Steuerverwaltung oder durch Gerichtsentscheide, entwickelt. Konkret werden Bauleistungen und Landverkäufe gemeinsam besteuert, wenn beide Geschäfte miteinander verbunden sind. Was dies im Einzelfall heisst, hängt von der konkreten Konstellation und der kantonalen Praxis ab. Indizien sind – neben entsprechenden gegenseitigen Bedingungen – gleiche oder wirtschaftlich nahestehende Parteien in beiden Verträgen und eine enge zeitliche Nähe.

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