Grundstückgewinnsteuer Basel-Stadt – Vereinfachung mit fadem Beigeschmack

Anpassung des Ersatzwerts

Zur Ermittlung des steuerbaren Grundstückgewinns können die Steuerpflichtigen unter gewissen Umständen in den meisten Kantonen einen sogenannten Ersatzwert anstelle der effektiven Anlagekosten geltend machen. Die Kantone sind bei der Ausgestaltung dieses Werts frei, weshalb – wie meistens bei liegenschaftssteuerlichen Themen – grosse kantonale Unterschiede bestehen. Die Mehrheit der Kantone wendet ein dynamisches System an, bei welchem man ausgehend vom Veräusserungszeitpunkt zurückrechnet. So besteht im Kanton Zürich beispielsweise die Möglichkeit, den Verkehrswert vor 20 Jahren geltend zu machen. Im Kanton Aargau können auf Basis des Veräusserungserlöses ab einer Besitzdauer von 10 Jahren pauschalierte Anlagekosten ermittelt werden.

Im Kanton Basel-Stadt kommt hingegen ein statisches System mit einem fixen Bewertungszeitpunkt zur Anwendung. Mit diesem Vorgehen stellt der Kanton Basel-Stadt schweizweit einen Einzelfall dar. Konkret können die Steuerpflichtigen bei Grundstücken, die vor 1977 erworben worden sind, anstelle der effektiven Anlagekosten den Realwert per 1. Januar 1977 anwenden. Dieser ergibt sich aus der Summe des Gebäudeversicherungswerts und der Baunebenkosten unter Berücksichtigung der Altersentwertung sowie dem relativen Landwert. Der Realwert 1977 wird auf Antrag durch die Steuerverwaltung Basel-Stadt ermittelt. Den Steuerpflichtigen bleibt die Möglichkeit zur Anwendung des höheren Erwerbspreises vorbehalten.

Die Steuerpflichtigen werden durch Anwendung des Ersatzwerts vom beschwerlichen oder gar unmöglichen Nachweis der wertvermehrenden Investitionen vor 1977 befreit. Da das Jahr 1977 mittlerweile bereits 45 Jahre zurückliegt, ist dessen Anwendung vielen Steuerpflichtigen per se vorenthalten, obwohl vielfach bereits bei kürzerer Besitzdauer ein entsprechender Bedarf bestehen würde. Aus diesem Grund wird ab 1. Januar 2023 neu der Realwert per 1. Januar 2002 als Ersatzwert eingeführt. Dieser Zeitpunkt wurde gewählt, da die Steuerverwaltung Basel-Stadt per 31. Dezember 2001 eine generelle Neubewertung der Liegenschaften vorgenommen hat und somit die Realwerte ohne grossen Zusatzaufwand bestimmen kann.

Die Verschiebung des Realwerts von 1977 auf 2002 ist zwar grundsätzlich zu begrüssen und wird den Steuerpflichtigen das Leben in manchen Fällen erleichtern. Das verwendete System mit fixem Stichtag wird jedoch mittelfristig erneute Anpassungen hervorrufen und ist somit keine nachhaltige Lösung. Eine komplette Abkehr von diesem statischen System hin zu einem dynamischen, gleitenden Ersatzwert nach Aargauischem Vorbild – wie es die Motion ursprünglich vorgesehen hat – würde hier Abhilfe schaffen.

Vereinfachte Ermittlung des Steuersatzes bei gleichzeitiger Erhöhung

Neben der Anpassung des Ersatzwerts werden im Kanton Basel-Stadt per 1. Januar 2023 auch die Grundstückgewinnsteuersätze angepasst. Dadurch soll einerseits die Ermittlung der Grundstückgewinnsteuer einfacher und transparenter werden und andererseits sollen die erwarteten Steuerausfälle aufgrund der Anpassung des Ersatzwerts reduziert werden.
Bis anhin setzt sich der effektive Grundstückgewinnsteuersatz einerseits aus dem eigentlichen Steuersatz und andererseits aus dem Besitzdauerabzug zusammen. Um dies zu vereinfachen und mehr Transparenz zu schaffen, wird es inskünftig nur noch einen abgestuften Steuersatz geben, in welchem der Besitzdauerabzug bereits integriert ist. Des Weiteren wird sich der Steuersatz inskünftig nur noch zwischen ganzen Besitzjahren und nicht auch zwischen einzelnen Monaten unterscheiden. Die Abgrenzung zwischen dauernd und ausschliesslich selbstgenutzten und nicht dauernd und ausschliesslich selbstgenutzten Liegenschaften wird beibehalten. Die nachfolgenden Tabellen zeigen die aktuellen sowie die künftigen effektiven Grundstückgewinnsteuersätze auf:

Es wird deutlich, dass bei nicht dauernd und ausschliesslich selbstgenutzten Liegenschaften die Grundstückgewinnsteuerbelastung bei kurzen Besitzdauern deutlich erhöht wird. Veräussert beispielsweise ein Steuerpflichtiger seine nicht selbstgenutzte Liegenschaft nach zehnjährigem Besitz und erzielt dabei einen steuerbaren Grundstückgewinn von CHF 1'000'000, so schuldet er bei einer Veräusserung per Dezember 2022 eine Grundstückgewinnsteuer von brutto CHF 255'000 (ohne Berücksichtigung etwaiger Abzüge). Bei einer Veräusserung per Januar 2023, würden hingegen brutto CHF 405'000 fällig. Diese erhebliche Erhöhung der Steuerbelastung bei kurzer Besitzdauer widerspricht der Absicht der ursprünglichen Motion und ist daher kritisch zu betrachten. Bei selbstgenutzten Liegenschaften gibt es keine Veränderung der Steuerbelastung.

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