Immobilieninvestitionen sind über die letzte Dekade weltweit stark und stetig gewachsen, obschon sich das Wachstum in den letzten drei Jahren verlangsamt hat. Insbesondere war in den Jahren 2022 und 2023 ein starker Rückgang der Immobilientransaktionen zu beobachten, was massgeblich mit dem höheren Zinsniveau zusammenhing. Die Zinslandschaft in der Schweiz und in Europa zeigt nun eine leichte Entspannung und auch sonst gibt es positive Impulse zu beobachten in der Immobilienwirtschaft.
Die fallenden Zinsen sind grundsätzlich eine gute Nachricht für die Immobilienwirtschaft, insbesondere für Neu- und Refinanzierungen. Da die Zinsen noch immer höher sind als in der Vergangenheit, verleiht deren Abzugsfähigkeit vom steuerbaren Gewinn eine grössere Beachtung. Es gilt daher, die Zinsbelastungen auf ihre Marktkonformität zu überprüfen und sogenannte «Safe Haven Rates» oder Zinsschranken einzuhalten und entsprechend zu dokumentieren, insbesondere im Rahmen von gruppeninternen Finanzierungen. Trotz der höheren Zinsen bleibt das Interesse an Immobilientransaktionen bestehen, was die anhaltende Beliebtheit von Immobilien als Anlageklasse unterstreicht.
Im Bereich der Immobilienbesteuerung besteht in der Schweiz nach wie vor eine grosse Komplexität, die auf die unterschiedliche Besteuerung durch die einzelnen Kantone (monistisch vs. dualistisch) sowie die föderalistische Ausgestaltung der übrigen Gebühren und Abgaben zurückgeht. Dies ist insbesondere für Immobilienbesitzer, die in verschiedenen Kantonen aktiv sind, von grosser Bedeutung. Investoren in ausländische Immobilienvehikel sollten demgegenüber einen Fokus auf anfallende ausländische Steuern sowie ausländische Deklarations- und Offenlegungspflichten legen.
Eine gute Nachricht für ausländische Investoren, welche Anteile an Schweizer Immobiliengesellschaften halten, kommt vom kürzlich ergangenen Entscheid des Zürcher Steuerrekursgerichts. Dieses hat die Anwendung des Doppelbesteuerungsabkommens zwischen der Schweiz und Deutschland, welches keine sogenannte «Land Rich»-Klausel enthält, im Sinne des Steuerpflichtigen entschieden und den Verkauf der Anteile an einer Schweizer Immobiliengesellschaft als Verkauf von beweglichem Vermögen (Aktien) taxiert, und die Besteuerung des Verkaufsgewinns vollständig dem Ansässigkeitsstaat des Verkäufers (Deutschland) zugewiesen. Der Kanton Zürich ist damit nicht berechtigt, unter dem Titel der «wirtschaftlichen Handänderung» die Grundstückgewinnsteuer auf diesem internationalen Sachverhalt zu erheben.
Eine weitere spannende Entwicklung im Immobilienbereich ist beim Thema Digitalisierung zu beobachten. Insbesondere gibt es diverse spannende Projekte im Rahmen der Tokenisierung. Die Tokenisierung von Schweizer Liegenschaften eröffnet eine Chance, neue Anlegerkreise zu erreichen, und attraktive neue Produkte zu lancieren. Die Schweiz ist im Bereich der Regulierung und Besteuerung von Token fortschrittlich organisiert, was viel Rechtssicherheit für Anleger und Immobilienbesitzer bietet.
