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Steuerfreie Ausgliederung von Grundstücken der Vorsorgeeinrichtungen
07/06/22
Jochen Richner
Tax Technology and Tax Real Estate Operations Leader, PwC Switzerland
Mauro Löffler
Associate, Corporate Tax, PwC Switzerland
Das Bundesgericht hat präzisiert, unter welchen Umständen Vorsorgeeinrichtungen Grundstücke ohne Grundstücksgewinnsteuerfolgen ausgliedern können. Dabei hat es festgestellt, dass dies aufgrund des BVG auch dann möglich ist, wenn die Voraussetzungen nach den einschlägigen direktsteuerlichen Normen – dem Bundesgesetz über die direkten Steuern, dem Steuerharmonisierungsgesetz und den jeweiligen kantonalen Regelungen – nicht erfüllt sind.
Grundstücksgewinnsteuern von steuerbefreiten Vorsorgeeinrichtungen
Vorsorgeeinrichtungen sind von den direkten Steuern befreit. Trotzdem dürfen Gewinne aus der Veräusserung von Grundstücken von den Kantonen besteuert werden. Wiederum als Ausnahme davon dürfen diese nicht besteuert werden, wenn sie bei einer Fusion oder Aufteilung der Vorsorgeeinrichtung anfallen.
Eine solche Umstrukturierung muss alternativ die allgemeinen direktsteuerlichen oder die spezialgesetzlichen Voraussetzungen des Bundesgesetzes über die berufliche Alters-, Hinterlassenen- und Invalidenvorsorge (BVG) erfüllen. Der wesentliche Unterschied der beiden Normen liegt darin, dass es nach den allgemeinen Regeln erforderlich ist, dass der ausgegliederte Immobilienbestand bestimmte quantitative Merkmale aufweist. So muss das in die Anlagestiftung eingebrachte Immobilienportfolio als (Teil-) Betrieb qualifizieren und die Vorsorgeeinrichtung muss im Gegenzug zu mindestens 20% an der Anlagestiftung beteiligt sein. Kleinere Vorsorgeeinrichtungen hatten deswegen Schwierigkeiten, ihre Liegenschaften grundstücksgewinnsteuerneutral in eine Anlagestiftung einzubringen.
Diese Voraussetzungen werden an eine Grundstücksgewinnsteuerbefreiung nach BVG nicht gestellt. Vielmehr genügt es, dass die Grundstücke weiterhin dem Vorsorgezweck der Versicherten dienen. Dieses Kriterium ist auch dann erfüllt, wenn die Grundstücke nur noch indirekt gehalten werden. Konkret heisst dies, dass Grundstücke ausgegliedert werden, um an eine Anlagestiftung für ausschliesslich der Personalvorsorge dienendes Vermögen gegen Ansprüche in derselben Höhe getauscht zu werden. Ein reiner Verkauf zur Mittelbeschaffung (auch an eine Anlagestiftung oder Vorsorgeeinrichtung) oder eine Ersatzbeschaffung erfüllen dieses Kriterium hingegen nicht.
Nicht zu beurteilen hatte das Bundesgericht, ob eine Ausgliederung nach BVG auch bei den anderen Grundsteuern (insbesondere bei der Handänderungssteuer und einer als Gemengsteuer ausgestalteten Grundbuchgebühr) in gleicher Weise zu privilegieren ist. Dies bedeutet, dass der Entscheid des Bundesgerichts 2C_945/2013 vom 22. Mai 2014, in welchem die restriktive Baselstädter Praxis zur Handänderungssteuer geschützt wurde, weiterhin Gültigkeit hat.
Bedeutung für die Praxis
In diesem Leitentscheid ist festgehalten, dass Ausgliederungen von Immobilien der Vorsorgeeinrichtungen von der Grundstücksgewinnsteuer befreit sind, wenn sie entweder nach BVG oder nach den allgemeinen, direktsteuerlichen Vorschriften als Umstrukturierung qualifizieren. Dadurch müssen die in eine Anlagestiftung eingebrachten Immobilienportfolios grundsätzlich keine Mindestgrösse mehr haben. Gerade bei kleineren, aus wenigen Grundstücken bestehenden Portfolios stellen diese ein gewisses Klumpenrisiko dar, welches durch eine solche Umstrukturierung vermindert werden kann, weshalb das Urteil daher auch im Sinne der Versicherten ist. Umgekehrt ist auch nicht erforderlich, dass die übertragende Vorsorgeeinrichtung nach der Umstrukturierung eine Mindestquote an der aufnehmenden Einheit hält. Dies war in der Vergangenheit in einzelnen Kantonen ein Thema (und kann es bei der Handänderungssteuer heute noch sein), was solche Transaktionen erschwert hat.
Fazit
Durch diese Entscheidung ist festgehalten, dass Vorsorgeeinrichtungen grundstücksgewinnsteuerneutral umstrukturieren können, wenn sie entweder die Voraussetzungen nach BVG oder nach den allgemeinen direktsteuerlichen Normen erfüllen. Zu beachten ist allerdings, dass in beiden Fällen nebst den erwähnten noch weitere, typischerweise aber weniger kritische Voraussetzungen erfüllt werden müssen.
Wichtig ist zu bedenken, dass der Schweizer Föderalismus dazu führt, dass der Bund keine Harmonisierungskompetenz bei der Handänderungssteuer hat, d.h., hier hilft auch das BVG leider nicht. Entsprechend muss jeweils für jeden Kanton einzeln geprüft werden, ob die Steuerbefreiung möglich ist.
