Bis 2050 haben ESG-Themen die grösste Auswirkung auf den Immobilienmarkt

Zürich, 9. November 2023 – Die Immobilienpreise in Europa sind in den vergangenen Jahren deutlich stärker gestiegen als die Einkommen, was zu einer deutlichen Abnahme der Erschwinglichkeit geführt hat. In Kombination mit rekordtiefen Investitionsvolumina stellt dies eine ernsthafte Herausforderung dar. Die geopolitische und wirtschaftlichen Situation, darunter der Krieg in der Ukraine, die europäische Energiekrise und die weltweite Inflation, haben den Markt zusätzlich belastet. Die steigenden Energiekosten und Zinsen verunsichern Käufer:innen und Verkäufer:innen zugleich. Dies zeigt die neue Studie «Emerging Trends in Real Estate 2024», von PwC und dem Urban Land Institute (ULI). Bereits zum 21. Mal wurde diese Umfrage mit über 1000 Immobilienfachleuten, die die Lage im europäischen Immobiliensektor beurteilten, durchgeführt.

Neben diesen Herausforderungen haben Immobilienexpertinnen und -experten in der Umfrage auch ihre Sorgen hinsichtlich Zinsbewegungen (86 %), der steigenden Inflation (83 %) und des europäischen Wirtschaftswachstums (76 %) geäussert. Zudem wachsen die Bedenken im Zusammenhang mit dem Personalmanagement aufgrund des Fachkräftemangels und der Auswirkungen von Künstlicher Intelligenz (KI). Der Umfrage zufolge gelten KI, neue Technologien und Digitalisierung nach ESG-Themen als Top-Trends für die Zukunft der Immobilienwirtschaft.

Immobilieninvestoren stehen vor grossen Herausforderungen
Laut neuestem Bericht «Emerging Trends in Real Estate® Europe» von PwC und dem ULI stimmen 75 % der Immobilienmanager:innen zu, dass die aktuellen Bewertungen nicht die gesamte Bandbreite der Herausforderungen und Chancen im Immobiliensektor widerspiegeln. Die Aktienwerte sind im Vergleich zum Buchwert so niedrig wie zuletzt während der Finanzkrise, was bedeutet, dass sie derzeit günstig sind. Viele der mehr als 1000 befragten Branchenführer befürchten, dass sich der Investitionsumsatz nur langsam erholen wird. Dies liegt an der anhaltenden Unsicherheit auf dem Markt und den rekordtiefen Investitionsvolumina. Laut MSCI (Morgan Stanley Capital International) wurden in den ersten neun Monaten des Jahres 2023 europaweit nur 119 Milliarden Euro an Investitionsumsätzen verzeichnet, was weniger als die Hälfte des Niveaus im gleichen Zeitraum des Jahres 2022 entspricht und die schwächste Aktivität seit 13 Jahren markiert.
Obwohl ein Drittel der Befragten (ein Anstieg von 8 %) «optimistisch im Hinblick auf eine höhere Rentabilität im Jahr 2024» ist, zeigt der Bericht ein verbessertes Geschäftsvertrauen im Vergleich zum Vorjahr, wenn auch von einer niedrigen Ausgangsbasis aus und weit unter den langfristigen Durchschnittswerten. Dieser optimistische Ausblick wird jedoch durch das schleppende Wirtschaftswachstum in Europa und die realistische Sorge vor einer möglichen Rezession getrübt.

Sebastian Zollinger, Director und Head Real Estate Advisory bei PwC Schweiz, sagt: «Wir gehen davon aus, dass die Erwartungen an die Verfügbarkeit von Schulden und Eigenkapital in den kommenden Jahren gemischt sein werden, insbesondere da Kapital für Refinanzierungen und allgemein für die Zweckmässigkeit von Immobilien benötigt wird. Das Problem der institutionellen Allokation in Immobilien, das im Jahr 2023 eine Herausforderung darstellte, dürfte auch ein Jahr später ungelöst bleiben.»

Zürich steigt um einen Platz, London und Paris bleiben an der Spitze
Angesichts der grossen Unsicherheit sind Immobilieninvestoren naturgemäss vorsichtiger denn je, wie und wo sie ihr Kapital in Europa einsetzen. Für viele bedeutet dies, Städte ins Visier zu nehmen, die in riskanteren Zeiten Liquidität bieten, und daher ist es keine Überraschung, dass London (1) und Paris (2) erneut die ersten beiden Plätze im Städteranking des Berichts belegen. Auf die beiden Städte entfielen in den ersten neun Monaten des Jahres 2023 rund 15 % des gesamten Immobilientransaktionsvolumens in Europa. Und der mit der Wirtschaftsleistung verbundene Liquiditätszuschlag zeigt sich auch in anderen Städten, die in der diesjährigen Umfrage auf dem Vormarsch sind: Madrid (3), Mailand (6) und Lissabon (8). Die deutschen Städte Berlin (4), München (7), Frankfurt (9) sowie Hamburg (11) sind zwar immer noch relativ weit vorne, aber in Bezug auf Investitions- und Entwicklungsaussichten im Ranking abgerutscht.
In der Gesamtprognose rückt Zürich von Platz 17 auf Platz 16 vor. Grund dafür ist laut den Studienautor:innen unter anderem die Rückkehr der Menschen in die Büros und damit eine geringe Leerstandsquote. Das hat mit der Infrastruktur und dem Pendlerverhalten zu tun: Man kann sich in Zürich leicht fortbewegen und die Bürounterkünfte sind ziemlich gut angeschlossen. Auf Länderebene schwächelt auch die Schweiz: Die Transaktionsvolumen sanken in den letzten 12 Monaten um drastische 58 % auf 3 Milliarden Euro. Zum Vergleich: Einzig Belgien steigerte sein Volumen auf 6 Milliarden Euro (+10 %), alle anderen Länder machten ebenfalls Verlust.

Bis 2050 wird der Immobilienmarkt nachhaltiger
Trotz der Herausforderungen durch Inflation und hohe Zinssätze sind 80 % der Befragten der Meinung, dass Umwelt-, Sozial- und Governance (ESG)-Merkmale in den nächsten 12 bis 18 Monaten erhebliche Auswirkungen auf die Vermögensbewertungen haben werden. Bis 2050 dürften ESG-Themen die grössten Auswirkungen auf den Immobilienmarkt haben.
In diesem Kontext wird erwartet, dass globale Megatrends wie Klimawandel, Digitalisierung und demografische Veränderungen das Interesse der Anleger an spezialisierten Sektoren steigern werden. Der Bericht identifiziert neue Energieinfrastrukturen (1), Rechenzentren (2) und das Gesundheitswesen (3) als diejenigen Sektoren, in denen Anleger am ehesten ihr Engagement erhöhen werden. Diese Dynamik, kombiniert mit der steigenden Nachfrage nach ESG-Konformität, eröffnet neue Möglichkeiten für Investitionen und Entwicklungen in Bereichen wie Batteriespeicher für erneuerbare Energien, Solarparks und Elektrofahrzeuge.

Sebastian Zollinger, Director und Head Real Estate Advisory bei PwC Schweiz, kommt zu folgendem Schluss: «Die mittelfristigen Aussichten für den Immobilienmarkt sind deutlich positiv, vorausgesetzt, die Zinsen stabilisieren sich und die wirtschaftliche Unsicherheit nimmt ab. Angesichts der anhaltenden Urbanisierung, der technologischen und demografischen Veränderungen sowie der immer stärkeren Fokussierung von Nutzern und Investoren auf Gesundheit, Wohlbefinden und Nachhaltigkeit sehen wir eine vielversprechende Zukunft für den Immobilienmarkt. Je besser wir zusammenarbeiten, um Herausforderungen wie den Klimawandel anzugehen, desto schneller können wir diese Chancen nutzen.»

Über diese Studie
Die Studie «Emerging Trends in Real Estate» wird seit 21 Jahren von PwC und dem Urban Land Institute (ULI) durchgeführt. Dazu wurden die Einschätzungen von 1089 Immobilienfachleuten aus ganz Europa sowohl online als auch in Interviews und an Diskussionen eingeholt. Die Ergebnisse liefern einen Einblick auf die aktuellen Trends, Entwicklungen und Investitionen im Immobiliensektor.