Kollektive Kapitalanlagen mit direktem Grundbesitz

Ermittlung der Liegenschaftssteuerwerte für Zwecke der Kapitalsteuer

Anita Mikkonen
Partner Tax & Legal, Real Estate Leader, PwC Switzerland

Florian Felten
Senior Manager, Real Estate Taxes, PwC Switzerland

Bis anhin gab es mehrere Varianten, die Bemessungsbasis für die Kapitalsteuer zu ermitteln. So konnten insbesondere der Buchwert, die Gestehungskosten, der Steuerwert oder gar der Verkehrswert der Liegenschaft herangezogen werden. Nun hat sich das Bundesgericht zu dieser Frage geäussert und dabei eine Meinung vertreten, die in der Praxis neue Fragen aufwirft.

Hintergrund

Das Bundesgesetz über die kollektiven Kapitalanlagen (KAG) sieht vor, dass Immobilienfonds ihre Liegenschaften zu Verkehrswerten verbuchen, die auf unabhängigen Schätzungen basieren. Diese Bewertung entspricht dem Preis, zu welchem die Liegenschaften zum Bewertungszeitpunkt veräussert werden könnten, und gibt dem Anleger somit Auskunft über den tatsächlichen Wert der Liegenschaft.

Im Kanton Genf wird der Wert von Mietobjekten nach geltendem Recht auf Basis der jährlichen Mieteinnahmen und unter Berücksichtigung eines jährlich von den Steuerbehörden festgelegten Kapitalisierungssatzes ermittelt. Die Kapitalisierungssätze variieren je nach Lage der Immobilie. Der so ermittelte Wert der Immobilie qualifiziert im Kanton Genf als Steuerwert und weicht in der Praxis regelmässig vom Verkehrswert gemäss KAG-Abschluss ab. Häufig fallen die Steuerwerte substanziell höher aus als die nach anerkannten Grundsätzen ermittelten Verkehrswerte. Im erwähnten Fall stellte sich für das Bundesgericht die Frage, welcher der beiden Werte für Zwecke der Kapitalsteuer zu berücksichtigen ist, wenn der Steuerwert vom Verkehrswert abweicht und diesen übersteigt.

Der guten Ordnung halber sei festgehalten, dass das Kreisschreiben Nr. 25 faktisch eine Besteuerung nach OR erzwingt und somit die Besteuerung anhand eines Abschlusses nach den Regelungen des Obligationenrechts voraussetzt. Die Anwendung des Massgeblichkeitsprinzips wäre daher mehr als naheliegend. Das Bundesgericht hat das Kreisschreiben bzw. dessen Einfluss jedoch nicht in die Beurteilung des Falls einbezogen.

Erwägungen des Bundesgerichts

Gemäss Bundesgericht sieht das Steuerharmonisierungsgesetz (StHG) unter anderem bei Immobilienfonds mit direktem Grundbesitz vor, dass das steuerbare Eigenkapital dem Nettovermögen entspricht. Dieses wird nach den für die natürlichen Personen geltenden Bestimmungen ermittelt. Das Massgeblichkeitsprinzip findet daher im vorliegenden Fall – im Unterschied zu Kapitalgesellschaften und Genossenschaften – keine Anwendung.

Es besteht die Möglichkeit, den Ertragswert in angemessener Weise zu berücksichtigen. Demzufolge vertritt das Bundesgericht die Ansicht, dass das StHG keine präzise Bewertungsmethode zur Ermittlung des Verkehrs- bzw. Ertragswerts voraussetzt und den Kantonen einen erheblichen Spielraum einräumt.

Nach Ansicht des Bundesgerichts verfolgen das Bundesgesetz über die kollektiven Kapitalanlagen (KAG) und das schweizerische Steuerrecht unterschiedliche Ziele:

Die im KAG und den zugehörigen Verordnungen vorgesehenen Bestimmungen zur Bewertung von Vermögenswerten dienen in erster Linie dem Schutz der Anleger.
Die steuerrechtlichen Bewertungsvorschriften zielen darauf ab, die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Steuerpflichtigen zu beurteilen.

Das Bundesgericht kommt daher zum Schluss, dass die Ermittlung der Steuerwerte basierend auf einer Kapitalisierung der Mieteinnahmen zu jährlich durch den Kanton Genf festgelegten Sätzen mit den steuerrechtlichen Bestimmungen für die Kapitalsteuer von Immobilienfonds vereinbar ist.

Fazit

Aus diesem – unseres Erachtens unerwarteten – Bundesgerichtsentscheid geht hervor, dass der Steuerwert von Liegenschaften für Zwecke der Kapitalsteuer sowohl Buch- als auch Verkehrswerte übersteigen kann. Aufgrund der Tatsache, dass die erwähnten Bestimmungen des StHG und jene des KAG einen abweichenden Hintergrund haben, ist der Entscheid zu bedauern. Die vom Bundesgericht genannten Normen des StHG beziehen sich auf natürliche Personen, wohingegen die Bestimmungen des KAG spezifisch für kollektive Anlagefonds verfasst worden sind.

Unseres Erachtens sollte die Ermittlung des steuerbaren Kapitals bei einer Deklaration auf Basis eines OR (bzw. KAG) Abschlusses zu Buchwerten erfolgen. Die Berücksichtigung eines Steuerwerts, der höher ausfällt als der Verkehrswert, der von einem unabhängigen Schätzungsexperten nach anerkannten Standards ermittelt wurde, widerspricht dem Prinzip der Besteuerung nach der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit.

Es wäre zu begrüssen, wenn das Bundesgericht seine Position in künftigen Fällen überdenken würde.

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